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1、彝良县江韵豪庭商住小区项目建设可行性研究报告目 录第一章 总论1第一节 项目名称1第二节 项目性质1第三节 项目开发单位概况1第四节 编制依据2第五节 编制范围2第六节 编制原则2第七节 项目建设的内容和规模3第八节 主要技术经济指标4第九节 项目总投资5第二章 项目背景和必要性分析6第一节 项目由来6第二节 彝良县概况7第三节 彝良县城市发展现状与问题9第四节 项目建设的必要性11第五节 项目建设的意义13第三章 市场分析和建设规模14第一节 房地产市场概况14第二节 市场分析15第三节 市场定位16第四节 建设规模17第五节 主要经济技术指标18第四章 环境保护19第一节 环境标准19第二
2、节 项目主要污染源19第三节 项目建设与营运对环境的影响20第四节 环境保护措施24第五节 环境影响评价结论27第五章 节能节水28第一节 节能节水原则28第二节 节能节水措施28第六章 劳动安全及消防31第一节 主要危害因素及危害程度分析31第二节 安全卫生防范措施31第三节 消防33第七章 项目实施管理34第一节 项目实施34第二节 招投标34第三节 资金管理35第八章 投资估算与资金筹措36第一节 投资估算36第二节 资金来源及筹措36第九章 项目效益评价37第一节 效益分析37第二节 互适性分析37第三节 项目效益评价结论37第十章 风险分析38第一节 风险因素识别38第二节 风险程度
3、分析及防范措施38第十一章 结论与建议40 第一章 总论第一节 项目名称彝良县江韵豪庭商住小区项目建设可行性研究报告告第二节 项目性质本项目属新建项目第三节 项目开发单位概况开发单位：云南通阳房地产开发经营有限公司法人代表：杨思更注册资本：2300万元企业性质：自然人出资有限责任公司股东构成：杨思更：出资金额1069.5万元，持股46.5马国成：出资金额690万元，持股30邱淑平：出资金额345万元，持股15边 诚：出股金额195.5万元，持股8.5。云南通阳房地产开发经营有限公司于2008年3月28日成立，注册地址为彝良县西顺城街8号。属彝良县政府招商引资的房地产开发企业，该公司从事房地产开
4、发多年，有比较丰富的经营管理经验，曾先后在云南楚雄、昭通等地进行过房地产开发。第四节 编制依据建设项目经济评价方法与参数；项目决策分析与评价；中国工程咨询业质量管理导则；投资项目可行性研究指南（计办投资20011153号）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）； 房地产开发项目经济评价方法(建设部建标2000205号)承办单位提供的有关资料； 有关市场信息、指标等资料第五节 编制范围本可研报告的编制范围为彝良县“江韵豪庭”商住小区项目建设内容第六节 编制原则一、实事求是原则由于彝良县江韵豪庭商住小区项目建设是新建项目。因此，应根据项目所在地的政治、经济和社会发展实
5、际情况，严格按照建设的需要和可能性进行。以认真负责的态度，严格执行国家规定的相关法规、规范及标准，对项目的规模、投入资金等进行科学合理的分析。按照基本建设程序，实事求是地进行前期工作，保证项目的各项数据具有科学性和严密的逻辑性，并根据相关的技术规范和设计标准进行方案设计。二、节约性原则彝良县江韵豪庭商住小区项目建设必须遵守国家有关法律、法规，以满足社会需求为前提，遵照朴实、实用和节约资源的原则。在城市建设活动中要起表率作用，更应倡导实用、经济、安全、美观、节约的设计理念，提倡集中化的布局。在建设中不搞追求大气、大规模、豪华性等。三、遵循社会主义市场经济原则遵循社会主义市场经济的原则和规律，坚持
6、多渠道筹资，多元化建设，充分调动社会各界的积极性，本着公开、公平、公正的原则，选择技术先进、优质高效的设计、施工、投资和咨询单位，确保项目建设的顺利完成。第七节 项目建设的内容和规模一、项目建设地点拟新建建设项目位于彝良县城东南部堰坝塘，与环城东路隔河相望，通过两座新建成的钢筋混凝土桥梁与环城东路相连接，距离县城中心约1公里，所处地块三面临水，背靠山坡，地势平整，形状规则，地理位置较好。二、项目建设内容根据目前的项目规划，该项目建设内容为住宅、车库、步行街和商铺，同时配建会所、幼儿园以及其他附属用房。三、项目建设条件 1.已取得土地证 2.场地五通一平工作已完成 3.市政配套设施已到位4.施工
7、期间用水、电均能满足。5.建设场地周边无污染源 ，交通便捷。四、项目建设规模本项目规划总建筑面积为121538平方米，其中：住宅总面积为98334 平方米，计650套，12幢房屋为六层半，余4幢为小高层13层；临街商铺（1-2层）总建筑面积为20374 平方米，会所及幼儿园建筑面积2830平方米。第八节 主要技术经济指标主要技术经济指标表指标名称单位数值总用地84658总建筑面积121538建筑占地面积46478容积率1.44建筑密度32%绿化率35总停车位个860第九节 项目总投资彝良县江韵豪庭商住小区项目建设总投资为23000万元。第二章 项目背景和必要性分析第一节 项目由来 生态宜居城市
8、是现代城市发展的必然趋势，是新的城市理念。在新的历史机遇期，站在新的发展起点，彝良县委、县政府在彝良县第十四届政府工作报告上明确提出要通过三到五年时间把县城建成集休闲、娱乐、旅游为一体的昭阳“后花园”和力争实现再造一个新县城、打造精品旅游小城镇，将彝良建设成为“生态宜居城市”的战略目标，使彝良县城市综合配套功能日趋完善，经济承载能力明显增强，人居环境和创业环境进一步改善。根据彝良县的发展目标：全县生产总值年均增长8%以上；农民人均纯收入年均增长5%以上；地方财政收入年均10%以上；固定资产投资年均增幅20%以上，农村经济总收入年均增长 5%以上，城镇登记失业人口控制在5%以下，人口自然增长率控
9、制在12以内。到2010年，实现国内生产总值比 2000年翻一番，达到13.28亿元，全县基本消除贫困，有四分之一左右的人口达到小康；到2015年，实现二分之一左右的人口达到小康；到2020 年，实现国内生产总值比2010年再翻一番，达到27.88亿元，有80%以上的人口进入小康，全县整体经济实力达到全市中等以上县区水平，经济结构更趋 合理，工业化初具规模，城镇化水平大幅度提高，人民群众的思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高，人口得到有效控制，生态环境明显改善，社会秩序持续稳定，人民生活更加殷实。彝良县江韵豪庭商住小区建设项目正是在这样的背景下，在彝良县委、县政府的关心和支持下，作为招
10、商引资的项目落户彝良县，本项目的建成将为彝良县地方商业经济整体升级、人文居住环境的改善提供坚实基础，项目是可行的。第二节 彝良县概况一、区位概况彝良县位于云南省东北部、昭通市中部，地处云贵川三省结合部的乌蒙山区，位于东经10351一10445、北纬2716一2757之间。东靠镇雄、威信，西邻昭阳、大关，北与盐津、四川筠连县缔连接壤，南与贵州威宁、赫章相连。 县境东西宽40千米，南北长70千米。总面积2884平方千米，其中矮山河谷区占288；二半山区占27，高二半山区占331；高寒山区占105。县人民政府驻地角奎镇，海拨800米，距昭通市71公里，距昆明443公里，距贵阳537公里，距重庆586
11、公里，距成都603公里。二、历史沿革汉、晋属朱提郡县地。唐置西安县，属协州。宋称易娘部，属叙州羁縻地。元置益良州，隶芒部路。明洪武年间改隶四川布政司，后废益良州，入镇雄府；正德年间置白水江簸酬长官司；嘉靖初置归化长官司，隶镇雄府。清雍正初改隶云南，置彝良州同，治今奎阳，隶镇雄州；乾隆年间另设昭通府知事分防牛街；光绪三十 四年（1908年）废州同置县，仍隶镇雄州。民国2年（1913年）废州，从镇雄划出17甲343村置彝良县，治所迁至角奎镇。民国十一年（1922年）起，隶属昭通。1950年4月彝良解放，建县人民政府。三、自然条件1地形地貌彝良县地处云贵高原北部边缘斜坡地带，地形切割深，切割密度大。
12、有构造侵蚀地貌、剥蚀地貌、构造侵蚀与溶蚀相间地貌和溶蚀地貌4类地貌特征。境内山峰林立，峡谷遍布，地势险峻，自西南向东北倾斜。最高海拔2780米，最低海拔520米。境内山脉为乌蒙山、五莲峰支系。全县有272座山（峰），海拔2000米以上126座。2气候条件全县气候差异大，垂直差异明显，总的属亚热带季风气候，但从河谷到高山区可细分为：中亚热带、北亚热带、南温带、中温带4个气候类型，西南部高温少雨，日照较多；东北部多雨潮湿，日照较少。年平均气温13.4（县城17），降雨量774.6毫米；相对湿度72；日照1320.3小时。3资源条件境内矿产资源种类多，品位高。已发现矿产 30种，已探明储量14种。煤
13、、铅、锌、铁、硫铁矿、大理石、石英等矿产储量较丰富，另有少量铜、锗、镉、银、水晶、磷、玄武岩分布，其中石英矿储量23 亿吨，居云南首位；煤储藏总量15.9亿吨，其中被誉为煤炭“王中王”的小发路优质无烟煤初探储量7000多万吨；铅、锌储量104.32万金属吨；铁储量4700万吨。境内水力资源丰富，总入境水量达28.8亿立方米，径流总量达17.4亿立方米， 理论蕴藏量达79.6万千瓦，现已开发5.62万千瓦。生物资源种类繁多。有国家珍稀濒危保护植物29种，珍贵树种10余种；有野生脊椎动物96种，国家重点保护野生动物16种。有中药材数百种，其中小草坝天麻驰名中外，含天麻素为一般天麻的2倍以上，全县年
14、产鲜天麻130万余斤。四、社会经济概况全县总人口53.24万人（2006年），有汉、苗、彝、口、水、壮、白、拉枯、伉、纳西、瑶等民族。全县辖3个镇、12个乡（其中5个民族乡）：角奎镇、洛泽河镇、牛街镇、龙街苗族彝族乡、奎香苗族彝族乡、树林彝族苗族乡、海子乡、荞山乡、龙安乡、钟鸣乡、两河乡、小草坝乡、龙海乡、柳溪苗族乡、洛旺苗族乡。共有4个居委会、133个行政村2008年完成财政总收入2.94亿元，全年完成全社会固定资产投资15.56亿元，其中城镇建设投资为1.5亿元，城镇居民人均可支配收入9989元，农民人均纯收入2001元。第三节 彝良县城市发展现状与问题一、城市发展现状近年来，彝良县城市建设水平不断提高，城市功能日趋完善，规模逐渐扩大。但是城市规划和建设水平仍然落后于经济发展，各项配套设施建设仍不完善，中心城市功能不突出。2008年完成财政总收入2.94亿元，全年完成全社会固定资产投资15.56亿元，其中城镇建设投资仅为1.5亿元，城镇居民人均可支配收入9989元，农民人均纯收入2001元，人民生活水平显著提高，生活条件得到极大改善。虽然已对人民街、振兴路、环城路、育人路、车站路、将军路、凯丰路、大坝子等城市道路设施的改造，但市政公用设施建设仍然比较落后，生活垃圾处理场和生活污水处理厂目前尚未启动，城市道路功能不够完备，交通压力大；给排水管
