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1、和立东升湖南环保科技园总部基地项目市场研究及发展定位策划报告湖南凌立房地产顾问有限公司2009年7月14日前 言本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项目前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目发展定位进行了初步分析。本项目用地性质为工业用地，定位于打造湖南第一个以总部经济为主的长沙总部基地项目。全文分四个部分进行论述。第一部分，市场研究部分。包括：1、宏观经济形式分析；2、长株潭主要工业园区概况及重点个案分析；3、湖南环保工业园现状及发展规划；4、长沙工业用房及写字楼市场行情分析。第二部分，开发模式研究部分（总部经济理论研究）。包括：1、总部经济、总部基地
2、、商务花园概念；2、国内可借鉴案例类比分析。第三部分，项目初判、核心价值提炼部分。包括：1、区域市场竞争产品深度分析；2、项目理解；3、项目SWOT分析；4、项目核心价值提炼；5、本项目开发模式确定及可行性研究。第四部分，项目发展定位部分。包括：1、项目市场定位；2、形象定位；3、功能定位；4、产业定位；5、客户群定位；6、产品定位；7、营销模式初步确定。第一部分 市场研究部分一、宏观经济形式分析1、工业地产发展概况工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速
3、的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30，对日本GDP贡献在40以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP贡献也超出了30”。中国工业地产发展历程：中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。07年后开发区名义“圈地”，土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策
4、方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化2、长株潭工业地产发展形势分析“十五”期间，长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园的“两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心企业。截至2004年底，入园工业企业达1219家，园区工业总产值占全市工业的39.3%，实现利税占全市工业的36.7%，工业到位外资占全市工业的75.1
5、%，固定资产投入占全市工业的58.3%。总体而言，“十五期间”的产业园区明显带动了长沙经济的发展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。随着长沙经济快速发展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业的主要支柱、招商引资的主要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，2008年工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5个百分点，“两园九区”完成规模以上工业增加值415.76亿元，占规模以上工业增加值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；
6、规模以上高新技术产业完成增加值299.07亿元，占规模以上工业增加值比重为32.1%；规模以上工业六大产业集群增加值为309.36亿元，占规模以上工业增加值比重为33.2%。二、长株潭主要工业园区概况及主要工业地产项目分析1、长株潭工业园区及工业项目分布情况根据湖南省发展委发布的长株潭城市群区域规划要求，长株潭地区的工业园区主要有：湘江西岸9个，长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙市高塘岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园；湘江东岸18个
7、，长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区传统工业升级改造基地、长沙雨花区传统工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄家岭中小企业工业区、株洲金山环保工业区、株洲月塘综合工业区、株洲建宁中小企业工业区、株洲董家塅综合工业区。由于工业项目的对于地理位置及流通需求的特殊性，长株潭的工业项目主要分布在各市城郊区域，对城市扩张、及长株潭融城的快速发展起到了较大的促进作用。而从上述项目
8、的发展情况来看，多数工业项目为政府招商引资、定向开发为主，目前真正走向市场、以市场行为为导向进行工业地产开发的项目，主要集中在长沙城郊，目前较有代表性的项目是长沙国际企业中心、麓谷国际工业园、中信新城等。2、长沙工业园区概况长沙高新技术产业开发区总规划面积18.6平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两部分组成。1997年4月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变的前提下，调整为由岳麓山高科技园（7平方公里）、星沙工业高科技园（4平方公里）、马坡岭农业高科技园（后更名为隆平高科技园）（3平方公里）、远大高科技园（1平方公里）和市内政策区（3.6平方公里）等“一区四园”组成。其中由长沙市委、市政
9、府直接管理（即派出长沙高新区管委会管理）岳麓山高科技园和市内政策区。岳麓山高科技园从1998年起也先后两次扩大控制规划，将岳麓山高科技园定名为麓谷科技新城。明确麓谷总体控制规划规为80平方公里，并采取“带镇带村、委托管理”的新模式进行管理开发。2006年 3月市委常委办公会议同意将望城县的部分乡镇整体调整到东方红镇，由高新区统一实施开发建设。麓谷科技新城自2000年启动建设以来，按照每年确保新开发面积2-3平方公里的标准推进建设,共征用土地1.5万余亩，累计完成开发建设投资36亿元,整体形成10平方公里开发框架。长沙经济技术开发区国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星
10、沙。1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、 德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。1994年，开发区工业产值实现零的突破后，到2008年，长沙经开区已完成工业总产值520亿元，完
11、成税收26.8亿元，规模工业年产值占长沙市的1/3，实现进出口总额占长沙市的1/2，已成为湖南省对外开放、推进新型工业化的主力军。2009年，长沙经开区荣膺“中国五星级开发区”第六名。湖南望城经济开发区湖南望城国家农业科技园区于2001年9月经国家科技部批准成立，是全国首批21个国家级农业科技园区之一，也是湖南省唯一的国家级农业科技园区。2006年7月园区更名为湖南望城经济开发区，保留湖南望城国家农业科技园区的牌子。湖南望城经济开发区规划控制面积75平方公里，2008年，经开区实现工业总产值125.3亿元，同比增长52.4%，工业增加值36.5亿元，同比增加38.5%，实现财税收入5亿元。中联
12、重科、中航飞机起落架、英博雪津啤酒、湖南有色总公司等重大项目顺利落户，并启动建设；晟通科技、金龙铜业等一批重大项目顺利投产。长沙暮云工业园长沙暮云工业园于2001年8月开工建设，规划面积30平方公里。位于“长株潭”三市融城的中心，距长沙、株洲、湘潭三市中心距离均约十几公里。107国道、京广铁路复线、武广高速铁路、京珠高速公路穿镇而过，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等长沙市主干道延伸至此。长沙暮云工业园被纳入国家级长沙经济技术开发区“一区带六园”的重点建设范畴，2003年被前仆后继为全国乡镇企业科技示范园区，2004年顺利通过国务院五部委的土地市场整顿清理验收，2005年荣升省级开发区，目前，基本
13、形成以注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举的工业体系。湖南天心环保工业园湖南天心环保工业园是2002年12月报经省人民政府批准设立的省级工业园。位于长株潭金三角地带，占地5.83平方公里，具有长株潭融城核心位置的区位优势和政务中心城区形成的资源优势以及快捷路网设施奠定的交通优势，是长沙市“两区九园”工业重点发展基地之一和长株潭经济一体化重点工程。经2005年园区四至定界，国土资源部审核确定园区面积为444公顷。其中，工业用地2195亩；居住用地1135亩；商业用地1193亩；道路及公共设施建设用地1300亩；绿化用地750亩。园区产业导向为机械加工制造、光伏产业、电子信
14、息产业、医药集散、知名品牌服饰等产业。截止到2007年底，天心环保工业园共引进以中信新城为龙头的项目28个，合同引资80余亿元。其中综合类项目3个，工业项目23个，商业项目2个，项目总用地面积3600亩（含带征路幅绿化面积），办结用地项目20个，用地面积3150亩。在建或已建成投产和使用的项目有16个。规划共有主次干道20条，总长26公里。隆平高科技园隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，其前身是1997年原国家科委批准成立的马坡岭农业高科技园。园区东起长沙县，南临浏阳河，西至京珠高速公路，北接长沙经济技术开发区，规划面积18平方公里。2007年园区实现技工贸总收入102亿元，2008年技
15、工贸总收入将达130亿元，工业总产值将突破100亿元。连续四年园区的技工贸总收入、工业总产值、利税总额保持了50%以上的平均增速。2005年-2007年,园区连续三年被评为长沙市工业园区目标管理综合考评一等奖。2006年被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。株洲田心高科技工业园田心高科技工业园是株洲国家高新区“一区三园”的重要组成部分。它位于株洲市东北面，控规面积5.08平方公里，总人口5万人。现有主导产业为电力机车制造，工业产值达23亿元人民币，是株洲市最具活力的地方之一。整个项目将分两期开发，一期（20022007年）开发面积约为一平方公里。主要兴建标准厂房及一栋综合性企业办公楼，初步实现对园内企业的封闭式管理；初步开发居住片区，同时先期配置一所小学、一所幼托，为园内企业工作人员提供优雅的居住环境。该阶段重点发展从大型企业和研究机构中衍生而成的科技型企业有关的产业，包括电力机车、动力机械、电子通讯、金属材料、新能源、环保产业等领域。二期（20082013年）开发面积约为22.5平方公里。主要兴建企业服务中心、科技联谊会所等
