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1、房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使 用权，是否应征收土地增值税?把握清算方法，降低清算风险紧密结合：国发1993138口号、财法字19956号、财会字199515号、国税函发1995110 号、财税字199548 号、国税函1999112t=r.号、国税函2000687号、财税200621t=r.号、国税发2007132号、国税发200991t=r.号、国税函2010220号、国税发201053 号、财会201622号、国家税务总局 2016号、第70号公告，以及“河南省地方税务局在营改增前后出台的 土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。第一部分：土地增值税征收管理.土地增
2、值税针对哪些单位和个人征收 .土地增值税针对哪些业务征收【案例01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直 未取得土地使用权，是否应征收土地增值税?【案例02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收 土地增值税?【案例03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方 般如何进行会计核算?三. 预缴土地增值税时应注意哪些问题:四. 在哪些情况下要对土地增值税实行核定征五. 开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些 税收优惠六. 以房地产进行的“投资、联营、合作建房或者企业兼 并”是否应征收土地增值税?【案例04】营改增后以接受投资入股土地进行开发，土地 的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证
3、？如果是先接受土 地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价 能否作为土地成本扣除?七. 以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地 增值税?八. 开发建设保障性住房是否应征收土地增值税第二部分：土地增值税竣工清算.土地增值税清算必须符合那些基本条件【案例05】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税” “销发2006187号、国税发200991号文件中的“竣工验收 售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何 理解?二. 土地增值税清算时“清算单位”如何确认【案例06】国税发2006187号文件第一条规定：“土地增 值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算
4、，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解?【案例07】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算?销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税?【案例08】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可 以按住宅对待?.营改增后土地增值税收入包括哪些内容，如何计算?四. 代收款项应如何处理五. 发生哪些业务应视同销售收入处理【案例09】营改增以后在实际工作中，发生视同销售行为， 应如何处置?六. 土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入七. 违约金、更名费是否应计入清算收入八. 清算时
5、对清算收入偏低如何确认【案例10】政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房 的，应如何确认销售不动产收入?九. 清算收入审核的方法和内容（一）收入审核的方法（二）收入审核的内容.清算时可以扣除的项目包括哪些内容.取得土地使用权所支付的金额包括什么?【案例11】在实际工作中，一次性取得土地分期开发的， 清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不同类 型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应 该如何计算扣除?【案例12】清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的 土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除?【案例13】清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予 房地产开发公司的返还款在
6、计算土地增值税时应如何处 理？【案例14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时 未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除?【案例15】经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政 府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金， 没有土地出让金票据，能否扣除?【案例16】开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政 府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵 顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取 得票据。【案例17】母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司， 与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子
7、公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作 为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总 公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣 除土地价款?【案例18】改制企业按照政府改制文件取得土地使用权无 票据，清算时土地成本如何扣除?.开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认土地征用及拆迁补偿费:【案例19】房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据?【案例20】开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算?前期工程费: 建筑安装工程费:【案例21】单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时， 其建筑成本应该如何计算分摊?号,【案例22】国税发2006187号，“
8、销售已装修的房屋”中 的“房屋装修费”应如何理解?【案例23】清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许 直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票 据应如何把握?【案例24】开发项目涉及甲供材的，双方如何进行会计核 算实务。【案例25】在土地增值税清算的时候，企业支出已取得合 法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目。（四）基础设施费:（五）公共配套设施费:【案例26】房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握?【案例27】公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地 增值税?【案例28】清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设 公益性设施发生
9、的费用”是否允许扣除?【案例29】规划外发生的项目内建设支出， 是否允许扣除?（六）开发间接费用:【案例30】计算土增税时，“营销设施建造费用”是否允 许计入开发成本扣除?【案例31】房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分 所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除?【案例32】房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用 的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置?三. 开发土地和新建房及配套设施的费用如何确认【案例33】为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据 实扣除，而是按照成本的 510%计算扣除，这样做的用意 是什么?
10、【案例34】土地增值税实施条例细则 第七条当中的“金 融机构”应怎样理解？关于借款费用的扣除应如何把握?【案例35】房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借 款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借 款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费 用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可 以扣除?【案例36】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发 费用?【案例37】为什么必须区分开发间接费和开发费用?四. 与转让房地产有关的税金如何确认:【案例38】营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金 应该如何计算扣除?五. 清算时其他扣除项目金额如何计算六. 转让旧房及建筑物的扣除项目计算:【案例39】营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项 目金额?七. 扣除项目审核的方法和内容:（一） 成本检查的方法:（二） 成本检查的内容:八.项目横跨营改增前后土地增值税清算时应纳税款计算:【案例40】清算综合案例九.增值税背景下土地增值税清算后应纳税款的计算:【案例41】清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税?
