《连云港今朝灌云项目研究报告238p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《连云港今朝灌云项目研究报告238p（238页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、今朝灌云项目研究报告上海同策2010.6前 言-41. 灌云县宏观房地产市场分析-51.1. 灌云县社会经济运行状况-61.2. 灌云县房地产市场概述-131.3. 政府相关调控政策、法规解读-382. 灌云县微观房地产市场基本分析-452.1. 灌云县房地产板块划分-462.2. 灌云县商业发展现状-542.3. 灌云县居民购买习惯及消费心理调查分析-643. 灌云县微观市场个案分析-1053.1. 灌云县房地产板块划分及个案分布-1063.2. 本案（灌云县）竞争个案专题分析-1083.3. 本案（灌云县）重点竞争个案分析-1413.4. 专题个案研究总结和启示-1504. 项目分析-15
2、34.1. 项目控制性规划指标-1544.2. 项目用地综合分析-1564.3. 项目S W O T 分析-1675. 项目定位-1695.1. 市场定位建议-1705.2. 产品定位建议-1735.3. 项目商业定位建议-2016. 项目价值分析-2076.1. 项目总说明-2086.2. 规划设计方案主要技术经济指标-2096.3. 项目开发经营周期的确定-2106.4. 项目投资估算-2126.5. 项目收入估算-2176.6. 财务评价-2196.7. 敏感度分析-2217. 同兴巷地块现有规划讨论-2258. 王圩村项目开发建议-226结束语-2351.灌云县宏观房地产市场分析灌云县
3、社会经济运行状况灌云县基本概况1） 区域影响 灌云县，位于黄海之滨、淮北平原东部、江苏省东北部。 隶属于连云港市。 是亚欧大陆桥东桥头堡连云港市的南大门。 拱卫连云港，呼应南京。2） 行政地位 灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。 总面积1840平方公里，下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。 灌云属暖温带季风性气候，年均气温15摄氏度。 3） 交通地位 灌云县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路。 204国道、236、324、242（在建）省道穿境而过。 集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。 距离全国54座4D
4、级机场之一的白塔埠机场仅50公里，每周有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等大中城市。 4） 生态环境 灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。 地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。 燕尾港是连云港的附属港，位于被誉为“苏北黄浦江”的灌河入海口凹岸深水段，是系在黄海岸边的一颗明珠，是风光绮丽的旅游胜地。 燕尾港是极具开发潜力的天然良港，现有3000吨级、5000吨级泊位各一座，离连云港港口很近，向西通过灌河与大运河连接。5） 县城规划 县城规划区面积51.89平方公里，已建成面积20平方公里。 全县城镇化率28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人
5、。 灌云县自动电话网全部实现了交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量21.6万门，现有用户18万户，每百人拥有电话17部。移动通讯实现无缝隙覆盖。6） 经济地位 是国务院首批批准的对外开放县之一。 是苏北增长势头强劲的重要县城之一。 全国最具投资潜力中小城市百强县。小结：灌云县在连云港市以及苏北地区，有着不可忽视的经济地位。灌云县人口与社会发展状况1）人口总量 总人口110万。 县城常驻人口10.5万，入籍人口近15万。2）社会发展 改革开放纵深推进，发展活力日益增强，产业结构不断优化，人口、资源、环境与经济、社会发展趋向协调。 人民生活水平大幅度提高，保障体系不断健全，民生指数
6、大幅上扬。 和谐社会大构建得到夯实，各项事业统筹推进，民主法制得到加强。 过去五年，是经济社会大发展的关键五年，主要指标高速增长，综合实力显著增强。3）人居环境 新建改造14条城区主干道，形成“七纵七横”道路网络，县城建成区面积由12.6平方公里拓展到26.3平方公里，是2002年的2.1倍，老城区、新城区和经济开发区、大伊山旅游经济区“两城两区”联动开发的格局已经形成。 基础设施日趋完善，城乡面貌日新月异。城市形象明显提升。五年来，共实施城建重点工程312项，开发房地产面积270万平方米，新增绿化面积290万平方米。 建立经济适用房和拆迁安置房保障制度，新建经济适用房10万平方米，城镇和农村
7、居民人均居住面积分别从2002年的18.9平方米和18.5平方米增加到25.8平方米和25.6平方米。4）人文环境 早在6300年前人们就在这里稼穑狩猎，繁衍生息。 现有明珠燕尾港、石佛寺、伊芦山六神台、卧龙岗星相台、大伊山白鸽洞等知名旅游景点。 留有全国重点文物保护的“石棺墓”等宝贵遗产。 正在开发建设中的大伊山公园正成为全县人民休闲旅游的好去处。 在这块人杰地灵的土地，先后有商朝名相伊尹、楚国大将钟离昧、明朝镜花缘作者李汝珍、清朝才子许桂林、江恒源、当代国家男排主教练邸安和等都让这方水土熠熠生辉！小结：灌云县民风淳朴，人居环境成熟，文化底蕴深厚，消费潜力逐渐提高，生活水平及居住标准正在向二
8、三线城市看齐。灌云县房地产市场概述1.2.1. 灌云县国民经济与三大产业发展状况1）2005-2007三年来灌云县GDP、财政收入、全社会固定资产投资情况一览q 三大指标数值一览时间数值项目2005年2006年2007年地区生产总值（GDP）46.48亿元54.85亿元68.98亿元财政总收入2.6亿元4.01亿元9亿元全社会固定资产投资41.9亿元64.24亿元96亿元q 三大指标增长率一览时间数值项目2005年2006年2007年地区生产总值（GDP）10.5%18%25.8%财政总收入63%61.8%124%全社会固定资产投资44%53.4%61.2%2）2005-2007三年来灌云县三大产业发展状况q 2005-2007年三次产业结构比例q 2005-2007年三次产业结构对比 产值比例年份一产二产
