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1、目 录一、 市场分析02二、 项目分析13三、 物业发展建议16四、 营销策划建议29五、 项目效益分析40六、 营销效果跟进 44一、市场分析1.1、项目概况毕节市天河小区项目位于毕节市天河路与环城路中间地段，为毕节地区机械厂及毕节地区监狱用地。项目总体呈狭长型，地块较不规则，地块总落差约为三十五米，其中部分地段坡度较大。项目西临环城路、东临天河路、南北各临天河路居住区，总长约有（从天河路至环城路）490米，临天河路约有140米宽的临街面，环城路约有220米宽的临街。总占地面积：79920平方米；容积率：2.5；总建筑面积：200000平方米；建筑密度：35%；绿化率：30%；1.2、毕节市
2、环境分析毕节地区位于贵州西北部，西邻云南省，北接四川省，东、南分别与本省遵义、安顺两地区和六盘水市接壤；辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章等8个县（市），250个乡（镇、办事处），4508个行政村，土地面积26853平方公里，2003年末人口700余万，其中少数民族人口占28%。l 2004上半年GDP完成77.66亿元，同比增长24.5%，比去年同期提高16个百分点，比一季度提高3.4个百分点。其中，第一产业增加值21.73亿元，增长20.3%，增幅比去年同期提高25.37个百分点；第二产业增加值29.63亿元，增长40.1%，增幅比去年同期提高17.62个百分点；第三产业增加
3、值26.3亿元，增长14.8%，增幅比去年同期提高6.8个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为25.9%、51.7%和22.4%，拉动度分别为6.35、12.67、5.49个百分点。其中，对GDP贡献突出的有夏粮、电力、投资、煤、运输，贡献率分别为18%、23%、12.8%、12.5%、9.5%，分别带动经济增长4.41、5.64、3.14、3.1、2.33个百分点。l 投资力度继续加大，投资增长仍然较快。由于我区投资主要是能源和基础设施项目，国家宏观调控政策对我区影响不大。今年以来，投资仍保持高速增长。上半年，全社会固定资产投资完成42.88亿元，增长42.89%，比去年同期提高20.8
4、9个百分点。其中基建33.82亿元，增长62.52%，技术改造投资1亿元，减2.64%，房地产投资0.79亿元，减28.59%；分行业看，电力、煤炭、道路建设投资是重点，其中电力投资19.46亿元，占全社会投资完成额的45.4%。l 金融机构各项存款余额116.5亿元，同比增长33.4%。城乡居民储蓄存款余额69.4亿元，增长6.6%，其中城镇居民储蓄存款余额54.4亿元,增长1.9%；农村居民储蓄存款15亿元，增长28.2%。l 城乡居民收入增长。上半年城镇居民人均可支配收入2874元，增加136元，增长4.96%。农民人均现金收入646元，增长10%。l 消费品零售市场活跃，物价在正常的区
5、间运行。全区社会消费品零售总额12.25亿元，比去年同期增长14.6%。其中，城市市场消费品零售额6.7亿元,增长17.4%。 从上述数据可以看出，2004年上半年毕节地区经济保持着快速增长的趋势，工业发展比较迅猛。但第三产业发展相对较慢，房地产投资减缓，人民生活水平总体较低。 毕节市位于川滇黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积3414.9平方公里，辖27个镇、8个乡（其中民族乡6个）、6个办事处。聚居着22个民族，总人口127.53万人，其中城市人口约19万人口。根据数据资料显示：l 2004上半年全市完成生产总值16.91亿元，按可比价格计算，同比增长10.59，增幅比上年同期高6.7
6、9个百分点，是近年来同期增长最快的一年。三次产业分别比去年同期增长17.82、10.07和6.46。其中第一产业对经济增长的贡献率达45.2，拉动经济增长4.8个百分点。l 消费对经济增长的拉动作用明显增强。上半年全市社会消费品零售总额为2.93亿元，同比增长15.91，拉动经济增长2.86个百分点，比上年同期高1.66个百分点。l 建筑业同比减少11.84，；房地产业同比减少16.48。l 2003年从业人员平均劳动报酬10013元，其中电力、烟草、金融、通信等行业劳动报酬相对较高。l 根据毕节城区发展总体规划，到2010年，城市规划将达到30平方公里，城市人口将达到30万人。从以上数据可得
7、知，毕节市经济发展水平保持着良好的发展趋势。但经济发展总体水平还比较低，特别是农村人口比例较大、第三产业发展较为缓慢、对行业性依赖较大。1.3、房地产市场背景毕节市房地产从真正的意义上来说，是近二年开始起步，从价格上涨的趋势就可以反应出，从前二年的400800元/升至目前的7001300左右的房价，在不足二年的时间内价格翻了一倍。 从19952002年时间内，毕节市房地产价格变化趋势非常小，主要是受房地产政策、市场购买力及产品限制等因素制使房地产价格基本维持不变。从2001年初起，房地产政策的改变、购买力的释放及对产品追求方向的改变，并房地产市场的规范化发展等因素的结合使房地产价格逐渐发展，最
8、明显的是购房群从纯粹的追求房屋面积等转向追求环境、户型设计、物业管理等健康住房方向发展，也使毕节市房地产逐渐走向正规化、成熟化。但从市场的产品及市场的反应，虽然开发商在环境、物业管理及户型等方面较原来有着较大的突破，可较明显的是，目前房地产发展还是处于比较原始的状态，真正能符合消费群体的产品还是较少。1.4、毕节市房地产市场分析受经济发展水平及人民生活消费水平的限制，毕节市房地产起步较晚，处于比较初级的阶段。l 市场正规范化，避免了一些无序的竞争，有利于市场的发展；l 目前遍地开发，但多为小规模开发，形成规模性小区较少；l 目前房地产开发已朝小区化发展，对环境的建设已逐步重视。目前较好的小区东
9、园小区、兰苑花园等有环境上较原来有一定的突破，但适合毕节市房地产发展的产品及客户需求的产品还有一定的差距。l 从土地出让的数量来看，近年市场供应量相对较小。l 受城市发展方向的改变，购房群体对新城区发展比较看好；l 随着城区的改造及房地产产品的不断更新，在近年内购房需求将会达到一个高潮。从市调中也反应出，在三年内购房的群体占受访群体中的65%。l 房地产营销较为落后，营销方式较单一，虽然有部分房地产公司引进了策划公司，但对房地产市场的发展影响较小。l 从营销推广方面来讲，在广告的宣传引导途径上较差，媒体对房地产的发展也较差。目前的宣传途径基本上是靠口径传播。l 购房群更注重环境、地段、配套功能
10、，追求小区品质。l 从消费者上分析，购房基本为生活居住型，要求户型都在三房二厅，面积在100130之间，总价基本上集中在1016万元的购房总价上。虽然目前市场已出现高层，但对高层住宅的接受程度相对较小，相对对小高层有一定的接受力。l 目前市场价格基本上在7001200元/之间，现房地产价格增长速度基本以50100元/增长。1.5、本项目主要竞争物业分析 从目前来看，目前在售项目：1、楼盘名称 东园小区 开盘日期 2004.4 占地面积 87.5亩 建筑密度：33% 绿化：30%开发商： 毕节地区易实力和馨房地产开发公司 设计单位： 毕节市规划设计院位置： 麻园大道市府路三十米大道右侧，北临麻园
11、路 环境状况：周边基本上没有自然景观，区内绿化较不系统；交通状况：交通方便，在麻园大道和至新城区市府路三十米大道交叉口处区内由16米大道贯穿；市政生活配套：内有中心花园广场，幼儿园、商场、停车场等，周边有小学、中学、医院、车站、水厂等；建筑风格定位：现代简约式户型结构 平层 跃式 别墅 空中花园楼 户型集中在60260三室二厅 四室二厅 五室二厅93120 120140物业管理： 0.40.5 元/售价 平层 988元/ 错层 1380元/ 复式 1480元/ 顶层1580元/ 商铺 500010000元/ 别墅80万/套 300400 第二组团 是别墅及其他 05年5月份开盘部分 05年12
12、份开盘部分 06年全部结束该小区所处地段较好，北临麻园路，西接市政府，地段升值潜力较大，因此房价稍高。户型从60260，建筑风格多是现代简洁风格，户型结构有平层、错层、复式和别墅。别墅是5年5月份左右开盘。小区景观设计没有特色，小区内缺少儿童游乐场，及平时消闲、健身场所。2、小区名称 兰苑花园 地址： 洪南路 共1100套开发商：华联房地产开发公司 配套设施：商店、农贸市场、医院、幼儿园、学校、老托所、球场、会所；物业管理：毕安物业管理公司交通优势： “兰苑花园招手直通车”、三路公交车可直达小区区位优势：位于毕节市总体规划的洪南路十里商业街；地委、行署及地直行政机关办公中心、会展中心等即将搬迁
13、至小区右侧的大兰村所在地；水源条件：小区内用水双保障，一是自来水公司供水，二是小区投资150万元自建水厂供水。建筑风格：现代简约式 户型户型结构 平层 错层 复式 别墅 二室一厅 91101三室二厅 97140四室二厅 130以上五室二厅197以上价格平层680700元/ 层差20元/ 错层 880元/ 120140别墅1500元/商铺 内主干道 3500元/ 贵毕路4500元/物业管理 0.3元/ 建筑密度 33% 绿化 30% 现一期基本已售完 还有部分明年5月份开盘该小区位于洪南路与贵毕路交叉处，地段较偏，交通相对不是很发达。户型分布多样，80300多，购房者选择余地较大，价格相对低廉。但建筑多是现代简洁风格，少部分欧陆式，小区内绿化大多集中在中间地带，并且分布层次感不强，给人印象有点杂乱，缺少平时休闲健身的场所。根据所居住群体来看该处不能很好体现身份地位。3、物业名称 三江城市花园 地址： 原市政府旧址发展商 三江集团 占地面积 26015 40余亩规划设计单位 贵阳设计院 总建筑面积 129906物业管理单位 三江集团 绿化面积 10000余动工日期 2002/12/31 开盘日期 2004/10 竣工日期 2004/12 入伙日期 2005/01/31总户数 一期 120套 共约 700套 15个高层单元二期约从2007年开始销售。户型
