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1、住宅小区物业管理投标书提 纲第一部分 项目物物业管理理理念第一章 项项目调研研第二章 管管理服务务理念及及管理思思路第三章 探探求、创创造“文文化区”物业管管理新模模式第四章 拟拟采取的的管理服服务措施施第二部分 项目管管理方式式第一章 管管理模式式第二章 各各类人员员的素质质要求、选选用办法法和人员员编制情情况第三章 资资源配置置情况第三部分 促进销销售的建建议和配配合销售售的措施施、承诺诺第一章 销销售对象象的定位位第二章 配配合销售售的措施施第四部分 项目服服务管理理费第一章 财财务管理理第二章 日日常物业业管理经经费收支支测算第五部分 特色服服务项目目及收费费标准第六部分 未来接接管中
2、的的新举动动、新设设想第一章 建建立“物业信信息岛”，实现现管理手手段现代代化第二章 实实现网络络办公自自动化第七部分 社区文文化建设设第八部分 项目管管理目标标及承诺诺第一章经经营指标标承诺及及采取的的措施第二章管管理指标标承诺及及采取的的措施第九部分 物业管管理的日日常工作作第一章 前前期介入入第二章 业业主入住住第三章 二二次装修修管理第四章 业业主投诉诉处理第五章 安安全管理理第六章 车车辆及交交通管理理第七章 消消防管理理第八章 园园林绿化化与养护护第九章 机机电、智智能化等等设备设设施的管管理第十章 环环境保护护与消杀杀服务第一部分 项目物物业管理理理念第一章 项项目调研研为使管理
3、服服务工作作更加贴贴近高尚尚住宅小小区中的的“宅”与“人”，我们们深入现现场调研研，所了了解的基基本情况况如下：【位位于开发区区路以以南,南路路以东,河以以北,占占地面积积约799.7亩亩。开发区区按照高高起点、高高标准的的开发战战略，以以建设新区区、高新新技术产产业密集集区为目目标，精精心规划划设计。以以湖为为核心，依依次向外外分设三三个发展展圈层：一是湖风风景游览览城，内内设商贸贸、别墅墅、植物物、疗养养、游乐乐、国际际会议六六大中心心;二是是金融、科科技、社社团及住住宅区;三是高高新技术术产业加加工区，以以及占地地60000亩，可可容纳55万名师师生的高高教科研研中心。随随着诸多多的大专
4、专院校及及高科技技企业在在开发发区的落落成,一一个全新新的以科科技文化化为主的的开发发区正在在崛起,为本地地块居住住小区的的成功开开发带来来无限商商机。紧紧邻地块块南侧的的南河道道的沿岸岸将形成成优美的的滨河绿绿带。路、南路交交叉口的的大转盘盘将是一一个非常常大规模模的中心心“绿岛”,这一一系列景景观绿化化工程的的完成将将使整个个居住地地块周边边环境得得以很大大的提升升。销售售对象主主要为来来兰州创创业的企企业家,投资家家,和高高薪白领领。】如何把高尚尚住宅小小区纳入入物业管管理的视视角，达达到都市市地标性性建筑形形象的要要求,高高尚住宅宅小区给给我们带带来了诸诸多课题题：从入伙期直直至正常常
5、居住期期，物业业管理实实施与周周边施工工(配套套工程收收尾)长长期并存存，且入入伙期业业主入住住集中、入入住率高高、入住住快，管管理压力力较大。高尚尚住宅小小区业主主主要为为来兰州州创业的的企业家家、投资资家 、和和高薪白白领，素素质高、要要求高，其其特殊的的人员结结构及厚厚重的文文化沉淀淀必将为为居住区区带来更更清新的的时代气气息、衍衍生更现现代的居居住理念念，因此此要求未未来物业业管理企企业实现现管理方方式和管管理手段段的现代代化。“文文化区”这一规规划设计计理念，如如何能在在物业管管理的环环节中得得以承续续?社区区中的文文化建设设能否切切合“国家安安定团结结的需要要、物业业管理企企业管理
6、理的需要要、社区区成员自自娱自乐乐的需要要”?社区活动的的开展应应充分尊尊重兰州州地区的的风俗习习惯，社社区文化化用房的的使用功功能安排排应切合合高学历历者、IIT产业业人士和和投资家家人士的的需求。高尚尚住宅小小区的业业主基本本属于高高收入阶阶层，物物业管理理企业所所提供的的服务产产品也应应是“精品服服务”，全心心全意满满足顾客客的需求求，而且且不断满满足顾客客不断增增长的需需求。受住宅商品品化进程程的影响响，国内内物业管管理行业业在一段段时期内内，仍需需摆脱传传统房管管体制所所造成的的部分业业主物业业管理消消费意识识不强等等问题。这这些问题题的存在在，一定定程度上上会影响响管理服服务费的的
7、收缴率率，对此此如何应应对?第二章 管管理服务务理念及及管理思思路按设计说明明，高尚尚住宅小小区在户户型设计计上本着着大户型型的设计计理念，以以人为本本，着意意追求回回归自然然、远离离喧嚣的的闹市环环境。而而我们的的调研结结果也显显示：住住宅小区区是“都市文文化人”的居所所，“文化人人”重情、讲讲理、守守法。开开展物业业管理工工作，就就必须高高度重视视他们的的文化需需求、服服务需求求及主动动参与社社区建设设的愿望望。我们提出构构建“文文化区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度融合合的“文化社社区”的管理理目标。文文化管理理
8、涉及两两个层面面，一是是通过多多种交流流形式促促进物业业管理人人与社区区成员以以及社区区成员之之间的正正常沟通通，使“睦邻亲亲善”的传统统社区概概念得以以理性回回归，并并激发社社区成员员共同参参与建设设社区人人文环境境的积极极性。二二是通过过多种宣宣传形式式培养社社区成员员集体主主义观念念，进而而深入到到他们在在使用物物业尤其其是在使使用共用用性较强强的物业业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提提升管理理效果。我我们的设设想是：一、倡导“天天让让您满意意”的服务务理念我们秉持“实施科科学管理理，持续续改进服服务，不不断开拓拓创新，增增强顾客客满意”的质量量方针,对小区区实行标标准化
9、、专专业化的的管理服服务方式式.每一一项服务务作业、每每一个作作业动作作都有严严格的操操作标准准,都经经过大量量的培训训,足以以达到省省时、高高效的服服务准则则.我们们实施“管理报报告制度度”，每季季度如实实向业主主报告物物业管理理服务费费的收支支使用情情况，以以及本体体维修治治安、保保洁、绿绿化、社社区文化化等各专专项工作作的运作作情况，真真正做到到尊重业业主权益益。二、营建“事业至至真，生生活至爱爱”的文化化服务理理念社区文化是是物业管管理人与与社区成成员共同同创造的的、具有有社区特特色的精精神财富富和物质质形态的的完美结结合，社社区文化化建设的的最终目目的是在在居住区区内建立立一种“生活
10、至至爱”的文化化氛围，以以取代社社区中正正在漫延延的“人情沙沙漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区文文化。我们将围绕绕“环境保保护、科科普家教教、社区区公益、物物管宣教教、健康康家居”等五大大主题来来组织、策策划社区区活动，努努力把高高尚住宅宅小区创创建为精精神文明明建设的的窗口。三、塑造“朴实无无华，追追求时尚尚”的审美美理念在新世纪里里，业主主更加关关注居住住区内的的人文环环境。物物业管理理人与业业主一起起参与环环境文化化的建设设，将极极大地满满足业主主愉悦身身心、亲亲近自然然的居住住需要。在在环境文文化氛围围营造上上，我们们将导入入一套结结合现
11、代代与传统统、符合合建筑设设计特色色的形象象识别系系统，提提升档次次;提供供高品质质的园艺艺维护，保保持绿化化的良好好长势;以多种种形式组组织业主主开展环环境保护护及美化化家园活活动，并并不断完完善居住住区内的的园林小小品及自自然景观观，营造造厚重的的人文气气息，建建立人与与环境和和谐共融融的“城市家家园文化化区”。科学技术的的发展带带来了建建筑设计计理念的的日新月月异,业业主对服服务的需需求也不不断提升升。作为为二十一一世纪的的物业业管理人人，必须须建立现现代的管管理体制制和先进进的管理理运作机机制。我我们在管管理体制制上实现现了内部部员工持持股，并并建立起起符合市市场经济济规律的的现代企企
12、业制度度。在管管理机制制上，建建立了按按劳分配配和按资资分配相相结合的的分配机机制，建建立了多多种体系系有机结结合的激激励机制制，建立立了竞争争上岗、双双向选择择的用人人机制。第三章探探求、创创造“文文化区”物业管管理新模模式置业有有限公司司开发的的“小区区”，是专专为有识识之士和和市的的创业先先锋们打打造的精精品住宅宅。从小小区规划划、户型型设计、工工程建设设、楼盘盘销售到到物业管管理环节节，高尚尚住宅小小区未来来的物业业管理工工作中将将以“精品服服务，全全心全意意满足顾顾客需求求”为目标标开展。住宅产业三分建建、七分分管的的客观事事实决定定了物业业管理的的重要性性，探索索“文化化区”物业管
13、管理新模模式，对对于推动动住宅产产业快速速、健康康的发展展，满足足作为受受益主体体-高高收入阶阶层的服服务需求求具有重重要的现现实意义义。近段时间以以来，我我们反复复探讨研研究“文文化区”到底需需要什么么样的管管理模式式?我们们认为,管理好好高尚住住宅小区区的核心心问题在在于:解解决提高高服务质质量与降降低管理理成本之之间的矛矛盾。我们确立的的物业管管理模式式是：紧密围绕“服务业业主、报报效社会会”的核心心理念提供“精品品服务”的优质质产品倡导“以客客户为中中心”的流程程管理思思想建立以流程程为基石石的客户户需求价价值链倡导科学管管理和专专业服务务，规范管理服服务行为为致力于与业业主建立立平等
14、的的现代契契约关系系，推广“天天天让您满满意”的服务务理念在确定管理理模式的的基础上上，针对对高尚住住宅小区区的特色色及实际际情况，我我们进一一步提出出了全方方位物业业管理的的基本思思路。我们的管理理思路是是：采用整体管管理和专专业管理理相结合合的办法法强调成本控控制意识识和成本本管理程程序强调维修基基金的效效能管理理与维修修计划的的科学实实施的有有机结合合强调流程团团队的有有效运作作和服务务流程的的持续改改进确保公众服服务的规规范化与与特约服服务的个个性化确保配套设设施的不不断完善善与商务务服务的的日趋完完美致力于培养养员工的的专业素素质以及及社区全全员的参参与意识识致力于共用用设施、设设备
15、的持持续改进进和功能能提升致力于文化化功能的的提升，塑塑造符合合现代文文明的人人居理想想环境第四章拟拟采取的的管理服服务措施施结合高尚住住宅小区区物业管管理的难难点、重重点及管管理思路路，我们们拟采取取以下管管理服务务措施，以以保证管管理模式式的实现现及精品品服务的的供给：一、导入IISO990011质量管管理体系系物业已已于国内内较早通通过ISSO90001质质量管理理体系，虽虽然业界界对物业业管理企企业竞相相进行IISO990011质量管管理体系系认证意意见不一一，但我我们认为为，进行行质量体体系认证证建立了了一种科科学规范范的企业业内外部部监督体体系，使使企业在在“说到、做做到”的基础础上为“做好”创造了了可能，使使服务产产品的提提供不致致于偏离离标准化化轨道。在在物业管管理介入入及实施施过程中中，导入入ISOO90001质量量管理体体系是我我们开展展工作的的基础。物业于九七年建立了ISO9001质量管理体系，并顺利通过英国BSI的第三方认证，通过四年多的实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较
