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1、房地产项目初步可行性研究报告纲要（五星级酒店政府招商项目）2012年7月目录一、总论摘要1.1项目名称1.2项目概况1.2.1宗地位置1.2.2规划指标1.3财务分析1.4综合评价二、项目概况2.1项目地理位置2.2项目地块现状2.3周边交通状况2.4项目周边配套2.5项目周边环境2.6控规指标三、区域发展规划分析3.1区域概况3.2经济发展3.3发展规划3.4东城区功能布局3.5东城区区域发展潜力小结四、项目市场分析4.1宏观新政解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾4.1.2宏观新政下的灌云市场4.2 土地一级市场4.2.1土地市场成交情况4.2.2土地潜在供应市场4.3商品房二级市场4.3
2、.1住宅市场（当地市民对本案项目住宅板块的调研特写）4.3.2商业市场（当地市民对本案项目商业板块的调研特写）4.3.3酒店市场（当地市民对本案项目酒店板块的调研特写）4.4二手房三级市场4.5项目市场综合评述五、项目整体定位六、项目经营方案七、项目投资估算八、原来两个概念性方案的相关建议九、综合评价及对当地政府的简要汇报一、总论摘要1.1项目名称东城区房地产项目1.2项目概况宗地位置规划指标n 宗地占地面积：占地面积约为200亩，折合约13.33万平方米，分为东侧、西侧和酒店3块用地n 宗地性质：商业和居住综合用地n 容积率：基本规划条件五星级酒店占地不低于50亩（总建筑面积不低于3.5万平
3、米），其他尚无规划部门准确指标，目前已做方案的容积率在3左右，主力楼高在18-30层等高层建筑（高层在县城接受度不是太高，需要一个过程，倘若按政府要求四五年内去化完毕，在灌云这样的县城，很难）n 总建筑面积：酒店3.5万平米+住宅和商业20万平米（容积率为2）或住宅和商业25万平米（容积率为2.5）或住宅和商业30万平米（容积率为3）=23.5万平米或28.5万平米或33.5万平米n 根据县域市场的实际情况以及酒店的巨额投资，我们建议容积率在2-3区间（除酒店外），可以在2-2.5区间寻求较为合理的容积率1.3财务分析 方案确定后另行概算。1.4综合评价根据2012年政府工作报告任务分解落实方
4、案，确保完成东方大道、云台大道、人民东路，以及沂河路、潮河路等道路建设，形成“四纵四横”主支干道网络。开工建设五星级大酒店、综合物流市场等八项重点工程，完成给排水等基础设施配套，全面拉开东城起步区框架。东城区，是灌云县重要发展的战略区域。东城区，是灌云区域发展、功能升级的必然方向。同时东城区规划起点高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届地方党政领导班子对新城发展更加重视，东城区发展建设驶入快车道。项目总规模在二十多万平米，用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的五星级酒店招商合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证
5、。二、项目概况2.1项目地理位置地块位于灌云东城区云台大道东、人民东路北交汇处（县城东郊东王集乡境内）。2.2项目地块现状宗地现状场地平整，现为农田，目前地处城东郊乡野，宗地外正在铺设道路。2.3周边交通状况区位优势初现端倪，规划交通路网发达。2.4项目周边配套目前项目所处的区域周边配套尚不完善，从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有酒店、医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。2.5项目周边环境n 用地四至情况：宗地西为云台大道，南为人民东路，北为淮海路，中间为黄山路。n 用地重要影响因素分析：目前主要为农田，周边是村庄，正在铺设道路，尚无污染源
6、和不利建筑物。2.6控规指标仅有招商部门的五星级酒店指标，其它商业和住宅板块尚无规划部门的规划设计条件通知书。三、区域发展规划分析3.1灌云区域概况灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。县域面积1538平方公里，下辖7镇12乡、2个省市属农盐场、301个行政村和22个社区居委会，人口101万，其中灌云县城区现状人口20.5万人，住房总建筑面积为680万平方米，人均建筑面积32.38平方米。现状居住用地面积750公顷，占现状城市建设用地28.8%，人均居住用地面积36.5平方米。灌云地处东经119250119529,北纬341145343850，位于江苏省东北部。东部濒临黄海；
7、西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云属暖温带季风性气候，年均气温15，年均降水量959.4毫米，年均日照总时数2456.2小时。灌云县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路，204国道、236、324、242（在建）省道穿境而过，交通便捷，城畅乡通，集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。县城规划区面积51.89平方公里，已建成面积20平方公里，全县城镇化率28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。灌云县自动 网全部实现了
8、交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量21.6万门，现有用户18万户，每百人拥有 17部。移动通讯实现无缝隙覆盖。灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。县内有七座低矮孤山，总面积6.45平方公里。全县耕地面积154万亩，人均耕地1.5亩，土壤总体特点是：粘、盐、板、瘦，95%的耕地符合无公害农产品生产基地标准，粮食、蔬菜等农副产品的品质都基本达到了无公害产品标准。灌云县属暖温带湿润性季风型气候，四季分明，大气环境质量良好；境内水资源比较丰富，饮用水源水质较好；全县森林覆盖率达16.5%；交通噪声、区域环境噪声均达
9、国家规定标准；灌云县为古海州属地，人文荟萃，古迹名胜较多，文化底蕴深厚。2011年，灌云境内的大伊山旅游风景区通过国家4A级景区省初建。3.2灌云经济发展2011年，全县完成地区生产总值192.22亿元，同比增长14%；完成全社会固定资产投资179.53亿元，同比增长17.88%，其中工业固定资产投资114.75亿元，同比增长18.42%。财政总收入51.11亿元，同比增长26.6%，其中一般预算收入21.61亿元，同比增长32%，一般预算收入中税收占比始终保持全市第一；农民人均现金收入7839元，同比增长20.2%；城镇居民人均可支配收入14047元，同比增长17.7%。3.3灌云发展规划灌
10、云县城市总体规划（20102030）基础资料翔实，指导思想明确，对灌云县区位特点、资源条件和发展趋势的分析较为透彻，提出的发展战略、发展目标与灌云县的战略地位较相适应，确定的城市主要发展方向、空间结构等方面总体上符合灌云县未来发展的需要。3.4灌云东城区功能布局灌云县东部新区控制性详细规划及城市设计豪情出炉！规划范围：东至规划连淮铁路线，西抵盐河及振兴中路，南到徒沟河路，北至通伊路。规划总用地面积为22.3平方公里，核心控制区面积12.4平方公里。 东部新区规划功能布局结构为“三心、四区；一轴、六带”，即构建城市商贸、文化和景观核心、绿化景观中心、行政商贸中心、综合商务中心。规划区由北向南分为
11、四大区域，分别为：宜居生活区、中心商贸区、宜居生活区、工业物流区。以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路灌云站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。依托区内自然水系和规划道路，形成“四横两纵”结构的六条绿化景观带。 规划道路等级分主干道、次干道、支路三级。城市主干道路网为道路网结构：“六横四纵”六横：通伊路、通榆路、人民路、南环路、张洪河路、徒沟河路；四纵：振兴路、东环路、东方大道、204国道。 规划依托现有东部城区现状水系建立绿色生态廊道，形成城区内部的绿色网络骨架，规划城市绿地采用点状、线状和带状绿地相结合的布局
12、方法。以线状的滨河绿化为骨干，以城市公园和点状绿地为重点，创造完整合理又富有特色的城市绿地系统，为该片区居民提供舒适宜人的生活空间。3.5灌云东城区区域发展潜力小结宏观环境潜力：灌云东城区大格局下，区域迎来新发展契机。区域发展引擎：重点项目的规划与建设，为区域经济发展与人口导入提供强有力的支撑。灌云东城定位：未来五年的城市发展方向！以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路灌云站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。新一届县委、县政府领导班子对新城发展尤为重视，未来几年内灌云东部新城建设将驶入快车道。四、项目市场分析4.
13、1宏观新政解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾2009“国四条”是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2010年“国十一条”关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40% 四、继续实施差别化的住房税收政策 五、加强房地产信贷风险管理 六、继续整顿房地产市场秩序 七、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 八、加强市场监测 九、力争到2
14、012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制2011“国八条”国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自2010年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产
15、市场调控工作。会议确定了以下政策措施： 一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法
