万科简要财务分析

《万科简要财务分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科简要财务分析（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、地产行业一直是我喜欢的一个行业，原因在于其与金融业类似，具备轻资产，重资金的属 性。拥有这种属性的行业具有低资本支出与再融资的特性，对于我来说这是非常吸引人的优 点。之所以不喜欢资本支出，原因在于资本支出的目的不外乎增加生产线以增加产量或者技 术研发以提高产品科技含量，增加产量虽然短期可以提高营业收入，让企业获得外延性发展 但是供给增加的结果最终必将导致产品价格的下降；而技术研发则本身在研发的过程就充满 了不确定性，何况技术领先从来就不是获得竞争优势的可靠方式。更为重要的是这些资本支 出所形成的有形资产与无形资产最终将通过折旧与摊销而终值归为零。至于再融资的隐形好 处，在之前的博文中有大量的描

2、述，这里就不再啰嗦。盈利性比率20102009200820072006净资产收益率俚）16. 56%14. 03%15. 90%12. 49%18. 46%资产收益率（）3. 61%4. 46%5. 68%3. 98%4. 45%ROIC (%)6, 92%8. 43%10. 22%7. 24%8. 35%爭利润率（%?15. 34%17. 44%19. 61%20. 06%18.21%经营利润率20. 68%22. 71%24. 72%25. 31%26. 15%毛利率34. 12%気82%40. 80%38. 50%35. 82%保利地产在地产企业中万科与保利地产是两家发展战略非常相似的企

3、业，他们都强调快速开 发，快速周转的发展战略，同时也因为同时在上海证券交易所上市交易而采用相同的会计准 则，因此在研究万科的财务数据的同时将其与保利地产相对比，可以让我们更加清楚的了解 这两家企业。以下就简要的利用万科与保利地产的相关财务数据进行简要的对比分 析。万科盈利性痕率20102009200820072006净资产收益率厲）16. 47%14. 26%.12. 65%16, 55%15. 39%资产收益率（%）4. 10%4. 67%3. 89%5. 31%4. 85%ROIC (%)10. 93%10. 03%8. 82%10. 35%8. 18%总利润率（%17. 43%.13.

4、15%LL 32%14. 97%13. 52%经营利润率23. 45%17- 77%15. 33%21. 54%19. 13%毛利率40. 70%29. 39%39.00%4L 99%36. 15%首先从盈利性比率入手考察两家企业的赚钱能力：万科的净资产收益率从 2006 年以 来稳步提升，其间因为受 2008 年经济危机的影响，其 ROE 在 2008年急剧下降，但是这种下 降的趋势在 2009 年得到扭转，并继续保持攀升的趋势，到2010 年万科的 ROE 回升至与 2007 年相似的水平。考察万科在 2008 年的经营情况，可以发现其在 2008 年计提了 12.3 亿的存货 跌价准备，

5、这导致万科在 2008 年利润下降 9.2 亿元。反观保利地产的净资产收益率则较难看 出一个明显的趋势，其 2007 年净资产收益率急剧下降或许与其 2007年增发股份有关。总体 来看，保利地产的净资产收益率略高于万科，但是万科的净资产收益率体现出较明显的增长 趋势。由于净资产收益指标容易受到企业财务杠杆的影响，为了排除这一影响而考察企业每 动用一分钱能够获得的盈利，我们必须考察资产收益率指标（净利润/资产）。从这一指标来 看，万科在除 2008 年以外的其它年份资产收益率都显著高于保利地产，这反映出万科的相对 保利地产能够更加有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统，也从侧面反映出保利地产

6、的高 ROE 来源于相对于万科较高的财务杠杆，而高的财务杠杆对地产企业是否有利则需要后 续对债务来源的具体进一步考察。无论是ROE还是ROA都存在扭曲企业业绩的情况，这一扭曲来源于企业对债务的应用， 具体表现为有些资金收益率低的企业通过高杠杆提高ROE （净资产收益率），而有些ROA（资 金收益率）高的企业由于较少采用财务杠杆而获得低收益，第一种企业为了获得高收益增加了 股东所面临的风险，而第二种企业又因为保守而让股东受到损失，因此无论是哪一种企业都 没有最大化股东利益。为了进一步考察万科与保利地产的真实盈利能力，我们就必须对两家 企业的资产做进一步的细分，如果熟悉资产负债表，我们可以知道企业

7、的总资产并不都要求 有回报，具体的比如预收账款，预计负债等等就是无息负债，因此我们必须排除这些无息负 债的影响，考察生产经营中全部投入资本所赚取的收益率，即ROIC（投资资本收益率二EBIT（1- 税率）/（有息负债+权益），这一指标全面的反映了企业运用投入资本获得收益的能力，而 不论这一资本来源于债务还是权益。从表格中可以发现，万科的投资资本收益率高于保利地 产，且这一指标在除 2008 年经济危机影响外同样表现出稳步提高的趋势。从利润率三个指标来看，万科的毛利率略高于保利地产，但是经营利润率远低于保利 地产，从万科的报表中可以看出这产生于以下两种原因：万科在住宅工业化研究的投入而产 生的高

8、管理费用，以及由于万科销售外包而产生的高销售费用。万科的这一情况在2010年得 到改善，万科2010年毛利率与 2007 年，2008 年相类似，但是净利润率相对提升6%，3%。除 此以外，万科能够在产品保持中间价位的同时维持高毛利率也印证了其“低价拿地，不当地 王”得到有力的执行这一事实。万科运营性比率20102009200820072006资产周转率0. 240, 360. 340. 350. 36固定资产周转率41. 5836, 0532. 4061. 76甌83存货冏转天数（天1618. 3952. 71253. 91177. 41090. 0应收账款回收期（天-524. 0-231.

9、 6-205. 0-213. 3-172. 6应付账款付款期（天-11. 180. 3142. 149. 9116. 1资金同转周期（天1105. 3640. 7906. 7914. 2801. 4日销售现金比272. 18171. 76177. 89175. 14218. 90保利地产运营性比率20102009200820072006资产周转率0. 240. 260. 290. 200, 24固定资产周转率ill. 15111. 4782. 2657.4397. 11存货周转天数（天）1696. 41510. 31596. 82053. 81589. 3应收账款回收期（天）-518. 2-4

10、66. 2-225. 6-484. 2-429. 4应付账款付款期（天）-141. 3-239. 1-180. 9-385. 9-379. 6资金周转周期天1319. 51283. 21552. 11955-51跑4日销售现全比154. 75241. 80128. 66208. 1583. 42对于一家企业来说，并不是资产越多越好。事实上正好相反，除非一个公司想要退出经营，否则，公司的价值体现在它所产生的收入里，而资产仅仅是达到这一目的的必要手段 而已。实际上，一家理想的公司应该是那种不用任何资产就能取得收入的公司，无须任何投 资，回报便是无穷的。企业的战略会对资产周转率产生重要的影响，同时管

11、理层在资产运营 上的勤勉程度及创造力也是决定资产周转率的重要因素。因此资产周转率是考察企业运营的 重要性比率。总体来看，万科的资产周转率远高于保利地产，这符合万科一贯倡导的“快速 周转”企业发展战略。具体的，从存货周转天数来看，万科的存货周转天数低于保利地产的存货周转天数， 这从一方面体现了万科高效的产品开发效率，也一定程度上反映出万科产品价位以及类型贴 近市场而相对其它企业更受到市场欢迎的情况。万科与保利地产的应收账款回收天数都为负， 这是由于地产企业的行业特性所决定的。对于地产企业来说，只有在房屋完工，完成验收并 符合交房条件以后，才把由预售房屋而得到的预售款由预收账款转入营业收入，因此在

12、地产 企业的资产负债表上我们可以经常看到大量的预收账款，正是由于大量预收账款的存在让地 产企业的应收账款回收期为负数。从应收账款回收天数来看，保利地产的应收账款回收天数 远低于万科，但是这一情况在2010 年得到改变。从这一指标反映的数据来看，保利地产一直 以来更多的利用了客户的资金以支持其企业运转，而万科似乎在 2010 年也意识到了这一问 题，开始加大对客户资金的利用力度，在这一年其应收账款回收天数甚至小于保利地产，说 明其对客户资金的利用超过保利地产。这也许与国家对房地产企业进行调控，造成万科资金 来源减少有关。应付账款付款期指标可以反映出一家企业面对供应商的地位强势与否以及其在供应 商

13、心目中的信用度如何，因为应付款项产生于赊购，只有强势或者信用度极高的企业才能够 做到先收供应商的货款而拖延付款时间，通过占用供应商的资金以提高自身的资金利用效率， 增加收益。从这一指标来看，万科与保利地产有本质上的巨大差别，万科占用供应商的资金， 而保利地产的资金被供应商占用。值得注意的是，万科的这一优势在 2010 年改变为-11 天， 这是否意味着供应商开始担忧地产行业资金断链而不再赊销商品给万科呢？从总体上来看，万科对于资产的利用效率远高于保利地产，这点从以上的各项指标以 及资金周转天数可以看出。万科财务杠杆与流动性比率20102009200820072006瓷产杈益比395. 04%3

14、03. 05%307. 16%295. 09%286. 02%负债-权益比率295. 04%203. 05%遊巒195. 09%186.02%ifi动比率1. 5L 761. 962. 19速动比率0. 560. 590. 430. 590. 64预收账款占侃债比率46. 20%34, 42%29. 78%32. 68%27. 22%有息鱼喷比翠.21. 98%23. 20%27. 52?&送493%26. 36%负债比率74. 69%67. 00%67. 44%66. 11%65. 04%保利地产财务杠杆与流动性比率20102009200820072006资产杖益比475. 72%333. 18%342.19%318. 63%410. 81%鱼债-权益比率375. 72%233. 18%242.17%218. 63%310. 81%流动比率2. 132. 312. 732. 131. 33速动比率0. 530. 740. 670. 660. 56预收账款占负债比翠42. 84%47. 45%25. 82%38. 99%39. 41%有息赁债比率:38. 49%31. 74%42. 17%