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1、.一个以客户为核心的“客户价值时代”，与之适应的“居住理念”也正经历着跨越性的飞跃一个崇尚休闲自主式的生活方式“主动式”居住理念正悄然走进你的生活。丽新项目一期市场调查及规划定位研究报告中山中原物业顾问有限公司2005年5月目录1.项目环境总体研究及分析11.1.中山市宏观环境分析11.1.1.地理、环境、人口等基础环境分析11.1.2.经济环境31.1.3.政策环境51.2.中山市房地产总体市场概况及发展151.2.1.市场现状概论151.2.2.近两年不同类型物业的供应、成交特点241.2.3.土地出让情况251.2.4.现楼空置率381.2.5.二手市场情况441.2.6.市场发展趋势预
2、测451.3.项目区域市场分析511.3.1.区域宏观环境分析511.3.2.房地产行业环境分析561.4.项目地块分析601.4.1.项目所在区域城市发展概况601.4.2.项目地块的地点特征621.4.3.项目地块的用地特征641.4.4.项目地块于城市中的区位分析671.4.5.项目地块在城市发展中的地位691.4.6.城市的具体发展过程对项目发展的影响701.4.7.竞争性版块的发展条件比较711.5.中山市房地产竞争环境分析（竞争对手比较）731.6.项目消费市场问卷调查761.6.1.调查目的761.6.2.调查主要内容781.6.3.调查过程811.6.4.调查结果841.7.总
3、结962.项目定位及发展方向982.1.项目总论（SWOT分析）982.1.1.项目地块优势分析（S）982.1.2.项目地块劣势分析（W）1002.1.3.项目地块机会分析（O）1012.1.4.项目地块威胁分析（T）1022.1.5.项目优势提升及劣势转换建议1032.2.发展商经营发展方向（SWOT分析）1052.2.1.专业化品牌扩张（如万科）1052.2.2.规模化实力扩张（如碧桂园）1072.2.3.专业化精品（如金地）1092.2.4.个性张扬炒作（如现代城）1102.2.5.主题与专业开发（如奥林匹克花园）1112.3.细分市场评估1142.3.1.细分市场的进入堡垒1142.
4、3.2.细分市场的容量1172.3.3.细分市场的竞争力度1182.3.4.细分市场的利润率1192.4.项目定位建议1202.4.1.项目产品建议1202.4.2.项目市场定位1332.4.3.目标客户群定位1352.4.4.项目形象定位1392.4.5.项目价格定位1443.项目开发规划建议1543.1.项目规划设计建议1543.1.1.总体规划与空间布局建议1543.1.2.项目分期发展建议1573.1.3.建筑及外观风格建议1593.1.4.项目档次与素质营造1623.1.5.环境、景观塑造建议1633.1.6.物业管理与服务要点建议1673.1.7.项目配套设施与功能建议1693.1
5、.8.项目商业部分规划建议1753.2.方案经济评估及敏感性分析1793.2.1.项目投资估算1793.2.2.项目经济效益评价1823.2.3.敏感性风险分析与空置1833.3.项目可行性研究结论1853.4.提案诠释187CENTALINE 为您.我做到！1. 项目环境总体研究及分析1.1. 中山市宏观环境分析1.1.1. 地理、环境、人口等基础环境分析1.1.1.1. 地理环境中山市属于广东省辖地级市，位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市场番禺区和佛山市顺德区，西临江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。
6、下设19个镇区，4个街道办事处、1个开发区，104个社区居民委员会、191个村委员会，全市总面积1800平方公里，年平均温度22C。1.1.1.2. 交通环境中山市的投资环境具有较强的吸引力。全市现有公路通车里程1067公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的品字形码头布局，其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。从中山港往香港航程仅需75分钟。1.1.1.3. 人口环境中山市户籍人口约137
7、.86万人，外来人口109.23万人，是我国伟大的革命先行者孙中山的故乡，又是著名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。其中城镇居民家庭人口情况每户平均3.37人，就业人口每户1.9人。1561.1.2. 经济环境1.1.2.1. 近年国民总体经济发展趋势据初步统计，2004年中山市生产总值（GDP）突破600亿元，达610.14亿元。按可比价格计算，增长18.7%，增长速度居全省第三；按户籍人口计算，人均GDP达43960元，折合为5309美元，增长17.1%。1.1.2.2. 近年市民生活水准、消费水平2004年，我市居民消费价格上行势头未变，总体呈现温
8、和上涨的态势。调查资料显示，我市全年居民消费价格总水平累计上升3.1%，其中，消费品价格累计上升4.6%。1.1.2.3. 产业结构从“工业立市”到“工业强市”再到“产业强市”，由此轨迹，基本可把握到我市产业结构调整的脉搏。2004年，从产业构成看，第一、二和三产业分别完成增加值30.51、396.49和183.14亿元，分别增长1.8%、22.5%和13.8%。三次产业结构调整为5.0:65.0:30.0。其中，第三产业比重比前三季度上升1.1个百分点。从产业发展趋势看，第三产业发展提速，增幅同比加快4.3个百分点。其中，金融、运输邮电、批零贸易等行业是第三产业加速发展的亮点，增幅分别加快4
9、.5、1.9和1.1个百分点。表明我市加快发展三产的政策导向初现成效。工业对全市经济增长的贡献率达76.5%；第三产业对经济增长的贡献率为22.6%，提高了5.6个百分点。其中，建筑业增长势头平稳、金融发展势头良好。1.1.2.4. 通货膨胀率亚洲银行的年度报告中估计2004年全中国的通货膨胀率为3.4%，预计2005年中国的通货膨胀率为4.9%。而2005年4月27日世界银行中国经济季报中预计中国2005年经济增长速度为8.3%，而通货膨胀率为3.5%。按照一般的定律，物流频繁的地方的通货膨胀率几乎接近或稍微高于国家整体的通货膨胀率，综合以上两家权威银行的分析预计， 中山05年的通货膨胀率预
10、计为4%左右。注：一般从通货膨胀率来说，很少小的城市和地区直接作详尽的通货膨胀率的调查报告和分析。此处取全国的通货膨胀率做数据支持。1.1.2.5. 银行利率波动情况2004年，央行宣布上调各金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民币利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%，三年期存款利率由原来的2.52%上调至3.24%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。1.1.3. 政策环境1.1.3.1. 财政政策针对房地产行业所要
11、征收的税费中，政府对个别情况与有关企事业单位的土地增值税、房产税、契税、土地使用税由所优惠。例如在个别情况下，以减免契税的财政政策优惠吸引个人拆迁补偿款购房，以及减免契税征收的办法，增加已竣工验收，但尚未出售的空置商品房以及空置商业用房的销售，从而降低商品房的空置率。土地增值税的税收优惠政策1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。房产税的税收优惠政策下列房产免纳房产税：1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人所有非营业用的房产；5、经财政
12、部批准免税的其他房产。契税的减免政策（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。土地使用税的税收优惠政策1、国家机关、人民团体、军队自用的土地；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用
13、税年；7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 空行加横线通过财政政策，政府也进一步规范招投标活动，调整土地转功能收费。从2004年下半年开始，政府对有关税收优惠政策的审批收紧，中山楼市迎来了政府有关部门的治理整顿行动和加强税收管理的措施。中原预期：政府即将采取的一系列行为，主要目的未必是干预楼价，而是通过加强监管维护良好的市场秩序，客观上使买家入市更加冷静，从而迫使楼价的上升势头趋于平稳。1.1.3.2. 货币政策目前房价迅速上升，虽然拉动中山商品房空置面积下降，但由于价格坚挺时难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，使其总量和积压银行资金仍然偏多，从而不利于金融风险的
14、更好防范。2004年10月29日，中国人民银行宣布从当日起上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行九年来第一次加息，也是此前连续八次降息后的一大转折。加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年（含）以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%.1.1.3.3. 产业政策2004年中山的房地产产业政策充满了矛盾。一方面，政府不希望房价上升太快，试图拉低销售均价，平息老百姓的怨言；另一方面，政府又害怕房价下跌，造成房地产市场崩溃，尤其政府的财政收入极大地依赖房地产业，所以土地供应的口子又被收紧，造成市场供应不足，商品房价格出现近年少见的大幅上涨。 这种矛盾的政策，在2005年仍将持续，因为政府至今没有找到理顺其中关系的办法。由于政府土地开发能力不足，不少地区已在探索放开土地一级开发市场，以便向市场供应足够的土地。但具体成型的操作尚需时日，在这之前，中山城区土地紧缺已成为事实。建设项目结构控制政府现行土地政策一方面强调总量控制，一方面强调节约用地问题。将采取的措施一个是要对各项工业用地实行指标控制制度，强制性地把现在用地的愿望进行限制，对投资进行限制，对建花园式的工厂进行控制；另一个是根据政府
