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1、中海物业（商业物业）管理公司财务管理制度二O一一年八月三十一日 目 录1、 目的.32、 范围.33、 参考资料.34、 定义.35、 财务管理系统架构和岗位责任.36、 基础会计核算工作.47、计划管理.68、会计监督和内部会计管理.79、资金管理.810、资产管理.911、负债管理.1812、成本费用核算管理1913、收入管理.2114、税务管理.2115、票据使用及管理2116、电算化管理.2217、会计档案管理.2218、会计信息管理.2319、会计工作交接管理.2320、附件.241.目 的：根据集团的战略调整，突出商业物业的利润中心地位，为规范商业物业公司内部一切财务活动，全面发挥
2、财务管理在公司经营中的能动性，提高公司的财务管理水平，建立规范的财务管理制度和会计核算体制，特制定本制度。以期在保证社会效益的前提下实现经济效益最大化，维护和增强中海物业的品牌效果。2.范 围：适用于中海物业（商业物业）管理公司框架下的所有公司。3.参考资料：本制度依据中华人民共和国会计法、企业会计制度、企业会计准则等有关会计法规和中国海外集团财务管理制度编制。4.定 义：集团物业管理部，指中海地产集团物业管理部，是内地所有的中海物业公司的上级管理机关。中海物业（商业物业）管理公司，指集团为加强对商业物业的专业化管理建立的内部管理机构。项目分公司，每个商业项目均注册设立为中海物业管理有限公司的
3、分公司，作为该项目的法律主体和实际经营者。中心项目分公司，为加强管理，整合各项目公司的资源，加强项目公司的横向联系，一个地区以一个项目公司为中心来管理本地区所有项目公司的业务。5、财务管理系统架构和岗位责任：5.1 财务管理系统架构及岗位职责5.1.1公司实行总经理负责制，总经理在权责范围内全面管理公司的一切重要财务活动。5.1.2、财务总监负责财务系统的管理工作。5.1.3、公司设财务管理部负责具体的财务工作，向总经理和财务总监汇报工作。公司财务管理部经理在总经理和财务总监授权范围内行使职权，包括：审核重大财务事项、贯彻国家有关财务政策、参与重大经营决策、组织财务核算、审核财务报告及各项预算
4、的审核等。5.1.4、各中心项目分公司根据公司规模和工作需要可设财务经理、副经理各1名。5.2、原则上公司的所有费用支付必须经总经理审批，基于中海物业（商业物业）管理公司的特殊性（跨地域），费用审批权限授权给地区分公司总经理及项目公司总经理。除集团物业部（2011）第35号文件关于调整管理处费用审批权限及报销具体规定的通知中规定的项目公司具有的审批权限，其他全部归属于地区分公司。6.基础会计核算工作6.1会计核算工作规范6.1.1明确公司核算主体关系，准确划分核算对象，正确反映各核算主体的经营成果和其他会计信息。6.1.2会计核算的一般要求：遵照中华人民共和国会计法和统一的会计制度的规定建立会
5、计帐户进行核算，及时提供合法、有效、真实、准确、完整的会计信息，保证会计指标和前后各期的可比性。6.1.3会计核算以人民币为记帐本位币。6.1.4会计凭证、帐簿、报表和资料应按规定建立档案。6.2 支付及报销：公司各项对外付款及部门报销，要由经办人填写借款或报销单，按分公司会计-分公司负责人-地区公司部门负责人-地区公司财务部审核地区公司总经理批准出纳付款的程序逐步办理。具体审批权限见商业物业费用审批权限表（见附件1）6.3审核会计凭证6.3.1审核原始凭证的真实性和合法性。原始凭证必须具备以下要素：填制日期、填制单位、经济内容、数量、单价和金额及公章等。原始凭证大小写金额必须相符，原始凭证不
6、得涂改。对不真实、不合理、不完整、不准确的的原始凭证，财务管理部拒绝受理。6.3.2原始凭证审核通过后，制单人统一按公司的要求进行填制记帐凭证。记帐凭证除结帐和改错外都应附有原始凭证。记帐凭证必须具备填制凭证日期、编号、摘要、科目、金额、附件张数、填制人员、记帐人员、稽核人员和主管人员签章。6.3.3记帐凭证要连续编号。记帐凭证发生错误应重新填制，已入帐的可用红字对应原内容冲销，再按正确的重新填制；如只是金额错误，也可将其差额另编一记帐凭证。6.3.4记帐凭证连同其原始凭证，按编号顺序装订成册，加具封面，注明单位名称、年度、月份和起止日期、起止号码，由装订人盖章。6.3.5 原始凭证不得外借，
7、其他单位因特殊需要经财务部经理同意后，可提供复印件，并由提供人员和收取人员登记签名。6.3.6外部原始凭证如有遗失，应取得开具单位存根联复印件加盖财务专用章（发票专用章）或原开具单位盖有公章的证明，注明凭证的金额、号码、内容等。如无法取得的，由经办人写出详细情况，单位负责人、财务负责人签字，代为原始凭证。6.4 打印装订会计帐簿6.4.1按统一会计制度的规定和业务需求设置会计帐簿，包括总帐、日记帐、明细帐、辅助帐等。6.4.2现金帐、银行存款帐必须采用订本式帐簿，用计算机打印的帐簿必须连续编号，并装订成册，由主管会计和具体经办人签章。总帐和明细帐、现金日记帐、银行日记帐应定期（通常为年底）打印
8、存档。6.4.3各单位财务人员在打印账簿前应核对帐簿，保证帐证之间、帐表之间、帐帐之间、帐实之间相符。6.5出具财务信息管理6.5.1资金信息6.5.1.1出纳在周末和月末要编制库存现金盘点表（见附件2），帐面现金结存额与库存现金盘点额要一致。库存额按现金、借据、未入帐单据等分列，严禁白条抵库。月末的库存现金盘点表要报财务部经理审核。6.5.1.2每周末编制资金存款周报表（见附件3），并按时上报集团物业部。出纳每月末与会计核对银行存款余额并编制各帐户银行存款余额调节表（见附件4），经财务经理审核签字后存档。6.5.2出具财务报表、编制财务报告6.5.2.1根据上级公司的要求按月编制资产负债表、
9、利润表、现金流量表、主营业务成本明细表、人工成本明细表和会计科目余额表。季度、年度填报久其系统报表外，按集团要求填报其他报表。主要要求如下：6.5.2.2财务报表数据必须做到真实、准确、及时。6.5.2.3各种报表报送时间见公司有关文件及上级要求。各单位应按月、季、年编制财务报告，财务报告包括报表及财务情况说明书。6.5.2.4对外报送的财务报表应按国家统一规定的会计制度和格式编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。6.5.2.5会计报表之间、各栏目之间凡有对应关系的数字，应相互一致，本期报表与上期报表之间有关数据应相互衔接。不同会计年度，各项目内容及核算方法发生变化的应在报表中加以
10、说明。6.5.2.6会计报表应按有关规定的期限对外报送。报表应加具封面，装订成册，加盖公章。封面还应注明单位、地址、报表所属年、季、月、报送日期、单位负责人、会计机构负责人、会计主管、编表人签章等。6.5.2.7年度会计报告需要审计的，编制前应先委托会计师事务所进行审计，将会计师事务所出具的审计报告连同会计报告按规定期限报送有关部门。6.5.3统计信息 每月5日前按要求填报物业管理情况统计表，汇总后上报物业部。 7.计划管理7.1计划管理包括利润计划、资金计划和费用开支计划，计划分为中长期计划和年度、季度、月度计划。7.2计划按照上级公司有关部门统一要求编制。7.3编制计划要本着积极稳妥、留有
11、余地的原则，既要发挥主观能动和积极性，又要切实可行，实是求事，量力而行。7.4每年的11-12月由财务部牵头组织编制下年度收支预算，此预算的收支结余应与上报集团的利润计划基本一致，作为各个项目的经营指标，定期考核。各项目应将各项收支指标责任到部门或个人，在源头控制成本费用。7.5建立动态计划管理系统，及时反馈计划执行情况，接受上级公司考核。8.会计监督和内部会计管理8.1会计监督8.1.1公司的会计机构、会计人员依法对本公司的经济活动进行会计监督。8.1.2应当对原始凭证进行审核和监督，对不真实、不合法的原始凭证不予受理；对不准确、不完整的原始凭证予以退回，要求更正、补充。8.1.3对财产物资
12、的监督：各单位要建立帐簿、款项和实物核查制度，保证帐帐相符、帐款相符、帐实相符。会计人员对帐实不符的情况要及时作出处理，如无权自行处理的，应当及时报请单位领导处理。8.1.4对财务收支的监督：对违法收支不予办理，应当制止和纠正；制止、纠正无效的，应当向单位领导人提出书面意见，要求处理。对违法收支不予制止和纠正，又不向单位领导人提出书面意见的，应当承担责任。对严重违反国家利益和社会公众利益的财务收支，应当向主管单位或者财政、审计、税务机关报告。8.1.5对单位制定的预算、财务计划、经济计划、业务计划和执行情况进行监督。8.2内部会计管理公司财务部依据国家统一的法律、法规，结合公司实际情况和内部管
13、理的需要，建立健全内部会计管理制度，主要有：8.2.1会计人员岗位责任制。(附件5)8.2.2财务处理流程。（附件6）9资金管理9.1权益的管理9.1.1实收资本按国家有关法规进行管理。9.1.2未分配利润（商业物业目前仅限于此）应按集团董事会的决议进行处置和分配。9.2投资管理未经上级公司批准不得进行证券投资，其他长期投资按批准权限、申报程序上报上级公司批准。9.3融资管理 融资必须经上级公司批准。9.4担保管理 未经上级公司批准，严禁对本公司及以外任何单位和个人提供担保。9.5债权、债务的管理 对各项应收款、预付款、存出存入保证金要及时入帐，明确责任人，按季核对，及时催收。对确实无法收回的
14、，如属经办人责任，则由经办人承担全部或部分赔偿责任。9.6资金管理9.6.1基本原则：根据物业管理行业特点，公司财务部统筹安排使用自有资金，实行资金计划管理。9.6.2任何单位和个人未经上级公司批准，不得将资金借给外单位或个人；也不得向外单位或个人提供公司银行帐号。9.6.3银行贷款必须向上级公司申报，经批准后实施。9.6.3.1加强外币汇兑的核算，汇兑损益计入当期财务费用。9.6.3.2公司严禁私人调汇。9.6.3.3银行帐户管理按中国人民银行有关规定执行，银行帐户档案资料由财务部指定专人保管，帐户管理按中国人民银行有关规定执行。10.资产管理10.1现金、银行管理10.1.1现金管理10.1.1.1根据帐款分开的原则，出纳与会计岗位不能由同一人兼任，出纳也不得兼管现金凭证的填制和稽核工
