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1、从旧区到景区田子坊的前世今生上海，作为中国近代史上最早接受西方工业文明的城市，是我国近代工业的发源地，曾 经享受着工业生产所带来的巨大利益，而现在也面临着老工业区改造的难题。这些遗留下来 的大量优秀历史工业建筑浓缩了19世纪40 年代以来上海城市和工业文明的发展史，体现了 上海工业在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值，成为上海城市历史变迁的忠实见证 者。这些工业遗留的厂房建筑一方面具有深厚的历史文化内涵，但同时在现代的城市化运动 中，这些残破的建筑又显得有点格格不入，无法跟上城市化的浪潮，成为亟须改造的对象。城市旧城区的改造有多种模式，推倒重建是一种野蛮的方式，破坏了城市的文脉和肌理， 隔
2、断了城市传统。保护旧城文化与建筑，进行完全的商业开发是一种比较合理的模式，如上 海新天地和成都宽窄巷子，这种模式可以为旧城区注入新的活力，并带动城市整体功能的提 升。而创意产业的开发则是一种新兴的改造模式，这种模式兼具了商业开发和文化打造的优 势，适应了国际软实力竞争的趋势。创意产业在国外的发展已经有半个多世纪，而在国内正 方兴未艾，成为各个大中城市重点打造的项目。工业时代遗留下来的厂房建筑为创意产业提供了资源优势。这些厂房外观高大宽敞、布 局疏密有致、红灰外色体现着独特的时代印迹，颇受具有先锋观念创意人士的青睐。内部则 空间庞大，适宜改造以适合艺术家们的工作需求。而且，这些旧厂房租金低廉，适
3、合那些对 租金敏感的艺术家们。近年来，上海加大保护开发工业历史建筑力度，以工业历史建筑为基础，初步形成了一 批创意产业集聚区。这些创意产业集聚区，不仅利用现有建筑创建了创意产业发展的平台， 又保护了历史文化财产。工业老厂房、老仓库运用新的设计和模式改造，为历史的留存注入 了时尚的元素，使保留的旧厂房成为现代城市景观的新景象，也促进了设计创意产业的产业 链的形成，是城市历史与未来承接的良好典范。田子坊就是一个典型的案例。 一，田子坊的历史与新生田子坊位于泰康路210 弄，原是上世纪50年代典型的弄堂工厂，由海华制革厂（1935 年）、康福织造厂（1935年）、永明瓶盖厂（1936 年）、鑑香粉材
4、料公司（1936 年）、上海食 品工业机械厂（1958年）、上海钟表塑料配件厂等六家工厂组成。90 年代由于产业结构的调 整，这些工厂效益逐年下滑，一些厂房闲置起来并逐渐废弃，成为当地政府的负担。 1998 年，一路发文化发展公司看中了这里的建筑价值，进驻该区。不久，著名画家陈逸飞 尔冬强、王劼音、王家俊等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路，使原来默默无闻的小街渐渐吹起了艺术之风，田子坊逐渐吸引了越来越多的关注。2000年5月，打浦桥街道办 事处以盘活资源，增加就业岗位，发展创意产业为目标，利用田子坊老厂房资源招商，现在 入住70多家单位，有18个国家和地区的艺术设计人士参与，并形成了以室内
5、设计、视觉艺 术、工艺美术为主的产业特色。田子坊艺术区在其发展之初，就有一些虽称不上艺术家，但从事艺术业，且具有商业眼 光的店家入驻田子坊，其产品创新，有个性，有的甚至享誉盛名，乐天陶社艺举办的现代陶 器展览吸引国际陶艺家前来参展，即为其中之一。目前，田子坊已进驻了艺术品，工艺品商店已有40余家，入驻的工作室、设计室有20 余家，“田子坊”内的一座五层厂房已改建成都市工业楼宇。在5000平方米内引进了 10 个国家与地区的艺术人群，他们在这里设立了设计室、工作室。工厂门前有10根旗杆上飘 着10面不同国家的旗子，象在开一个小型的国际艺术博览会。中西方的文化在这里交融、 碰撞，闪烁着光和热。泰康
6、路正逐渐走向世界。如今，田子坊已被称为“上海的苏荷”。二，规划思路及开发模式1,规划思路在田子坊还未成气候时，上海市政府曾想将这一片区改造成商业地产开发，因为对于政 府或者房地产发展商来讲，包括像田子坊、时尚园、四行仓库、M50等在内的文化创意产 业园，都是上海城市中心区好地块，工业用地转化为商业用地，通过招牌挂卖政府可以获取 巨大利润。不过在艺术家们及各方声音的抗议要求下，市政府最终放弃了商业地产的开发, 而是着手重点打造这一片区，将之作为上海市政府一个新的产业链，一个新的形象点。2008 年 4 月田子坊管理委员会正式挂牌成立，意味着田子坊的综合整治管理工作开始， 也意味着政府正式涉入田子
7、坊的管理。研究者从深度访谈中得知目前田子坊管理委员会的主 要工作是向外进一步推广田子坊，接待上级领导的日常考察，并没有对田子坊进行实质性的 管理。田子坊的在此阶段的整治工作还主要集中在规范化的管理层面，诸如为所有田子坊无 证经营的商家办理经营许可证，周边环境的改善等。此次随着田子坊管委会的成立，将由卢湾区政府出资1 0 0 0万元，对该社区内的下水 道、化粪池、绿化、建筑风貌等公用、共建配套设施进行改造和维护保养。田子坊社区建筑 形态分为花园别墅、新式里弄、花园里弄、简单新式里弄等几种，弄内公房、私房住有约1 5 0 0户居民，其中近一半的老石库门为倒便器房，通过区政府斥资改造，这部分倒便器房
8、 将改建为抽水马桶卫生间。按照管委会的规划，整个成套改建工程分三期进行，第一期重点是迎接世博会，完善以 泰康路210弄内传统结合现代里弄工厂为主的创意产业集聚地、打造以248弄和274弄为主 的市井文化休闲地；第二期在居住功能不变的前提下，对原建筑加以修缮与保护，建设居住 与产业结合的海派文化、生活方式和里弄风貌新型社区；第三期通过注入文化创意、旅游休 闲和技术创新等手段，使原住民的居住生活条件得到改善。其中一期约涉及670 户居民，到 2009年底基本完成，其余的西式别墅和花园里弄以后将分期分批改建，整个改建计划于2015 年完成。2， 开发模式和北京798一样，田子坊也是艺术家们最初发现这
9、一区域并入驻，引来和拉动当地的人 气和知名度，引起社会的关注度。接着政府开始介入，进行全方位整体性的统筹开发，在城 市宏观规划的前提下，将这一片区打造为城市的新的发展点，以提升城市的整体功能和定位。 并最终实现该区的创意地产价值。创意地产的核心理念与操作是传承历史，营造未来，它与经营城市的关系核心内容是如 何发掘、运用城市的历史文化资源，在有限的城市土地资源中营造无限的创意价值。创意地 产的核心仍在与文化创意，而非地产开发，是文化早就了创意地产。田子坊总策划人吴梅森 就说过，“在田子坊的创意设计公司都是有一定的文化底蕴的，这里的人也是有素质和内涵 的，并不是说你进来了就能融入这里的文化。”如果
10、一个打着创意产业的公司即使进驻了该 区，最终也会被孤立。田子坊的开发是政府、管理公司、原业主、艺术家四方博弈的结果，政府站在城市规划 的高点宏观掌控，进行政策上的指导和扶持保留了旧厂房、旧民居做法，坚持“五变三不变”， 既产业形态、组织结构、人员、管理、文化要变，而在建筑形态、产权关系、土地性质保持 不变。这样政府只投入了少量资金进行道路、绿化、市政设施的改造，使得该区块面貌焕然 一新；管理公司则是具体的运作，为原业主和艺术家搭建沟通的桥梁；原业主对开发进行合 作和支持，出租房屋给艺术家及设计公司，他们从中获得出租所赚取的差价；艺术家们通过 自己的创意点缀着老区的旧面貌，为当地提升文化和形象上
11、的价值。这四方博弈的结果是一 个四赢的局面，这种模式下的开发抛弃了开发商占大头的旧区改造方式，使旧区改造产生的 利益局限于政府与居民之间进行分配，不仅其大头归居民，而且使利益的获取走向稳定性和 长期化，即居民长期收租金，政府长期征税收，提高持续发展水平。据统计，188 户入驻居 民房屋的企业中有半数盈利，而 137 户入驻旧厂房的企业已经全部盈利。政府每年能从中收 取 300 万元至 400 万元的税收，出租房屋者则多能达到每月四五千元。将原来的居民住宅“借”给了创意产业。红砖墙、黑木门、条石门框、天井、厢房等建 筑外观一点没变，但是内部经过装修焕然一新，吸引了国内外的创意人士纷至沓来，到此开
12、 设艺术坊与工作室。田子坊一带现在已经成了继“新天地”之后上海另一个独具特色的城市 建筑区。三，价值点分析对区域面积只有8平方多公里、地处中心城区黄金地段的卢湾区来说，既为弄内居民改 善了居住环境，又为政府涵养了税源。当然，卢湾区在把田子坊从“民办”转化为“公管” 的探索中，敢于创新型发展、保护性开发，触摸原有政策的一些盲区、瓶颈，打破常规、实 事求是，闯出一条符合本区旧改实际的新路，从而达到“八个得到”的效应，即老房得到改 造、风貌得到保护、居民得到收入、市民得到就业、文化得到延伸、企业得到发展、旅游得 到资源、国家得到税收。1， 文化传承与拓展田子坊特色有八个字：“中国建筑，综合文化”。政
13、府在规划开发下，保留了原有的建筑 风格，这里的建筑风格是多种做样而具有历史价值的，是目前上海所剩不多的典型里弄建筑 格局。这一 7 公顷余的地块，是上海历史街区中保存历史文化遗产类型最为丰富的社区之一。 这里既有旧里，又有新里，还有花园住宅。建筑风格包容了折中主义、英国新文艺复兴风格、 现代主义风格、中国传统砖木结构风格，还有西班牙建筑风格、英国城堡建筑风格和巴洛克 风格等。其中尤以石库门建筑最为丰富。这些风格的综合性本就说明了上海城市的包容特点。 是上海作为近代中国海派城市的象征。艺术家们通过自己的创意，将艺术与这种建筑风格完美糅合在一起。弄内的厂房构筑起 泰康路上的精华高塔，同时厂房改成的
14、工作室经过艺术的再现体现出不同的风格和氛围；陈 逸飞的工作室体现了古朴，凝重的建筑特点，休息室内的壁炉不仅仅是摆设，还真能升火， 在隆冬时节，围在壁炉边喝上一杯咖啡或红茶，谈论着艺术的创造，你的灵感一定会有最好 的发挥。尔冬强的工作室体现出后工业革命时留下的痕迹，二台吊车不仅是摆设，它照常能 启动，而天棚的进口透光板更能体现现代建材的运用，这是工业革命的成果，而版画的手工 制作，使你在时光穿梭中来回奔跑。田子坊的创意特色也吸引了不少国外的文化创意公司的驻入，这也为该区带来了国外 的文化与表现风格，从而使中外两种创意文化再次聚首，扩大了该区的文化内涵。 2，商业价值田子坊名声的远扬给当地带来了巨
15、大的商业价值，许多商家纷纷入驻，期待在田子坊的 发展中分一杯羹，如今田子坊已经集聚了50 多家西餐馆、酒吧和时尚饰品店。这为当地的 商业发展和消费市场的活跃起了带动和促进作用。3， 商业地产价值虽然田子坊本身不是作为商业地产开发的，但她的汇聚作用拉动了周边地产价值的飙 升，开发商就是看中了这里的文化汇聚价值，而纷纷在周边进行商业地产开发。在田子坊南边隔泰康路就是正在打造中的新新里地铁商圈，该地块占地4. 4 1万平方 米，初步规划总建筑体量约3 1万平方米，其中地铁9号线打浦路站（暂名）将建地下建筑 面积约13.5万平方米站点，地上商务、商业面积近18万平方米，设计上将交通与商务、 商业结合为
16、一体，并将酝酿成“第二个徐家汇地铁商圈”。在北面，早在2 0 0 3年，在港上市的中海发展获得包括6 5街坊徐家汇路2 5 8弄在 内的卢湾区6 5、67、68、69、70、71街坊的占地面积共计约18.8万平方米 地块的开发权，计划开发总建筑面积将达7 0万平方米的高档商住项目，其中，“卢湾区第 65街坊徐家汇路258弄”南块地块已于去年3月启动，由大摩和卢湾永业投资约13亿 元，共同开发，这也是258弄6街坊地块启动的首个项目。该项目西面与淡水湾隔马当路 相对，北面则与建德坊隔建国东路相对，欲分期打造成高档住宅、商业以及办公区项目。在这两处现代化建筑群的中间，完好地保存着一个具有生活底蕴的老街坊及其生活原 生态，这种旧区软改造的思路，把田子坊打造成为集聚创意产业、展示里坊风貌、品味海派 文化、演绎世博主题的商、旅、文一体化的标志型区域，这种保护与利用与简单的推倒重来 不同，也与只注重对建筑形态的商业开发不同，其实质是如何在大规模
