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1、农村房屋的买卖合同1甲方：乙方：甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、 土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致 协议；一、 本合同双方当事人均为市街道村组集体成员。二、 房屋情况：本合同项下的房屋位 市 街道，相邻 为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在 名下或宅地基使用权证登记在名下。三、 该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为 村 组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、 使用。四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他 权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;2
2、、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或 未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因 法院判决使第三人对该房屋享有权利；3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30% 的违约金。五、 本合同项下的房屋交易价格为人民币万元，该价格 包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、 合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。六、房款支付：自该合同双方签字之日起日，乙方一次性付清全 部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙 方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日 起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解
3、除本合同并享有追究 乙方违约责任的权利。七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号 之日起日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基 地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋; 如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至 甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未 交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责 任，因乙方未付清房款的原因除外。八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日，甲方应当根据乙 方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝 或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每
4、日支付元违约金，直至协 助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他 与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。九、该房屋交付给乙方后，该房屋（包括土地、房屋及附属设施） 的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如 甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖 延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得 以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处 分房屋的权利；甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因 侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、
5、使用或处分房屋的，甲方 除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯 乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋 出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还 全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。十二、其他事项：1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当 首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人， 并在本合同上签字摁手印。3、本合同正本一式六份，双方各持三份；自双方签字扌恩手印之日 起生效，并持续有效。甲方（签字捺印）
6、：身份证号：乙方（签字捺印）：身份证号：见证人（签字捺印）：身份证号：见证人（签字捺印）：身份证号：附：见证人声明见人声明如下：1、见证人与甲乙双方同为集体组织成员；2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益 纠纷；3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴 力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示；4、本合同在年月日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和 见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。见证人（签字捺印）：甲方（签字捺印）：乙方（签字捺印）：年月日本见证声明是双方农村房屋买卖合同的见证声明，是买卖合同的 补充说明，与本合同具有相同的法律效力。签订
7、时间：签订地点：农村房屋的买卖合同2甲方（卖方）：身份证号乙方（买方）：身份证号一、甲方自愿将坐落在市镇村号（自建住宅） 的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）共万仟佰圆（小写元），乙方在年月日前，一 次付给甲方。三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙 方所有。四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷， 由甲方职责。甲方应协助乙方办好过户手续。五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由方负担。六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述 房屋产权归乙方所有。七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反
8、悔。八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。甲方（签章）：乙方（签章）：中证人（签章）：年月日农村房屋的买卖合同3近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所 建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民， 有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋 买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即 是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权， 买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为， 村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为， 实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。争
9、议产生的原因在于：中华人民共和国土地管理法（下称土 地法）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予 批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定 来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也 未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所 有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让， 也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主 体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据土 地法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只 在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受
10、让而 使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到 底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯 政策规定。土地法明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是 我国的基本国策。从八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的 保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格 的审批程序。1993年11月1日实施的村庄和集镇规划建设管理条 例规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会 提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经 乡级政府审核、县级政府建设行政主管部门审查同意，
11、再向县级政府 土地管理部门申请用地，经县级政府批准后，由县级政府土地管理部 门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应 由乡级政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需 使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上 述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格 的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有 在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房 合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存 在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集
12、体组织以外的成员。集 体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国 家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。 三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能 拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申 请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一 处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三 种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是 售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者 首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体 组织外部成员申请宅
13、基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适 用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请 是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按 审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。 看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地 上的权利与地上建筑物的权利关系。我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农 村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序 划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占 有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及
14、其他附着物。作为使 用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房 屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所 有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然 相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥 协，或者房随地走或者地随房走。如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响 其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、 使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使 用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法 建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充
15、 分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的 行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有 的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集 体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出 售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通 过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利 益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许 农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出， 草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房
16、所 有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的 住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由 此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城 市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所 有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋 有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定 已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城 市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与 城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限 制性政
