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1、 本 科 生 毕 业 论 文设计题目：城市轨道交通对周边房地产价值影响研究以杭州市地铁4号线为例 学生姓名 吴竹君 学 号 指导教师 鲁仕宝 二级学院 公共管理学院 专业名称 工程管理 班 级 12工程2021年 5月声明及论文使用的授权本人郑重声明所呈交的论文是我个人在导师的指导下独立完成的。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果。论文作者签名： 年 月 日本人同意浙江财经大学有关保存使用学位论文的规定，即：学校有权保存送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以上网公布全部内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。论文作者签名： 年 月 日
2、城市轨道交通对周边房地产价值影响研究-以杭州市地铁4号线为例摘要：随着城市化进程的不断加快，城市轨道交通的建设不仅改善了城市交通拥堵的现状，而且对周边的房地产价值产生了较大的影响。本文以杭州地铁4号线为实证分析对象，运用定性和定量分析相结合的方法，通过建立特征价格模型研究轨道交通对周边房地产价值的影响范围和影响程度，为政府、房地产开发商和购房者提供比拟现实的参考依据。关键词：轨道交通 房地产价值 特征价格模型 杭州地铁4号线The Impact Study on Price of the Surrounding Real Estate by Urban Rail Transit ACase S
3、tudy of No.4 Line of hangzhou SubwayAbstract: With the accelerating process of urbanization, urban rail transit not only to improve the present situation of urban traffic congestion, but also has great influence on the real estate prices nearby. Taking the Hangzhou Metro Line 4 as the object of empi
4、rical analysis, using the combination of qualitative and quantitative analysis, this thesis establishes a characteristic price model of the influence range and degree of the rail transit to the real estate values nearby, and provides a realistic reference for the government, real estate developers a
5、nd buyers.Key words: rail transit;residential price;hedonic price model;metro line 4 in hangzhou 目 录1 引 言41.1研究背景41.2研究目的及意义41.2.1理论意义51.2.2现实意义51.3 国内外研究现状61.3.1国内研究现状61.3.2国外研究现状71.3.3文献评论71.4研究内容71.5研究方法和技术路线81.5.1研究方法81.5.2技术路线82 轨道交通对周边房地产价值影响分析92.1 城市轨道交通概述92.1.1城市轨道交通的概念92.1.2城市轨道交通的特点102.2 房
6、地产价值及其影响因素分析112.2.1房地产价值的概念112.2.2房地产价值的影响因素分析112.3 轨道交通对周边房地产价值影响机理132.3.1提高周边物业的可达性132.3.2提高沿线土地的利用价值142.3.3提高沿线土地的开发强度142.3.4促进城市经济的快速开展153 杭州市房地产市场和地铁开展状况153.1杭州市房地产市场开展状况153.2杭州市地铁开展状况164 轨道交通对周边房地产价值影响的特征价格模型174.1 特征价格模型概述174.1.1特征价格模型介绍174.1.2特征价格模型的三种形式184.2研究对象-杭州地铁4号线194.3变量的选定194.3.1区位特征变
7、量的选定194.3.2 邻里特征变量的选定204.3.3 结构特征变量的选定204.4数据来源215 数据分析225.1样本的描述性统计分析225.2半对数线性回归分析235.3模型的预测255.4轨道交通对房地产价值影响的空间效应-圈层分析256 研究结论与建议266.1结论266.1.1房地产价格与距离的关系266.1.2结构因素影响分析276.1.3邻里因素影响分析276.1.4空间效应-圈层分析276.2基于轨道交通对周边房地产价值影响的建议286.2.1对政府的建议286.2.2对开发商的建议296.2.3对购房者的建议297 结束语30参考文献30附录: 空间效应-圈层分析321
8、引 言1.1研究背景 随着经济的不断开展，城市化进程的不断加快，大量的人口开始涌入城市，人口密度不断增大，再加上城市小汽车数量的不断增加，而且其增加速度大大超过了城市公共交通设施的增长速度，使得城市交通秩序越发混乱，地面交通拥堵的现象也越来越严重，给人们的出行带来了极大的不便。因此，在这种背景下，如何解决城市交通拥堵问题，满足人们日益增长的出行要求，己经成为现代城市在可持续开展中所面临的重要课题，这得到了学术界和政府的广泛关注。城市轨道交通是一种具有运行速度快、运量大、准时、污染小、平安舒适且不受地面交通情况制约等优点的交通方式。我国政府正在大力开展城市轨道交通。根据资料显示，截至2021年末
9、，中国共有25座城市开通运营轨道交通，运营总里程到达3293公里，车站2257座。2021年，我国城市轨道交通新增运营线路20条，总计334.68公里；车站259座，其中青岛、淮安、南昌三座城市为首条线路开通运营，正式参加城市轨道交通的大家庭。城市轨道交通不仅提高了城市地域之间的通达性，缓解了地面交通拥堵的状况，还对其站点辐射范围内的房地产价值产生了重大的影响，使轨道交通沿线的房地产开发商和房地产所有者受益。杭州的城市轨道交通在2005 年得到国务院批准后正式开始建设。目前杭州有3条地铁线路建成通车，分别为地铁1号线、2号线和4号线。由于地铁1号线、2号线已经投入运营运行多年，其对周边房地产价
10、格变动的数据有据可查，无需再建模量化研究。因此本文选择杭州地铁4号线为研究对象，并结合地铁沿线站点周边的房地产数据，研究地铁对其沿线站点周边房地产价值的空间影响范围和影响程度，为推进我国轨道交通建设和房地产市场、土地市场的健康开展提出一些针对性的措施和建议。1.2研究目的及意义 随着城市化进程的不断加快，各城市的轨道交通建设开始步入一个高速开展的黄金期，探讨轨道交通对沿线房地产价值的影响不仅具有一定理论意义还具有极强的现实意义。本文以杭州市轨道交通建设为背景，将视角集中在杭州地铁4号线，通过建立特征价格模型，从定性和定量两个方面，研究轨道交通建设对周边房地产价值的影响。本文主要有以下几点意义：
11、理论意义 传统的房地产评估方法如本钱法、收益法、市场法等存在着使用条件、使用范围相对局限和最终评估结果相对滞后等问题。因此，运用传统的评估方法，无法准确地判断和评估出轨道交通对房地产价值影响。房地产作为一种特殊的商品，其价格受多种因素的综合影响。本文将特征价格模型引入轨道交通对周边房地产的价值评估中，能够充分弥补传统评估方法的缺乏，只考虑地铁对房价的影响程度，发挥特征价格理论对房地产这种异质品的估价中分解其价值配比的优势，有利于完善房地产价格评估的理论体系，并且在评估过程中对房地产的价值做出合理的预测，帮助购房者做出合理的购房选择。现实意义1. 有利于政府制定相关决策，促进土地市场、房地产市场
12、的协调开展。地方政府在明确了轨道交通对周边房地产价值产生的影响范围和影响程度后，科学地制定相关的政策，就可以处理好房地产规划、土地规划、交通规划这三者的关系。这对政府部门科学评估土地价格、调整城市基准地价、确定城市建设布局等有一定的指导意义，也进一步促进了我国土地市场、房地产市场的健康开展。2. 有利于房地产开发商合理定价。随着土地的价格、获取的本钱的升高，房地产开发商在轨道交通周边购置土地，制定房地产开发的战略和定位、营销模式，确定要开展的物业类型，制定房地产销售价格等情况下，都可以根据轨道交通对房地产带来的增值效应进行合理评估定价，为整个开发-销售过程提供参考决策，科学开发轨道交通沿线房地
13、产工程，以实现开发商的最大利益。3. 有利于购房者做出正确的购房决定。从购房者的角度出发，购房的目的要么是自住否那么就是为了投资。购房者总是在待价而沽，对于买房投资的人来说，他们关心的是房地产的升值潜力、租金定价是否有上涨的空间等等。但无论是自住还是投资，购房者在做置业选择时需要重点考虑的因素之一就是交通状况，轨道交通的建设提高了地域之间的可达性，给人们的出行带来了极大的便利，也给周边的房地产的价值产生了增值的效应，而这也正是购房者和投资者都期待的。1.3 国内外研究现状1.3.1国内研究现状由于我国的城市轨道交通建设起步较晚，而早期我国房地产市场的不完善又直接导致房地产市场交易信息封闭，交易
14、数据获取困难。因此，国内学者对轨道交通的研究大多停留在定性研究的层面上。当前，随着我国城市经济的快速开展，房地产交易信息的公开使得数据的获取相对容易，越来越多的学者开始通过定量研究的方式探索轨道交通对房地产价值的影响效应。总而言之，我国学者对轨道交通对房地产价值的影响研究主要包括下面三个方面：1. 对轨道交通站点的影响范围方面的研究。黄艳香(2021)选择大连市地铁一号线为实证分析对象，在轨道交通沿线站点1.5km范围内开展研究，认为在1.5km的影响范围内，轨道交通对房地产价值的影响是十分显著的，且房地产与轨道交通站点的距离每增加1km，房地产的价格就会增长6.4%；韦唯(2021)运用了G
15、IS地理信息系统对西安地铁2号线对周边房地产价值的影响进行定性和定量的研究，确定了轨道交通的影响是1km，认为地1km之外不存在地铁效应，得出地铁对房地产价格影响的表现是使房价从地铁线路中间向两边递减的结论；王颖(2007)以2.5km作为房地产样本的选取范围，选取了大连轻轨3号线周边24个楼盘的样本数据，并用spss进行数据分析，得出特征价格模型。2. 对轨道交通影响效应的空间效应方面的研究。李琦(2021)在研究武汉地铁一号线对周边房地产价格影响的空间效应时，引入几个虚拟变量来反映圈层变化，认为轨道交通对房价的影响在1km的范围内最为显著。而且一号线站点周边0.5km范围内的房地产的总价与单价比0.5km范围外的房地产分别增幅10.
