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1、镇江房地产市场调研报告一、镇江基本情况1.1镇江市概况镇江是一座具有 3500 多年历史的文化名城，又是一座集港口、工贸、旅游于一体的 新兴工贸、旅游城市。 镇江地处长江和京杭大运河 “ 十字黄金水道 ” 的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市。镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区， 总面积 3843 平 方公里，人口 290 万。 是一座港口型开放城市。1.2地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，三面环山，一面环水东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。公路方面，镇江对外的快速交通主要依赖沪宁高速公路, 润扬大
2、桥维系和江北的交通联系。和沪宁线其它城市相比 , 镇江对外交通状况最差 : 主城区距离沪宁高速公路最远 (15 公里 ) 。高铁通车后对区域和周边长三角城市的通达性有很大提升，高铁站点设在丹徒区，对于丹徒区加快城市化进程，逐步发展成熟，融入传统意义上的镇江市区也有一定的提升作用。镇江处于沪宁线靠近南京的一端 , 到南京和上海的距离分别为 80 和 220 公里 这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射。对于南京来说，部分南京人可能会考虑到距离南京较近的句容置业。1.3自然人文环境镇江是国家级历史文化名城，有深厚的文化积淀，吴文化发源地。著名景点多镇江古为吴地，当地方言为吴语。但是随着北人南迁，
3、尤其是历史上有名的 “ 永嘉南渡 ” 之后，镇江居民就主要由江北人组成，方言改为江淮次方言，只有丹阳市、常州、无锡、苏州等地至今仍保留吴语。镇江市区同南区几个吴语县认同感不高。镇江人性格保守、好安逸、地方治安好。1.4行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积2414平方公里，人口 311万人。市人民政府驻京口区正东路 39号。全市共有 51个镇（街道）。其中 :镇 41 个， 街道办事处 10个。丹阳市辖13 个镇，句容市辖 10 个镇，扬中市辖5 个镇，丹徒区辖7个镇，京
4、口区辖 2个镇、 4 个街道办事处，润州区辖 1个镇、 4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、 2个街道办事处。县 /市 /面积（人口（万政府驻地京口区33227.49三茅镇扬中市105980.6兰陵路丹阳市138562华阳镇句容市218.921.7金港大道镇江新区61136丹徒新区丹徒区132.6824润州路润州区12636京口路注： 镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。二、宏观经济发展分析2.1镇江经济概况镇江是一座产业特色明显的新兴工业城。拥有 2 个国家级开发区、 6 个省级开发区、 5 个国家级高新技术产业基地，拥有世界主要的锚链生产基地、全球单厂规模最大
5、的高档铜版纸生产基地、中国最大的汽车发动机缸体和醋酸生产基地，正逐步成为以 机械、化工、造纸三大主导产业， 电子信息、新材料、交通设备、食品、电力五大优势产业，船舶及船用设备、工程电器、五金工具、眼镜、香醋等十大产业集群为主体的长三角地区重要的先进制造业基地。改革开放以来，已有 80 多个国家和地区的 1300 多家外资企业在镇江投资，包括 20 多家世界 500 强企业。未来镇江将以沿江基础产业与沿路高新产业，现代制造业与现代服务业并举的产业发展战略。重点形成以巩固发展现代制造业和旅游业为主的优势特色产业；错位发展物流业和光电子产业为主的新兴特色产业。镇江 2011 年 GDP 在江苏排名第
6、10 ，房价排名第 7 。市GDP（亿）人口 ( 万)人均 GDP房价苏州11000691159189.611636无锡6800518131274.18667常州3750342109649.17392南京6250624100160.312284镇江250026893283.587100扬州275047058510.648090南通430078954499.377456泰州260050151896.214997徐州370090640838.855582盐城2800800350005127淮安170051033333.333952连云港155046633261.85134宿迁13505152621
7、3.5936851）、经济在江苏处于中游水平初步测算， 2011 年全市实现地区生产总值 2500 亿元，按可比价计算比上年增长 12.3%。人均地区生产总值（按常住人口计算） 93283.58 元，增长 11.2%，按现行汇率计算折合11736 美元。2）、服务业发达程度一般，私营经济GDP 占比五成。镇江的高端企业主群体相对较少。镇江目前的经济核心是以工业为主。二三产业之比为1.49:1。而镇江的私营企业规模在江苏亦仅处于中游，活跃程度一般。民营企业对于全市经济增长的贡献率达到这一个数字在嘉兴是 89.5% ，在苏州、无锡均在江的高端企业主群体相对较少。50% 左右。75%。说明镇3）、城
8、市本地人口总量小，外来人口数量大镇江本地常住人口的数量不大，据 2010 年人口普查最新数据，全市常住人口 311 万人，较 10 年前增长 7.47% 。但随着镇江城区改造发展，外来人口增速明显，外来人口基本来自于苏北和安徽为主，消费能力有限。2.2城市板块各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度从区块功能定位上看，丹徒居住性质较强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定。且从观念上，传统的镇江人对于丹徒普遍存在一定的抗性，认为不属于市区，是“乡下“的概念。因而区域人口导入面临较大的困难。用地面积规划人口分区板块（平方公功能（万）里）主城主城核心区2530
9、城市主中心区，商业金融旅游服务中心南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区丹徒1515高新技术产业、第三产业和生活居住区南山风景区12休闲度假、森林公园西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区三、宏观政策分析3.1相关政策汇总1）、保障性住房发展（2012.02）镇江市今年计划新建各类保障性住房11800 套（间），其中，新建公共租赁住房（含廉租房）6000 套（间），新增廉租住房补贴 1500 户，新建经济适用房3000 套，新建限价商品房2800 套，实施和平路
10、西、绿竹巷北、荣庆里等城市棚户区（危旧房）改造3970 户。此外，拆迁安置房仍然是建设的重中之重。计划新开工拆迁安置房279 万平方米、 2.67 万套；计划竣工 230 万平方米、 2.2 万套。2） 丹徒区约束商品房买卖楼盘合同条款备案率（2011.4 ）100%丹徒工商局开始对 商品房买卖合同 格式条款进行备案。同时，工商部门联合法院、房管局、住建局、律师事务所等，对房地产企业的合同条款进行重点审查，寻找 “ 霸王条款 ” 。如今按规定开发商必须将取得备案号的合同在售楼现场公示。3）、镇江市关于契税政策镇江市自 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买 90 及以下，且属于家庭（成员
11、范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按税率征收契税。对个人购买 90 以上、 144 以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按 1.5% 税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按 3% 税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。3.2政策总结1 ）多重政策的叠加效果造成市场的观望情绪。2 ）投资需求受到明显影响。投资客减少，目前市场客户主要以刚需自住客为主，对产品品质和价格敏感度高。3 ）系列调控措施中 “ 限购 ” 力度最大。但因为三线城市没有限购，所以实际影响小。4 ）镇江城市建设改造力度不减，新建项目供应量预计较大。供过于求，将是未来一段时间的主流市场态势。四、镇江土地市场分析4.1镇江市区一级土地市场整体分析2011 年土地成交量同比上涨 6%，成交金额同比上涨 61%，平均地价同比上涨 51.3%。2005 年以来，镇江市区土地成交量呈现倒“ S”型； 2006 年成交 3501 亩，创造了 2008 年以前的最高记录；这一年，中南集团拿地 700 亩，开发了滨江项目中南世纪城；和融集团拿地 500 亩，开发了低密度社区优山美地。在经历了2008 年的土地市场低谷之后，从2009 年开始，土地市场成交量大幅攀升；2009 年
