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1、陕西省XX新区XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）可行性研究报告编制单位：陕西XX项目管理有限公司93 目 录第一章 项目总论81.1项目名称81.2项目承办单位81.3项目主管部门81.4项目拟建地点、建设规模、资金来源81.5承担可行性研究工作的单位81.6研究工作依据81.7研究工作概况91.8主要技术经济指标101.9项目承办单位概况101.10国家和行业发展规划121.11项目发展概况121.12项目提出的背景131.13项目发起缘由131.14投资的必要性141.15投资回收期14第二章 城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析152.1城市概况152.1.1城市基本情况152.1
2、.2地理位置162.1.3自然气候条件182.1.4交通情况192.1.5城市面积范围202.1.6人口状况212.1.7行政划分212.1.8城市定位及项目在区域规划方向242.2城市经济状况252.2.1城市辐射区域262.2.2总结（对城市未来发展潜力的判断）26第三章 保障性住房分析273.1 陕西省保障性安居工程相关指标273.2 相关政策273.2.1综述273.2.2陕西省保障性住房管理办法（试行）的相关政策要求303.3项目建设的必要性333.3.1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任333.3.2 实现社会公平，落实科学发展观的需要333.3.3 构建和谐社会的需要
3、343.3.4 满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要35第四章 项目分析374.1地块现状介绍374.1.1地势及高程374.1.2地面现状374.1.3居民及拆迁状况374.1.4地下管线沟渠情况374.1.5地块地质情况374.2地块周边市政配套384.2.1交通状况384.2.2大中小学及教育384.2.3医院等级及医疗水平384.2.4大型购物中心、主要商业市场384.2.5文化体育娱乐设施384.2.6公园394.3地块周边环境分析394.3.1治安情况394.3.2空气状况394.3.3噪声情况394.3.4污染情况394.3.5危险源情况394.3.6周边景观404.3.7风
4、水情况404.3.8近期和规划中周边环境的主要变化404.4大市政配套404.4.1道路现状及规划发展404.4.2供水状况414.4.3排污（污水、雨水）状况414.4.4通讯414.4.5永久性供电和临时施工用电414.4.6燃气424.4.7供热及生活热水424.5规划控制要点424.5.1总占地代征地面积424.5.2住宅建筑面积424.5.3地块容积率424.5.4建筑密度424.5.5控高434.5.6绿地率434.6地块周边项目介绍43第五章 区域保障住房分析445.1 区域保障房成长状况445.1.1形成时间445.1.2区域内分布情况445.2区域内供应产品特征445.2.1
5、开发规模445.2.2平均入住率445.2.3未来3年区域内可供应土地状况445.2.4结论455.3供应租住对象45第六章 项目定位、规划设计及开发分析466.1项目定位466.1.1客户定位466.1.2建筑风格面积户型466.1.3租价466.2项目开发计划476.2.1开发机遇476.2.2开发周期安排486.2.3入住周期安排496.3规划设计分析496.3.1规划设计的可行性分析496.3.2周边环境和人文环境对规划设计的影响496.3.3市政配套设施对规划设计的影响496.3.4生活配套设施对产品设计的影响和考虑496.4规划设计496.4.1建筑设计依据496.4.2结构设计依
6、据506.4.3 抗震设计及荷载506.4.4给排水系统设计依据516.4.5电气系统供配电设计依据516.4.6电讯系统设计依据526.4.7总平面图设计526.4.8建筑设计546.4.9规划设计体现的 “四节一环保”的理念56第七章 项目投资回收及资金筹措587.1投资估算范围587.2投资估算依据587.3项目成本测算具体内容587.3.1项目总成本测算587.3.2 出租收入测算637.4财务盈利能力分析647.5财务分析评价结论657.6项目资金筹措66第八章 节能与节水688.1节能688.1.1建筑节能措施688.1.2电气节能措施688.2节水69第九章 项目招标方案709.
7、1招标范围及招标组织形式709.2投标、开标、评标和中标程序709.3评标委员会的人员组成和资质要求71第十章 项目实施进度安排7310.1项目实施的各阶段7310.1.1建立项目实施管理机构7310.1.2资金筹集安排7310.1.3勘察设计7310.1.4施工准备7410.1.5竣工验收7710.2项目实施进度计划7810.2.1实施进度78第十一章 环境保护7911.1 环境现状7911.2 项目建设和运营期对环境的影响及防治7911.2.1 施工期环境影响及防治7911.2.2 运营期环境影响及防治8011.3 其他环境保护措施8111.3.1建设环保措施8111.3.2给排水环保措施
8、8111.3.3电气环保措施82第十二章 社会效益的社会影响分析8312.1项目社会影响分析8312.2项目与所在地互适性分析84第十三章 可行性研究结论与建议8613.1研究结论8613.2建议87第一章 项目总论1.1项目名称陕西省XX新区XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）1.2项目承办单位陕西省XX新区XX新城开发建设（集团）公司1.3项目主管部门陕西省XX新区XX新城管理委员会1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）拟建地点位于沣泾大道以北，县东路以东，总占地约14亩，容积率3.75，规划总建筑面积约35000平方米。项目计划新建公租房700套，
9、为高层住宅。项目建设成本约人民币8718.5万元，其中中省市资金支持2800万元，其余资金自筹。1.5承担可行性研究工作的单位陕西XX项目管理有限公司1.6研究工作依据1、陕西省XX新区总体规划(2010-2020年)；2、XX新城分区规划(2010-2020年)；3、关中天水经济区发展规划（2009-2020年）；4、西安国际化大都市发展战略规划（2009-2020年）；5、西安市城市总体规划（2008-2020年）；6、咸阳市城市总体规划（2008-2020年）；7、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、法规和文件；8、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发【2
10、007】24号）；9、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（陕政发【2007】62号）；11、陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见（陕财办【2009】112号）；12、关于加快保障性住房建设的意见（陕办发【2010】11号）；13、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；14、XX新区XX新城分区规划（2010-2020）； 15、陕西省保障性住房建设标准（试行）（2011年9月）；16、项目建设单位提供的背景资料；17、项目调研收集的有关资料；18、工程咨询报告编制委托书；19、陕西省各类建筑
11、取费标准；20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。1.7研究工作概况本项目是XX新城居住用地规划中的XX新城XX镇XX村公租房项目，租住对象是XX新城FC1区（XX镇）的部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始分组工作，市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展工作，尽快编制报告，配合业主的需要。1.8主要技术经济指标 XX新城XX镇XX村公租房项目(一期)主要经济技术指标表序号XX镇XX村公租房单位指标1总用地面积93332总建筑面积350003容积率3.754绿地率%59
12、5总停车数辆1576户内平均居住人数人/户47居住户数户7008居住人数人28009建设投资万元8718.510每平方米建设投资元24911.9项目承办单位概况陕西省XX新区XX新城开发建设（集团）有限公司(以下简称XX集团公司)是经陕西省人民政府批准同意，由陕西省XX新区XX新城管理委员会出资设立的大型国有独资公司。集团公司成立于2011年10月18日，注册资本10亿元人民币。公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。作为XX新区XX新城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担XX新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设；新城跨区交通干线连接；土地
13、储备及开发；房地产及文化教育场馆的开发、建设；农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营；房屋租赁；物业管理；园林景观设计及绿化建设施工；区域内招商引资、投融资；工业、商业、高科技项目的研发等任务。 集团公司将按照国家及XX新区整体的战略部署，努力打造XX新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路，最终实现XX新城“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构。未来，公司将秉承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求，积极进取、顽强拼搏，依托XX新城良好的发展平台实现新的跨越式发展，为推动XX新城区域内社会经济繁荣做出贡献。 1.10国家和行业发展规划“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右,开局之年已为实现目标打下坚实基础。2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。“规模之大、任务之重，史无前例。”去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建
