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1、目录第一章 项目主题概念一、主题概念提出二、主题概念支撑系统 第二章 项目推广节点 一、推广节点 第三章 一期开盘前营销一、包装方案二、推广计划三、销售策略四、开盘前工作计划第四章 一期开盘强销期营销一、推广计划二、销售策略第五章 一期项目持销期营销一、推广计划二、销售策略浔海永修项目营销策划方案第一章 项目主题概念楼盘推广，应该有一个鲜明的主题概念形象，这样个性突出，易 能引来市场的关注，促进销售的成功。浔海御景，该怎样表现自己 呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生 活方式，一种对美好生活全新的诠释，这是我们思考的着力点。一、主题概念提出：首席园林景观典范社区 高尚社
2、区，演绎高尚生活 提出概念的理由：1. “ 高尚社区 演绎高尚生活” , 既帮助了目标消费群体实现 他们想改变现有居住环境,追求高尚品位的生活,同时也展现楼盘 本身的形象定位，自然受到他们的追捧。2. “高尚社区 演绎高尚生活”包含性大，其优雅、独特的园 林景观是生存、依托的根基，同时还包括成熟生活配套、优质物 业管理、建筑品质、规划理念等；其中优美园林景观是本项目 的核心售卖点（USP）。3. “高尚社区 演绎高尚生活”，可以拉开与竞争楼盘的距离， 标新立异，突显楼盘自身“高尚社区，演绎高尚生活”的新家居 生活主张。二、主题概念支撑系统：每一个主题概念提出，都必须由多个要点组合成一个体系去
3、支撑它，否则主题概念提出就显得空洞；缺乏夯实基础的主题概 念，是无法占领市场，更无法取悦消费者。那么，浔海御景的 “首席园林景观典范社区高尚社区演绎高尚生活” 主题概念支撑系统要点在哪？1. 小区规划理念的“高尚”半人车分流规划理念本项目采用是半人车分流规划理念，基本上形成人车分 流，车不与人抢道。一个安宁、舒适、和谐的社区油然而生， 亦是永修房地产市场迄今为止，没有的、前沿的小区规划理念。2. 建筑设计现代化建筑风格，建筑整体以明快大胆的色块，辅以水平线条，同时配以凸窗、出挑阳台、线脚、加之变化的屋顶形式， 形成有传统文化和现代风格住宅新景观。 永修县城首个电梯房小高层建筑，立面完美传承新大
4、都市现 代化风格；一梯两户的人性化设计，保证您的私密空间不受 打扰；高度舒适的居住空间，无限开阔的眺望视眼， 1600 多平方米的优雅社区园林美景尽收在您眼底之中。3. 户型设计 平面布局合理，彻底实现动静分离、洁污分离、食寝分离； 结合现代户型设计的潮流，客厅、卧室、厨房、卫生间、贮 藏室等基本空间齐备，公共与私密空间分区，最小楼间距20.5 米。主力户型三房两厅，户户朝南、南北通透、方正适用，每个房间及卫生间、厨房都采光充足，有优质的室内声、光、热 和空气环境，隔热和照明也很好。4. 优雅、独特的园林景观两条主景观轴，前所未有的景观体 验，尽拥超自然的贵族生活（主打牌）。浔海御景纵横交错的
5、两条中央主景观轴，山水式园林景观带，优雅动人；16015.3 平方米大面积绿地覆盖，清新 舒畅；石拱小桥、流淌溪水、曲径小道、假山、栖息亭廊、 绿意红花、多层次软性地面营造，返璞归真，让人真正感到 回归大自然的绿色怀抱之中。5. 成熟生活配套享受全面顶级豪华配套，时刻彰显高尚生 活； 1400多平方米的社区中心幼儿园专为浔海御景业主而设，让孩子在良好的环境中接受教育； 项目临城市主干道近 500 米长商业街为小区业主提供完善 商业配套； 交通便捷，坐享城市生活带来的轻快、便捷、舒适；6. 优质的物业管理服务永修县城第一家规范物管，提供无微 不至的服务。 聘请连续五年获得“九江市先进房地产企业物
6、业管理单位”的安佳物业来服务小区 ，体验优质物管服务；建议物业收费在：0.3元/m月。 24小时专业保安、立体不间断巡逻，全面保障业主生活安全； 高标准智能化配套、宽带接入、周边防越系统、对讲门禁系统、所有配套管线到户门口；第二章 项目推广节点一、推广节点本项目营销推广主线要根据施工计划来安排，即：（一）工程主体计划1. 项目开工（8 月 30 日）2. 基础工程进行到0 层（10 月 15 日）3. 一期工程要做到三层楼面（12 月 15 日）4. 一期工程封顶（07 年 3 月 15 日）5. 主体工程全部竣工（07 年 5 月 15 日）6. 一期入伙，样板房装修完成（07 年 8 月
7、15 日）（二）营销推广节点房地产的销售，本质上是一个消费者由认识物业开始，到认 同项目的开发理念及追求，最后付诸行动购买的过程。同样，人 们对事物的认识也有一个由浅入深、循序渐进的过程。具有鲜明 个性的事物，经过广泛有效的传播是能被大众所接受认可。正因 如此，消费者是可以并能够被引导的，市场是可以培育出来的。 针对本项目的实际特性与市场状况，项目的销售应从下面几个阶 段入手并进行重点突破，从而最终赢得市场。根据九江“三部门”（房产管理局、工商行政管理局、物价局）9 月 7 下发“关于进一步整顿规范九江市房地产交易秩序的通知”文件内容（即九字号200668 号），我司建议：避免触击 到市政府宏
8、观调控政策的锋芒，同时又能够顺利进行市场炒做， 建议拿到预售许可证后进行 VIP 卡发售、解筹、开盘活动。在此， 我们将整个营销推广过程分为以下五个阶段：推广阶段推广名称时间节点推广工作内容与要求第一阶段开 盘 前 营 销项目筹备期06.11.111.30组建销售队伍；临时售 楼处装修完成；前期市场 预热；意向客户积累；市场预热期12.107.1.1活动营销；意向客户积 累；要求拿到预售许可证；上户外广告；市场加强预热期07.1.207.3.1发售VIP卡；公开选房 号活动并开始接受内部认 购；项目景观轴施工完成；样板房装修完成；第二阶段一期项目开盘强销期07.3.207. 5.7 项目开盘营
9、销活动； 紧跟项目销售情况，分析 与总结销售原因，调整销售 策略与进程； “五一”黄金周的活动营销；第三阶段一期项目持销期及二期项目VIP卡认筹期07.5.807.6.30迅速完成一期推售单位，及 时跟进二期项目的VIP卡认 筹期，为二期开盘蓄积客户 资源，争取达到开盘即销售 一空的业绩。二期VIP卡解筹期07.7.15、7.16第四阶段二期项目的开盘强07.8.1-07.10.7抓住销售时机，即时推售二销及一期项目的扫期单位，并完成一期项目的盘清盘。第五阶段二期项目的持销及07.10.8-一同过价格策略与促销活动顺扫盘利促进尾盘销售。第三章 一期开盘前的营销策略一期开盘前营销阶段时间预定在：
10、06.11.107.3.1一、包装方案（一）包装原则 为了体现本项目的优势，充分挖掘卖点品质特征，在包装方案上， 我们主张打景观牌，通过一些深具文化底蕴的包装以塑造本项目独特的 魅力。在风格上采取写意、抽象的作法，力求体现高雅不俗，与竞争楼 盘的包装拉开距离，形成差异化；并本着“少花钱多出效果”的原则达 到如下目的： 包装信息能迅速传达到目标消费群体； 包装形式能有效拦截竞争楼盘的客户群； 包装风格能充分体现物业形象，利于提升物业；档次 二）区域包装方案原则：抢占先机，在竞争楼盘家门口做广告，自家门口做满广告，占 领目标消费者高频率聚集地，抢占目标消费者眼球市场。户外广告牌 位置一：新城大道与
11、南山大道交汇处即，永修县高速路出入口大转盘 地段；目的：该区域车流量较大，是进出永修新城区主要黄金通道，同时离项目工地较近，有利项目形象的塑造与品牌的树立；地处本项目的竞争对手（建昌城市花园、金鑫茗苑）附近,有利拦截竞争楼盘的消费群，进行第一次拼大；比广告标语：浔海御景首席园林景观典范社区演绎高尚生活形式：城市高炮 发布时间：06年12月10日费用预算：待定路灯挂旗位置：大转盘到本项目工地段；目的：渲染本项目的气氛，引导和吸引消费者关注本项目；内容：首席园林景观典范社区演绎高尚生活形式：喷绘规格：0.6X1.5米数量：待定估价：待定发布时间： 12月10日 灯箱广告及路牌广告位置：新城大道（大
12、转盘到永修气车站段）目的：树立楼盘形象内容：项目案名LOGO及售楼电话发布时间： 11月20日（四）工地现场包装围墙目的：通过形象的图形揭示本项“目居住品质改变生活这”一强势卖点内容： 两条主景观轴超自然生活享受高尚社区演绎高尚生活； 标准物管服务体验大都市生活； 成熟生活配套生活新篇章 永修首个小高层电梯房新生活新高度 色调：青绿色、白色 时间： 8 月 30日规格：沿永昌大道一面围墙做，离地0.高5米 ，画面高2.5 米；费用预算：约一万元 工地看板喷绘规格：10X3米（五）售楼处整体包装建议售楼处装修的好与坏，不仅仅关系着公司的形象，而且还影响着楼盘自身形象与品牌的塑造，对楼盘销售起着关
13、键性的作用。我们建议：在市场导入期，由于我们工程没起来,建议在白莲湖商业街附近租一间店面作为临时接待中心,简单装修即可，同时便于利用那里旺盛的人气展示推介楼盘。待项目正式销售中心启用后，临时 接待处就可以关闭。正式销售装修建议：1. 售楼处总体功能布局分为：展示区、洽谈区、休闲区；2. 售楼处大门建议用电子感应门，有助楼盘形象提升；3. 售楼厅的装修要突出楼盘的自身形象，做到与楼盘形象相符；4. 在售楼厅休闲区放置一些可供观赏的假山、水池、盆景等；水 池里养些观赏鱼；注：具体装修方案见装修公司的装修设计图；（六）售楼接送专车配备：型 号：小中巴一辆车 体：不干胶喷绘七）小区素质营造建议1. 建
14、议人行系统入口处的主要小区园林景观带先动工做，在边做小区园 林景观带的同时，可以开始做一期楼宇；2. 小区建造、布置一些与园林景观风格相符合的建筑小品，塑造出一个风情优雅独特的家居领地空间；3. 物业管理服务及要点：本项目应立足创立安全文明物业管理之品同牌时，应是项目的一大卖 点，具体内容有以下几点服务建议：安全防范包括电子防范、保安巡逻、出入登记等公共部位保洁；环境绿化包括除虫、修整花草； 楼宇及公共设施管理、机电设备及附属设施管理； 装修管理； 消防管理； 停车管理； 社区文化活动组织。二、营销推广计划（一）举办浔海御景客户HP卡发售及模型展活动1. 目 的： 进一步树立本项目的良好形象聚，集关注焦点提，高本项目的知名度， 使之成为永修县城市民舆论的焦点，形成热市。 为开盘聚集人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘 并将潜在目标消费者转为现实购买者。2. 发售时间：06年12月15日2月1日3. 活动时间：07年1月1日4. 活动地点：白莲湖广场5. 活动形式：将沙盘及部分户型模型在广场展出，现场登记意向客户及销售VIP 卡；同时配合大型歌舞表演与有奖问答活动。歌舞表演由专业的表演公司负责执行、实施，而所表演的节目内涵必需与本楼盘形象定位相符；有奖问题活动穿插在表演节目中，回答对的观众奖励纪 念品。有奖问答
