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4、工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。3. 术语和定义3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2. 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3.3. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4. 职责4.1. 投资拓展部4.1.1. 负责组织基础信息研究，每年末制定土地储备计划，并对研究成果进行归档。4.1.2. 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行
5、土地信息收集，并给予筛选。4.1.3. 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成项目建议书，提交产品总监审核，决策咨询委员会评审通过后，提交总经理审核并经董事长审批后确定立项。4.1.4. 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织公司各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。4.1.5. 决策、评审阶段：负责将可行性报告提交公司管理层评审。4.1.6. 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。4.2. 总经办4.2.1. 组织
6、制定公司战略规划，作为公司土地战略储备的依据。4.3. 市场营销部4.3.1. 在项目可行性研究阶段，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。4.4. 设计管理部4.4.1. 发展项目确定阶段：根据投资拓展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；4.4.2. 项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成概念设计草案。4.5. 工程管理部4.5.1. 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据设计
7、管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析。4.6. 成本管理部4.6.1. 发展项目确定阶段：如投资拓展部需要，则根据设计管理部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。4.6.2. 项目可行性研究阶段：根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术分析，进行建安成本估算。4.7. 财务资金部4.7.1. 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测及财务相关分析。4.8. 风险管理部4.8.1. 法务审计主管负责在发展项目确定阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见；4.8.2. 法务审计主管负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风
8、险分析，对合作合同等法律文件进行审核。4.9. 产品总监4.9.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审核；4.9.2. 在发展项目确定阶段对项目立项建议书进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审；4.9.3. 在项目可研阶段对可行性研究报告进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审。4.10. 决策咨询委员会4.10.1. 发展项目确定阶段，对项目立项建议书进行评审并形成结论；4.10.2. 在项目可行性研究阶段，对项目可研报告进行评审并形成结论。4.11. 总经理4.11.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审批，决定项目是否进入下一个阶段；4.11.2
9、. 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。4.11.3. 在新项目可行性研究阶段，审核项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见。4.12. 董事长4.12.1. 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审批是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。4.12.2. 在新项目可行性研究阶段，审批项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施。5. 工作程序5.1. 基础研究5.1.1. 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。5.1.2. 基础研究包含土地信息研究、宏
10、观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。5.1.3. 各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。5.1.4. 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。5.1.5. 基础研究的成果经向公司总经理汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。5.1.6. 基础资料和研究成果需须经整理、编号后放入各基础研究库归档。5.2. 信
11、息收集、甑别5.2.1. 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a） 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b） 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。c） 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。5.2.2. 了解到有效土地信息后，项目拓展专员需于当日最迟不超过两日内填写土地信息采集表，投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初
12、步判断，会议由项目拓展专员记录并存档。5.2.3. 通过初步判断，对符合公司土地储备计划的土地信息通过土地信息采集表的形式将土地情况向产品总监汇报，经产品总监审核，总经理审批通过后进入发展项目确定阶段；如未通过，则由项目拓展专员存入土地信息库。此后由项目拓展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。5.3. 发展项目确定5.3.1. 土地信息初步判断后，由产品总监指定一名项目负责人。5.3.2. 项目负责人按统一格式及时填制每周的新项目发展信息通报，汇总上报部门负责人和产品总监。5.3.3. 项目负责人根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后
13、提请总经办法务审计主管提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法律风险判断。5.3.4. 项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：a） 项目的档次、主要客户群。b） 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。c） 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。5.3.5. 项目负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：a） 常规项目，易于规划的：可与设计管理部、市场营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。b） 特殊地形或包含特殊配
14、套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。5.3.6. 项目负责人根据项目情况，做出初步经济测算结果；5.3.7. 项目负责人综合初步接触土地项目后确定的土地获取的操作方式，形成简易的新项目发展报告，经部门内部评审，产品总监审核后，申请召开公司专项汇报会。5.3.8. 专项汇报会是由公司决策咨询委员会成员参加的、判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可加入公司其他专业技术部门人员参加，会议内容如下：a） 项目汇报会初步报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及
15、风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。b） 项目负责人需提前将新项目发展报告发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及。c） 项目负责人根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。d） 会议首先由项目负责人做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。e） 公司总经理审核，董事长最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。5.3.9. 项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。5.4. 项目可行性研究5.4.1. 项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成项目可行性研究报告。5.4.2. 项目负责人首先将专项汇报会上的意见汇总，根据项目情况，通过产品总监，向公司总经理申请成立项目发展小组，并制订可行
