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1、建设管理与房地产学院 Construction Management and Real Estate Faculty 目 录课题前言2一、开展成本控制的原则2二、东方港港湾开发发项目成成控方案案的主要要内容3第一章决策策阶段的的成本控控制4一、决策阶阶段成本本控制要要点5二、决策阶阶段成本本控制流流程图7三、决策阶阶段成本本控制相相关部门门职责8四、决策阶阶段成本本控制主主要相关关人员职职责9五、建议10第二章 设设计阶段段的成本本控制13一、设计阶阶段成本本控制要要点17二、设计阶阶段成本本控制流流程图25三、设计阶阶段成本本控制的的相关部部门职责责29四、设计阶阶段成本本控制主主要相关关人
2、员的的职责31第三章 招招投标阶阶段的成成本控制制体系38一、招投标标阶段的的成本控控制要点点39二、招投标标阶段的的成本控控制流程程图45三、招投标标阶段成成本控制制相关部部门的职职责46四、招投标标阶段成成本控制制主要相相关人员员的职责责47五、建议49第四章 施施工阶段段成本控控制51一、施工阶阶段成本本控制要要点54二、施工阶阶段成本本控制流流程图58三、施工阶阶段成本本控制相相关部门门职责62四、施工阶阶段成本本控制主主要人员员职责63五、建议69第五章 竣竣工阶段段的成本本控制70一、竣工阶阶段成本本控制要要点70二、竣工阶阶段成本本控制流流程图72三、竣工阶阶段成本本控制相相关部
3、门门职责73四、竣工阶阶段成本本控制主主要相关关人员职职责73五、建议80第六章 竣竣工结算算阶段的的成本控控制83一、竣工结结算阶段段的成本本控制要要点84二、竣工结结算阶段段成本控控制流程程图92三、竣工结结算阶段段成本控控制相关关部门主主要职责责94四、竣工结结算阶段段成本控控制主要要相关人人员职责责96五、建议1000附录一：东东方港湾湾成本控控制体系系组织结结构图：1022附录二：东东方港湾湾开发项项目责任任成本控控制表66：1033附录三：东东方港湾湾开发项项目责任任成本控控制表88：1044课题前前言在激烈的市市场竞争争中，为为了将每每一笔投投入高效效率地转转化为产产品和服服务，
4、为为了进一一步提高高企业的的经济效效益，项项目成本本控制日日益成为为房地产产开发企企业经营营管理的的重点。就就东方港港湾房地地产开发发项目的的成本控控制，我我们提出出以下发发方案。一、开展成成本控制制的原则则l、目标成成本原则则。房地产开开发企业业在开发发房地产产项目之之前，如如果不确确定一个个总的成成本控制制目标目标标成本，钱钱花到哪哪算哪，往往往会导导致成本本的失控控，也无无法为成成本控制制提供明明确的努努力方向向。所以以成本控控制必须须遵循目目标成本本原则。在项目开发发之前，通通过市场场预测，并并考虑所所处地段段等因素素，确定定开发类类型，确确定总目目标成本本；在项项目开发发各阶段段、各
5、环环节，充充分利用用已有资资料条件件，及时时建立各各级成本本目标体体系，并并结合项项目进展展的实际际情况加加以动态态调整，为项目开发各项举措的成本控制提供明确的方向。东方港湾项项目处于于二期工工程全面面展开的的阶段，是是充分利利用一期期工程相相关资料料建立详详细的成成本目标标体系的的大好时时机。（参参见：东东方港湾湾开发项项目成本本控制目目标体系系.xlls）2、全员全全过程控控制原则则。成本控制决决非是一一个部门门所能完完成的工工作，它它要求各各个部门门在各司司其职、各各负其责责的前提提下通力力合作。成成本控制制也决非非控制好好其中一一个环节节就可以以了，而而是要控控制好各各个环节节、控制制
6、好全过过程。3、权、责责、利相相结合的的原则。企业给予各各部门成成本控制制的相应应权限，并并明确其其对控制制结果应应承担的的责任。同同时，对对其成本本控制的的结果加加以考核核，予以以奖惩。使使得权、责责、利三三者有机机地结合合起来，这这样才能能充分调调动各部部门成本本控制的的积极性性，实现现成本控控制的目目标。二、东方港港湾开发发项目成成控方案案的主要要内容 东方方港湾开开发项目目成控方方案的主主要由成成本控制制目标体体系和成成本控制制实施体体系组成成。成本控制第一章 决策阶段的的成本控控制一、决策阶阶段成本本控制要要点决策阶段的的成本控控制主要要在于投投资估算算和项目目评估。正确决策是是合理
7、确确定与控控制工程程造价的的前提。决决策阶段段各项技技术经济济决策，对对该项目目的工程程造价有有重大影影响。决决策失误误会造成成人力、物物力及财财力的浪浪费，甚甚至造成成不可弥弥补的损损失。特特别是规规模的确确定、建建设标准准的确定定、建设设地点的的选择、工工艺的评评选、设设备选用用等，直直接关系系到工程程造价的的高低。据据有关资资料统计计，在项项目建设设各阶段段中，投投资决策策阶段影影响工程程造价的的程度最最高，达达到800%90%。因此此，决策策阶段是是决定工工程造价价的基础础阶段，直直接影响响着决策策阶段之之后的各各个建设设阶段工工程造价价的计价价与控制制是否科科学、合合理的问问题。（一
8、）投资资估算决策阶段的的投资估估算是进进行投资资方案选选择的重重要依据据之一，同同时也是是决定项项目是否否可行及及主管部部门进行行项目审审批的参参考依据据。投资资估算是是指在项项目投资资决策过过程中，依依据现有有的资料料和特定定的方法法，对建建设项目目的投资资数额进进行的估估计。投投资估算算的准确确与否不不仅影响响到可行行性研究究工作的的质量和和经济评评价结果果，而且且也直接接关系到到下一阶阶段设计计概算和和施工图图预算的的编制，对对建设项项目资金金筹措方方案也有有直接的的影响。因因此，全全面准确确地估算算建设项项目的工工程造价价，是可可行性研研究乃至至整个决决策阶段段造价管管理的重重要任务务
9、。不仅仅是拟建建项目投投资决策策的依据据，同时时也是若若决定建建设项目目后，则则将成为为拟建项项目的实实施阶段段投资控控制的目目标值。（二）项目目评估项目评估是是企业决决策层进进行开发发项目决决策的依依据,也是进进行成本本、销售售、利润润控制和和分析的的依据。 评估工作应有一个相对权威的部门或机构负责,该部门或机构可以是策划部或请专家进行评估。需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包括销售、成本、毛利率水平等。 评估工作应有阶段性,需要根据不同阶段进行调整。一般有三个阶段:第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的项目评估初步具体化;第三是
10、施工图阶段,需根据审定的施工图对项目评估进行全面细致的深化和调整,确定目标成本和目标利润。评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施控制。因此，决策策阶段的的控制重重点是项项目投资资定义和和投资估估算控制制在允许许的范围围内。对对项目的的可行性性研究做做出正确确的评估估，为总总经理的的决策提提供依据据。二、决策阶阶段成本本控制流流程图制定成本控制目标体系销售部房地产市场及销售信息策划部投资估算审核组审核后的投资估算财务组资金筹措计划项目经理项目可研及评估报告评估意见副总裁 其中： 表示决决策阶段段成本控控制中的的重点工工作东方港湾决决策阶段段成本控控制流程程图三、决策阶阶段成本本控制相相关部
11、门门职责决策阶段参参与的部部门如下下图所示示：1、 审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告。2、向上级汇报并提交审核意见。3、审核资金筹措计划。1、项目经理销售组财务组1、 编制资金筹措计划2、 制定成本控制目标体系1、 负责收集客户信息，市场调查。2、 处理销售情况资料，为策划部提供策划依据。1、 审核投资估算2、 向财务组提交审核后的投资估算审计组2、 负责编制项目建议书3、 负责规划、可行性研究报告及评估工作策划部 决策阶段四、决策阶阶段成本本控制主主要相关关人员职职责（一）副总总裁 ：负责项项目的总总决策（二）项目目经理：（1）结合合实际制制定本项项目部的的成本管管理制度度，负责监监
12、督实施施项目整整个开发发过程中中的成本本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。（2）审核核项目建建议书、可可行性研研究报告告及评估估报告。向向上级汇汇报并提提交审核核意见。参参与审核核资金筹筹措计划划。（3）定期期或不定定期分析析成本结结构、差差异及其其原因、监监控措施施及其效效果、经经验教训训。（三）策划划部1、策划部部经理职职责： （11）根据据本项目目部业务务发展规规划、开开发能力力和市场场情况，确确定项目目开发计计划。（2）组织织立项调调研、选选址和前前期策划划，提出出立项建建议和开开发设
13、想想，并按按要求向向项目经经理提交交立项可可行性报报告及其其评估报报告，履履行立项项审批程程序。（3）组织织审查投投资估算算的经济济合理性性。2、策划人人员职责责： 熟悉、掌握握国家和和当地有有关法规规政策及及市场需需求，负负责项目目建议书书及可行行性研究究报告和和评估报报告的编编制工作作。3、估算人人员职责责： 认真收集整整理和积积累各种种建设项项目的竣竣工决算算实际造造价资料料，负责责投资估估算。（四）财务务组1、财务组组主管职职责：（1）完善善成本考考核办法法，确立立成本降降低率、费费用节约约额、项项目投资资回报率率等成本本考核指指标。（2）组织织设置一一个科学学的、具具有可操操作性的的
14、成本控控制目标标体系。（3）负责责审查资资金筹措措计划并并提交财财务中心心进行审审核。2、成本会会计职责责： （1）设置置一个科科学的、具具有可操操作性的的成本控控制目标标体系。（2）建立立本项目目组的“开开发项目目成本台台帐”,按照国国家财务务制度规规定的成成本项目目真实地地反映项项目部每每一个开开发项目目的全部部成本情情况。3、财务会会计职责责：负责资资金筹措措安排，编编制资金金使用计计划。（五）销售售部销售部经理理职责：组织市市场调查查与趋势势分析预预测，及及时向有有关部门门提供信信息。五、建议针对房地产产项目决决策阶段段的成本本控制提提出以下下几点意意见：1、设置开开发项目目的成本本控制目目标体系系。成本控制目目标体系系是为确确保目标标的实现现而服务务的,一一个系统统若没有有目标,就不需需要控制制,也无无法控制制。因此,在实际际的开发发项目当当中，目标体体系的设设置应具具有科学学的依据据和实现现的可能能性。房地产产开发项项目的建建设过程程是一个个周期长长、数量量大的生生产消耗耗过程，受着客客观过程程的发展展及其表表现程度度的限制制，企业领领导不能能仅凭过过去的经经验数据据决策,而应在在项目的的决策阶阶段,设设置一个个科学的的、具有有可操作作性的成成本控制制目标体体系。该目标标体系是是项目策策划报告告书中最最重要的的
