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1、2013年北海市楼市上半年市场分析报告（2013年07月18日） 钦州市天骄投资有限公司钦州市钦南区南珠东大街174号12目 录1土地市场31.1土地供给分析31.2土地成交分析52房地产投资63商品房市场63.1商品房供给分析63.2商品房成交分析83.3商品房售价分析84上半年单盘成交top10105存量房分析115.1存量商品房住宅分析115.2存量商品住宅可售分析126本月总结及后市展望121 土地市场1.1 土地供给分析 北海上半年房地产开发用地性质土地出让逾1092.8亩根据北海国土局发布的今年拟定土地出让计划，2013年北海商品房用地85.4333公顷（约1281.5亩）。回顾今
2、年上半年(截止6月30日止)，正常上市（北海市国有建设用地使用权挂牌）挂拍出让共10期，专用于房地产开发用地的土地供给面积为1092.8亩（10宗地块）与2012年上半年同比增长195.35%（2012年上半年供应的土地是370亩），其用地性质均为批发零售、城镇住宅用地。2013年1-6北海商品房开发用地出让供给情况期数土地位置出让面积容积率土地用途出让起始价加价幅度万元挂牌时间发布公告时间()（亩）1月2012年第16期南珠大道与北海大道交汇处东南角36477.554.72.7批发零售40年、住宿餐饮40年164万元/亩202013年1月17日至2013年1月28日2012-12-28南珠大
3、道以东、北海大道南侧33923.750.92.55批发零售40年163万元/亩20南珠大道以东、北海大道南侧29599.044.42.2批发零售40年160万元/亩202013年第1期南珠大道以东、北海大道南侧242744.57364.15.0批发零售40年、城镇住宅70年156万元/亩502013年1月30日至2013年2月8日2013年1月10日铁山港区南康镇银丰东路114号19112.9128.72.0批发零售40年、城镇住宅70年38万元/亩102013年1月28日至2013年2月62013年1月8日2月2013年第3期铁山港区营闸路与四号路交叉东南角40004.683603.0商务金
4、融40年、住宿餐饮40年38万元/亩102013年2月27日至2013年3月8日2013年2月21日3月（无商品房开发土地的供给）4月（无商品房开发土地的供给）5月（商品房开发土地的供给）2013年第8期北部湾东路北侧、河南路以东2797.734.205.0批发零售用地、城镇住宅用地276万元/亩102013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分2013年5月15日2013年第8期云南路西侧、水产市场南侧12284.9718.434.5批发零售用地、城镇住宅用地232万元/亩102013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分2013年5月15日2013年第8期上海路以东、浙
5、江路以北126753.16190.135.0批发零售用地、城镇住宅用地234万元/亩502013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分2013年5月15日6月（商品房开发用地的供给）2013年第9期广东路以东、西南大道南侧163289.28244.833.7批发零售用地商务金融用地城镇住宅用地200万元/亩502013年7月4日8时至2013年7月15日16时30分2013年6月17日2013年第10期银滩西区、美景路北侧21566.1132.353.0批发零售用地城镇住宅用地203万元/亩合计728553.61092.8截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂出让累计上市共10宗，累
6、计出让面积为728553.6，约合计为1092.8亩，合计均价约174.06万元/亩。【点评】从宗地块的大小方面分析，2013年上半年出让的地块基本上是60亩以下的小地块，仅有3宗地块超过190亩以上；从地块的容积率方面分析，除了1月份出让的土地中有3宗土地的容积率是2.7以下的，其余土地的容积率是3.0以上，最高的容积率是5.0；从地块的价格方面分析，5、6月份出让的宗地都超过200万元/亩。从区域方面分析，地块分布不集中，比较分散，接近冯家江新区仅有1宗地，位于上海路以东、浙江路以北，面积约190亩，土地用途为批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地，容积率5.0，出让起始价234万/亩。
7、在2013年2月底国务院常务会议部署了新一轮调控政策新国五条和个税20%，在地方政策细则还没落地的情况下，房地产市场不明朗，开发商拿地的愿望也不高，因此政府根据形势也不提供地3、4份连续两个月没有土地供应，到了5、6月份才供应5宗地块，说明土地供应市场表现冷淡。1.2 土地成交分析 北海上半年土地供需不平衡，有流拍，其中，房地产开发用地成交面积为602.79 ，同比增长北海房地产经营性用地供给与成交分析2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年土地供给（亩）3236333701962.31092.8土地成交（亩）252703370800.51602.79成
8、交单价（万元/亩）70270211142148根据北海国土局发布的数据统计，截止今年6月30日，北海市地产交易中心共挂牌出让国有土地使用权8期，出让国有土地使用权11宗，面积963.10亩，成交金额100487万元。与去年同期相比，招拍挂土地出让宗数增加了120%，出让面积增加了49.68%，成交金额增加了22.60%。其中2013年上半年北海房地产开发用地成交面积约603亩，同比增长62.97%，累计成交金额约8.90亿元，成交单价约148万元/亩，同比下降29.86%，环比增长4.23%，由于在铁山港区出让了两宗土地单价38万元/亩，把单价拉低；与2013年北海拟定土地出让计划中商品房用地
9、85.4333公顷（约1281.5亩）相比，下半年将会成交土地678亩。 2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）出让结果2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）招标拍卖挂牌出让期数土地位置出让面积容积率土地用途出让起始价成交总价成交单价楼面地价竞得人成交时间（亩）一月2012年第16期南珠大道与北海大道交汇处东南角54.72.7批发零售40年、住宿餐饮40年164万元/亩11400万元208万元/亩1157元/北海市美凯龙置业有限公司2013-1-28南珠大道以东、北海大道南侧50.92.55批发零售40年163万元/亩11200万元220万元/亩1295元/
10、北海市美凯龙置业有限公司2013-1-28南珠大道以东、北海大道南侧44.42.2批发零售40年160万元/亩7210万元162万元/亩1107元/北海市中翔置业有限公司2013-1-28二月2013年第1期南珠大道以东、北海大道南侧364.15.0批发零售40年、城镇住宅70年156万元/亩56860万元156万元/亩493元/北海福满房地产开发有限公司2013-2-8铁山港区南康镇银丰东路114号28.72.0批发零售40年、城镇住宅70年38万元/亩1100万元38万元/亩288元/北海洋和房地产开发有限公司2013-2-6三月2013年第3期铁山港区营闸路与四号路交叉东南角603.0商
11、务金融、住宿餐饮40年38万元/亩2292万元38万元/亩191元/北海金港投资有限公司2013-3-8四月五月六月合计602.8亩88962万元截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂累计成交6宗，累计成交面积为602.8亩（约合计为401866.68），成交金额为88962万元（约8.89亿元）。【点评】根据已出让的各地块的容积率计算，今年年初北海待开发体量为1544979.7，合约为154.5万，相对北海去年年销量在159.68万水平，今年一季度北海土地出让供量将超过去年年销量水平，可预见今后两年供量相比前三年猛增。上半年北海的楼王地价是220万元/亩，此地位于南珠大道以东、北海大道南侧，
12、用途是批发零售，容积率2.2，竞得人是北海市美凯龙置业有限公司。2 房地产投资 房地产投资同比下降，但降幅相对稳定据北海市统计局的数据，今年以来我市房地产开发投资仍下降，但降幅相对稳定。1-5月，全市房地产开发投资完成71.69亿元，同比下降15.6%。截至5月份，房地产开发投资已连续4个月负增长，但较1-4月相比，降速有所减缓。房屋施工面积为1209.9万平方米，同比下降3.2%，其中，新开面积为184.01万平方米，同比下降42.5%；商品房销售面积51.59万平方米，同比增长40.4%。3 商品房市场3.1 商品房供给分析 市场整体供给稳定根据北海房产局发布的数据：2013年上半年，北海
13、累计批准预售商品房6214套、预售面积54.43万平方米，比去年面积增加20.93%，环比下降2.00%。由于国家调控政策继续实行，受限购、差别化信贷的影响，市场已呈现理性状态，开发新增供应量基本稳定。2013年上半年商品房预售套数及面积2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年商品房预售套数（套）899712723627087577358490262166214商品房预售面积（万）80.39105.2851.8171.9266.1145.0155.5454.43根据上表分析，2013年上半年预售商品房与2012年下半年的基本
