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1、内部资料 编 制 人： 宁海海川 编制制日期： 20006-22-233未经许可 不得传传阅 违违者必究究目 录摘 要 3第一部部分 项目分析 5 第二部部分 市场研究 88 第三部部分 项目的开发计划 133 第四部部分 项目的的组织机构 225第五五部分 项目目的营销销计划 332第六部部分 项目的的财务分分析 335第七部部分 项目的的风险控制 399第八部部分 项目的的进度计计划 400第九九部分 项目目的社会会经济效益 422第十十部分 附件件 444 摘 要随着三联投投资集团团房地产产业务不不断扩张张，未来来发展对对新项目目的需求求越来越越强烈。为为了规范范项目前前期操作作，提高高
2、工作效效率，规规避签约约风险，提提升三联联集团竞竞争力，特特编制此此商业计计划。一、集团简简介天津三联投投资集团团（Suunnyy Grroupp Innc.）成成立于119877年，系系专业的的投资控控股集团团，旗下下拥有多多家资深深投资管管理机构构及专业业的房地地产开发发企业，业业务涵盖盖房地产产投资、开开发、不不动产经经纪和物物业经营营管理。三三联投资资集团自自19993年进进入房地地产市场场以来，累累计投资资达十几几亿元人人民币，已已经独立立或合作作开发了了近100个项目目，总建建筑面积积超过220万平平方米，陆陆续建成成并经营营销售了了包括高高档住宅宅、写字字楼、商商业地产产、酒店店
3、和服务务式公寓寓在内的的全系列列房地产产产品。在在房地产产的项目目谈判、筛筛选、前前期手续续、开发发建设、施施工管理理、销售售及物业业管理等等相关方方面具备备丰富的的经验并并拥有一一支高效效的管理理团队。集团在美国、新加坡、香港等国家和地区以及北京、上海、武汉、重庆等城市设有分支机构，从事包括房地产开发与经营、软件开发与网络设计、投资咨询、认证咨询、国际贸易等多个领域的经营活动，总注册资本超过两亿元人民币。新时期的三三联集团团，将站站在战略略高度上上审时度度势，寻寻找更大大的突破破口，挖挖掘企业业的发展展潜力，涉涉足更广广阔的经经济领域域，创造造新的经经济增长长点。二、发展背背景中央提出“十一
4、五五”规划中中，将天天津滨海海新区的的发展建建设列入入了重要要议程；20008年北北京奥运运会的举举办也将将推动京京津及其其周边地地区的经经济迅猛猛发展。“十一五”规划的另一个重要战略，就是继续深化农业科研体制改革，加快建设国家农业科技创新基地和区域性农业科研中心；继续加大农业科技平台建设，加强农业大型科技设施、重点实验室、重大科学工程、工程技术研究中心建设，改善农业科研条件，提升农业科技创新能力和水平，同时科技部将鼓励具有一定科技实力的企业积极参与农业科技工作，大力推动多元化的农业科技成果转化与推广新机制，引导和支持企业增强科技创新能力建设，孵化一批具有国际竞争力的龙头企业或产业集团。充分发
5、挥企业在促进科技成果产业化方面的主体作用，引导企业增加农业科技投入。对部分经济效益显著但市场风险较大的非公益性项目、产业化项目、成果熟化与转化项目等，将积极引入竞争机制，鼓励企业按照市场机制进行运作和管理。根据天津市市总体规规划：天天津经济济经过连连续100余年的的快速发发展，城城市建设设用地已已突破原原规划规规模，现现行规划划已不完完全适应应天津新新的发展展形势需需要，应应从京、津、冀、环环渤海乃乃至东北北亚的区区域范围围来研究究天津城城市发展展方向、规规模和布布局，进进一步明明确天津津在区域域中的职职能定位位和功能能分工，统统筹天津津与北京京及周边边地区的的分工合合作关系系。原来的规划划更
6、多地地强调中中心城区区的发展展，而新新的规划划除了中中心城区区之外，实实际上它它关注的的是整个个天津包包括四郊郊五县、滨滨海新区区等在内内的一个个更大范范畴的城城市发展展。新的的总体规规划提出出了“一一轴两带带三区”的的市域空空间布局局结构。而其中的“一轴”就是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展主轴；我们可以从中寻觅到新的拓展空间。此外，新的的天津总总体规划划中“京津津双核心心”的提提出对于北北京、天天津以及及邻近城城市的人人流、物物流以及及第三产产业的发发展影响响将会很很大。 可以说说，京津津间这不不到1440公里里的通道道之中注注定蕴含含无限的的地产商商机。而而本项目目所处地地武清区区
7、距北京仅400分钟的的车程，地理位位置优越越，交通通、通讯讯便捷。以上各种因因素，为为三联投投资集团团在武清清区此地地块建设设该项目目（即“东篱”生态农农业产业业区）提提供了一一个良好好外部环环境。三、项目介介绍1、概况该项目一期期占地近近59000亩地地，其中中生态农农业示范范及观光光部分集集中占3300亩亩，生态态农业产产业推广广基地550000亩，纯纯农业部部分初步步投资11个多亿亿，将建建设农业业生态温温室、农农业科技技观光展展览厅、生生态餐厅厅、瓜果果农园等等重点项项目，同同时辅之之以田园园生态别别墅（约约11万万平米）、配配合农业业观光的的乡村风风情农家家院、以以及温泉泉度假酒酒店
8、、温温泉花园园等重要要配套服服务项目目；同时时，临近近的50000亩亩地作为为该项目目的产业业化生产产推广基基地。该该项目将将是京津津地区首首家将现代代农业生产产、农业业观光旅旅游与休闲度度假相结结合的复复合型地地产项目目；同时时也将成成为生态态农业的的现代化化、产业业化发展展的示范范基地。2、产品与与服务“东篱”以以生态农农业产品品的生产产、销售售、检验验、配送送为主，辅辅以生态态农业观观光旅游游、餐饮娱乐乐等休闲闲服务，形形成一个个完整的的生态农农业产业业链，并并在适宜宜的产业业环境中中不断推推广、复复制。“东篱”的产品以符合国家AA级和A级标准的绿色食品为主，主要包括：温室内种植的名优蔬
9、菜等作物；适宜于露地土壤有机栽培的蔬菜种类及品种；适合当地土壤条件的果树品种；散养的各类家禽；各种淡水养殖的虾、鱼、蟹类及其它淡水养殖产品等。四、管理组组织与合合作团队队东篱生态农农业发展展公司（系系三联集集团下属属的该项项目运作作团队）力力邀全国国知名的的农业专专家和蔬蔬菜专家家加盟；并与中中国农科科院、北北京农业业研究所所、加拿拿大温室室与作物物处理研研究所、美美国生态态农业与与食品研研究中心心合作开开展生态态农业种种植、检检验、加加工等方方面的研研究与开开发。同同时聘请请来自北北京、上上海以及及北美地地区的农农业、生生态专家家，对生生态农业业园区的的生产、加加工提供供指导，并并一同开开发
10、现代代栽培技技术，引引进国际际上先进进的农业业技术、农农作物品品种，使使之在京京津地区区顺利生生长，并并将逐步步推广到到整个华华北地区区乃至全全国。五、投资回回报生态农业生生产及观观光集中中占地3300亩亩（产业业化推广广基地550000亩），初初步投资资1个多多亿，初初期每年年的营业业额将达达到 55000080000万万，35年内内将达到到产值22亿元以以上，预预计20015年年产值达达到200亿元，每每年为国国家创造造税收上上亿元，同同时带动动观光旅旅游和休休闲度假假产业的的运作和和发展，商商业开发发价值巨巨大，将将为当地地的发展展带来无无可估量量的经济济和社会会效益。第一部分 项项目分
11、析析一、 目区位及用用地1、项目区区位面向21世世纪“首首都经济济圈”的的发展趋趋势，武武清无可可争议地地成为一一块福泽泽宝地；北京申申办20008年年奥运会会成功，打打造“奥奥运经济济”，武清同同样拥有有难得机机遇。党党的十六六大做出出了本世世纪头二二十年是是重要战战略机遇遇期的科科学判断断，天津津市领导导对武清清区确定定了建成成展示天天津的窗窗口，天天津发展展的桥头头堡，京京津之间间的一颗颗明珠的的新定位位，使武武清进一一步明确确了发展展思路和和目标。武清“背靠靠首都，面面临新港港，毗连连三市（京京、津、廊廊）”，距天天津市区区25公公里，距距北京770公里里。到天天津新港港71公公里，到
12、到天津滨滨海国际际机场335公里里，至北北京机场场也只有有90公公里。京京津、京京福、京京围等112条国国家级干干线公路路，京山山、京沪沪、京九九等铁路路贯穿全全境，闻闻名国内内外的京京杭大运运河在这这里滚滚滚流淌而而过。地地理位置置优越，交交通优势势、科技技优势、人人才优势势和市场场优势极极为显著著。武清清是国家家最早确确定的沿沿海开放放地区之之一，同同时这里里又是京京津塘高高技术产产业带的的重要组组成部分分，得天天独厚的的区位优优势，使使武清成成为具有有战略发发展意义义的区位位地理环环境。2、项目用用地该项目宗地地为国有有土地，目目前经过过土地拍拍卖于220055年122月份取取得了土土地
13、使用用权，使使用年限限为700年（生生态农业业生产及及观光集集中用地地3000亩，使使用年限限30年年；合作作的产业业化推广广基地550000亩）。二、宗地现现状1、四至范范围（广广义）:东至塘沽区区，南至至天津市市区，西西至北京京市，北北至蓟县县。2、地势状状况项目用地主主要为农农业耕种种用地，部部分为天天红星砖砖厂厂区区的厂区区，地势势平坦，场场地标高高与1003道路路标高相相差不大大。3、地上物物现状地上物主要要为红星星砖厂厂厂区的生生产厂房房和办公公区，现现已完成成清整工工作。4、空中线线路、地地下管线线、人防防、构筑筑物等情情况（1）项目目用地内内地下管管线较少少。（2）项目目用地内内没有需需要保留留的文物物等设施施。（3）项目目用地东东侧有一一条宽约约6米的的沟渠，是是历史的的排水渠渠，与龙龙凤河相相通。5、地质情情况武清区境地地处华北北冲击平平原下端端，地势势平缓，自自北、西西、南向向东南海海河入海海方 向向倾斜，海海拔高额额度最高高13米米、最低低2.88米。武
