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1、征收、拆迁与不动产物权变动及其相关立法问题关键词: 征收决定/房屋拆除/物权变动内容提要: 拆迁仅是征收过程中所产生的附带问题，不具有独立的法律地位，而征收则是一项独立的法律制度。我国的征收决定、房屋拆除所引起的物权变动关系在立法上还需借鉴与完善，应该通过立法确定公益性征收拆迁的要件、程序和补偿标准以及政府的责任。一、引言：拆迁与征收的关系所谓拆迁，是指有关单位因城市建设、房地产开发等需要，经政府主管部门许可对现存房屋及其他建筑物予以拆除，并对房屋所有权者或使用者进行迁移安置和补偿的活动。从表象上看，拆迁是拆迁人通过支付拆迁补偿费用而取得了对被拆迁人所有的房屋或其他建筑物进行拆除和搬迁的权利，
2、 而实际上拆迁的根本目的在于获取被拆迁房屋及其他建筑物所附着的土地的使用权，以实现对该土地的再开发和再利用。基于拆迁的目的不同，拆迁可分为公益性拆迁与商业性拆迁。二者区别在于：第一，前者是为了公共利益的需要，后者则是出于商业利益的需要；第二，前者与征收相联系，后者则与征收无关；第三，前者应以行政机关为主导，带有明显的强制性，后者则不宜由行政机关介入，应贯彻意思自治原则。城市房屋拆迁管理条例第2 条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”可见，我国现有规定对城市房屋拆迁并未进行区分，不论公益性拆迁还是商业性拆迁都适用同一拆迁程序和补偿机制。这不仅
3、造成了实践中对私人财产征收的任意化和范围的扩大化，而且还使政府得以“公共利益”之名实质性地频繁介入商业性拆迁中代拆迁人进行拆迁，从而引发出各种拆迁纠纷。物权法中所涉及到的拆迁以及本文所讨论的拆迁正是公益性拆迁。物权法第42 条第1 款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产”，第3 款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给与拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”可以看出，此处的“拆迁”乃是由征收引发的，是国家为了公共利益的需要，以法定程序强制取得城市私人的房屋及其他不动产，并
4、作为新的所有人对该房屋及不动产进行事实处分的行为，因而也是公益性拆迁。公益性拆迁总是与征收相伴。在绝大多数情况下，拆迁都是因征收引起的，是征收的一项结果，而征收往往是实施拆迁的前提，或者说拆迁是征收程序的一部分。拆迁直接导致被拆迁人房屋所有权的丧失，其后果与征收实无二致。因此，房屋拆迁实质上是国家以征收这一国家所有权特殊取得方式取得私人房屋的表现。可以说，拆迁仅只是征收过程中所产生的一个附带问题，并不具有独立的法律地位，征收才是一项独立的法律制度。二、征收决定与物权变动物权法第28 条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文
5、书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”对此规定，可作如下分析：物权变动的时点从物权变动的原因来看，可分为两大类：一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类是由法院判决、公用征收、继承、事实行为等法律行为以外的原因引起的物权变动。对于前一类基于法律行为引起的物权变动，物权法规定了物权变动的一般规则，即不动产物权的变动须经登记才能生效，动产物权的变动经交付生效。而该条是对因生效法律文书、征收决定等公权力行为导致的不动产物权变动的规定，是物权变动一般规则的例外规定。据此规定，政府的征收决定生效时发生物权变动的效果，也即物权变动的时间应以征收决定生效的时间为准。征收是法律赋予政府的权利，是政府以行
6、政命令的方式强制取得私人财产所有权的行为，同时也是政府作出的一项具体行政行为。由于具体行政行为具有公定力，一经作出，不论合法与否，在未经法定机关和法定程序撤销或变更之前，都推定为合法有效，对行政机关、相对人均具有约束力。据此，政府的征收决定一经作出，不论是否合法，立即发生效力，对作出决定的行政机关和被征收人都有法律约束力，并直接导致物权变动的法律效果。因而，该条规定实是确定了物权变动的时点应为征收决定作出之时，而不是其他时间点，如征收人与被征收人达成拆迁补偿协议之时，或被征收人搬迁完毕之时、给予补偿之时等。物权法的上述规定偏重于国家利益，容易造成对私人利益的忽视和侵害。在征收的过程中，政府作出
7、征收决定的行为仅是有关行政机关的单方行政行为，没有也无需被征收人的介入，那么行政机关就有可能在尚未听取被征收人意见的情况下， 基于公共利益的需要自行启动征收程序，从而导致被征收人不仅事先无法对于政府的征收决定是否合法提出异议，更无法确知其不动产被征收后自己的合法权益能否得到维护。将政府作出征收决定的时间作为被征收不动产物权变动的时间，使被征收人的不动产所有权自征收决定作出之时起即转移给国家所有，在这种情况下，被征收人有可能在对其不动产已被征收的事实毫不知情的情况下就丧失了所有权人资格，成为无权占有人，并且其能否得到公正合理的补偿也是不得而知的问题。显然，这种做法过于强调公权力的作用和国家利益的
8、需要，剥夺了被征收人与政府就征收事项“讨价还价”的正当权利，使其陷入无可作为、听任摆布的弱势境地，造成了征收人与被征收人之间利益的严重失衡，容易引起征收人与被征收人及利害关系人之间的对立，引发诸多社会矛盾。1我国台湾地区“土地法”第235 条前段规定：“被征收土地之所有权人，对于其土地之权利义务，于应受之补偿发给完竣时终止，在补偿费未发给完竣之前，有继续使用土地之权。”土地征收条例第21 条第1 项也规定：“被征收土地或土地改良物之所有权人，对于其土地或土地改良物之权利义务，于应受补偿发给完竣时终止。” 据此可知，在台湾地区，政府因公用征收而取得被征收不动产所有权的时间，应为补偿费付清之时。这
9、样的规定有利于被征收人利益的保护，只有在征收人即政府向被征收人支付全部补偿费后，被征收人的不动产所有权才移转归征收人所有，这样就避免了征收人先行征收取得了不动产所有权以后任意打压被征收人补偿要求使其无法得到合理补偿的可能性。因而，此种做法可为我国大陆地区立法之借鉴，以弥补“征收决定作出即发生物权变动”这一规定存有的对被征收人利益保护不周的缺陷。房屋所有权依物权法第28 条的规定，政府作出征收单位或个人的房屋的决定后，该房屋即转归国家所有，被征收人对其房屋不再享有所有权。征收是一种国家所有权的特殊取得方式，国家是征收主体，由于国家不必征得被征收人即原所有权人的同意就可取得房屋的所有权，且可以使该
10、房屋上的负担消灭，因此从这个意义上说，征收可被认为是一种原始取得所有权的方式，即国家作为新的所有权人取得无负担的房屋所有权。须注意的是：1、根据实践中的情况，政府作出征收决定后，并不会立即实施拆迁行为，往往会规定一定的搬迁期限方便被征收人准备搬迁事宜，因而被征收人仍然可继续在该房屋中居住一定期限，但此时被征收人已不再是房屋的所有人，不得为任何处分行为；2、征收只是针对集体所有的土地和城市房屋及其他不动产而言的，至于不动产中的家具、物品等动产仍归被征收人所有，并不属于征收的对象。建设用地使用权在我国，城市房屋所有权总是与相应的建设用地使用权相结合，二者虽然在理论上属于两种不同的权利，在实际操作中
11、却休戚与共，贯彻“房随地走”、“地随房走”的规则。如物权法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物构筑物及其附属设施一并处分”；第147 条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。遵循这样的规则，城市房屋的征收与相应的土地的收回实际上是同一个过程。一般来说，之所以征收单位或个人的房屋，其主要目的便是收回相应的房屋所附着的土地，由于城市土地本来就归国家所有，因而城市土地的收回就是消灭该土地之上原有的建设用地使用权，再为其他人设立新的建设用地使用权，以便于该土地另作他用
12、。因而，在某种程度上可以说，城市房屋的征收其实也意味着建设用地使用权的征收。依物权法第28 条的规定，政府作出征收单位或个人的房屋的决定之时即为房屋所有权移转归国家所有之时，那么也就是房屋所占土地之上的建设用地使用权收归国家所有之时。物权法第148 条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿， 并退还相应的出让金。”该规定明确了因公共利益的需要可以提前收回城市的土地，实际上就是肯定了建设用地使用权也是征收的对象。由于提前收回建设用地使用权，不仅使原权利人丧失了继续使用该土地的权利，也使其不能继续拥有该土地
13、上的房屋及其他不动产，因而，对建设用地使用权的收回实质上也导致了对单位或个人的房屋等不动产的征收，这也是“房随地走”规则的体现。依据第28 条的规定，可作出这样的推论，即拟收回的建设用地使用权自政府的收回决定作出之时转移归国家所有，该土地上的房屋及其他不动产的所有权也同时移归国家所有。所谓退还相应的土地出让金，是指根据土地出让金总和及使用年限，将土地出让金按年折算，将建设用地使用权人无法使用土地的年限内的相应数额的出让金退还。退还相应的出让金就是对提前收回建设用地使用权的一种补偿，只不过该补偿标准并不是以被征收的建设土地使用权的市场价格为准。该条将对提前收回建设用地使用权的补偿与对原使用权人无
14、法继续使用的房屋及其他不动产的补偿同时作出规定，符合公平原则。抵押权由于国家征收单位或个人的房屋以及建设用地使用权可以令房屋或土地上的其他负担消灭，因此，若被征收的房屋以及建设用地使用权之上设有抵押权的，则随着房屋所有权以及建设用地使用权移归国家所有，抵押权也发生了变更，即设在被征收房屋以及建设用地使用权之上的抵押权负担移转至被征收人所获得的拆迁补偿费或产权调换后的房屋之上，最终由国家取得无负担的房屋所有权。物权法第174 条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿
15、金等。”该条即是关于抵押权物上代位性的规定。可见，物权法对抵押权的物上代位性采取了狭义的定义。狭义的物上代位性仅指当抵押物因意外原因或者第三人的行为而发生灭失、毁损获得赔偿金时，该赔偿金成为抵押权标的物的代替物，抵押权人有权对该项赔偿金行使抵押权。也就是说，当抵押物毁损、灭失或被征收后，抵押权并不当然消灭，而是可能转化为他种价值形态或载体，如抵押物因毁损、灭失而获得的赔偿金或保险金、抵押物被征收而获得的补偿金等，此时抵押权的效力便可及于抵押物的代位物，抵押人可以该代位物获得救济。因此，当房屋以及建设用地使用权被征收后，设于其上的抵押权并未消灭，而是原所有权人所获得的拆迁补偿费成为抵押物的代替物
16、，抵押人有权就该拆迁补偿费行使抵押权。房屋拆迁的补偿方式除了货币补偿外，还可以房屋产权调换的方式进行补偿。虽然现行立法对于抵押权的物上代位性采取狭义定义， 将抵押代位物的范围仅限定为抵押人可获得的保险金、赔偿金或者补偿金等价值形态，若被征收房屋上存有抵押权，且拆迁中是以房屋产权调换的方式对被拆迁人进行补偿的，如果以代位物仅能为价值形态为由不允许产权调换的房屋等实物形态也可作为代位物，显然对抵押权人不利，因而在此对于抵押权的物上代位性应当做广义理解，即产权调换后的房屋在原所有人的房屋被征收后也可作为抵押物的代替物，应当作为抵押财产，可为抵押权效力所及。关于房屋以及建设用地使用权被征收引起抵押权变更的时点问题，依据物权法第28 条的规定，即在政府的征收决定一经作出、房屋所有权移归政府所有的同时，抵押权的效力也应由房屋及建设用地使用权之上转移至被征收人可获得的拆迁补偿金之上。同理，采取房屋产权调换方式进
