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1、消防设施维护及保养方案维保服务承诺1）认真负责，精益求精。2）维护期间尽量不影响甲方正常工作。3）24 小时热线服务，随叫随到，到达现场时间不超过2-小时。4）建立客户档案，免费为甲方培训管理人员。5）本维保方案如与维保合同中的其他条款相冲突，按维保合同要求执行联系人： 手 机：第一章 目的与范围：1.1 目的：为使能对本工程的各类消防设施进行有效的维护及保养 ， 使其 处于最佳工作状态。 保证在发生意外状况时能立即发挥其作用 , 将人员及财 产损 失降至最低。1.2 范围: 本规定适用于本工程范围内的所有消防设备。第二章 参考资料：2.1 中华人民共和国消防法2.2 建筑消防设施检测技术规程
2、2.3 消防产品现场检查判定规则( GA588-2005)第三章 维护保养内容：第一节 消防控制主机3.1.1 每月消防控制主机电源检查项目 :1) 检查系统电压偏移是否在允许范围内。系统电源标准： AC 197V242V 50Hz2) 查看消防控制配电箱的标志， 以及仪表、指示灯、开关、控制按钮3) 检查主电源和备用电源之间的自动切换是否正常。 检查方式：a) 自动控制方式下，手动切断消防主电源，观察备用消防电源的投 入以及指示灯的显示。b) 人为控制方式下 , 在低压配电室应先切断消防主电源 , 后闭合备 用消 防电源 , 观察备用消防电源的投入以及指示灯的显示。c) 每季度要对备用电源进
3、行 12次充放电实验 ,13 次主电源和备 用电 源自动切换实验。3. 1.2每月应对消防控制主机进行如下项目检查：1) 触发自检键，进行功能自检 :2) 对控制器电源全部发光显示器进行检验 , 并循环三次。3) 对 H 级编程继电器进行检验,检验期间继电器触点动作， 但输出 +24V 撤消。4) 对打印机功能进行检验。5) 对控制器的主要硬件接口芯片 , 存储器芯片及各类插件的主要 I 芯片进 行自动实时故障检测。3. 1.3切断主电源，查看备用直流电源自动投入和主、备电源的状态显示情况。3. 1.4 在备用直流电源供电状态下， 进行断路故障报警及火警优先功能。 报警 功能检测：1) 对比探
4、测器、手动报警按钮制造断路故障，查看故障显示。2) 断路故障报警期间，采用发烟装置或温度不低于 54C 的热源先后向同一回路中两个探测器施放烟气或加热，查看火灾报警控制器的火警信号、报警部位显示及记录。每个探测器检测后，只消音， 不复位。3. 1.5 用万用表测量火灾报警控制器的联动输出信号。3. 1.6 系统复位，恢复到正常警戒状态。第二节 火灾自动报警系统火灾探测器 :1) 为使火灾探测器保持性能良好,正常运行,应在火灾探测器开启运行两年后 , 每隔三年全部进行清洗一遍。2) 每季度应对所有的火灾探测器采用抽测的方式进行测试：3.2.1 点型感烟探测器1) 采用发烟装置向探测器施放烟气，查
5、看探测器报警确认灯、以 及火灾报 警控制器的火警信号显示。2) 消除探测器内及周围烟雾，报警控制器手动复位，观察探测器 报警确认 灯在复位前后的变化情况。3.2.2 点型感温探测器可复位点型感温探测器，使用温度不低于54 C 的热源加 热，查看探测器报警确认灯和火灾报警控制器火警信号显示；移 开加热源， 手动复位火灾报警控制器，查看探测器报警确认灯在 复位前后的变化情况。1）对测试过的火灾探测器做地址记录 , 以免在下期测试中重复测试同 一个点。在 一年内通过定期测试后将所有火灾探测器测试一遍。2）测试中应核对火灾探测器的地址是否正确。3）在测试过程中 , 应对火灾探测器报警的迟缓程度做记录
6、, 通过汇总, 对其工作状 态有一个大致的了解 , 为是否对火灾探测器进行清洗提 供佐证。4）对于探测装置因环境条件的改变，而不能适用时，应通过设计、施 工部门及时 更换。5）要防止外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止烟、灰尘及类 似的气溶胶、 小动物的侵入、水蒸汽凝结、结冰等外部自然因素的 影响而且还要防止人为的 因素如书架、贮藏架的摆放或设备、隔断 等分隔对探测器和手动报警按钮的影 响。3.2.3 手动报警按钮1）每月巡检手动报警按钮装置 , 检查外罩玻璃是否有破损。 如有损 坏应及 时更换 , 以免发生误报。2）每季度巡检时 , 触发按钮查看火灾报警控制器信号和按钮的报 警确认灯是
7、否准确。3）每季度对警铃及广播测试一遍，发现故障及时维修。第三节 消防给水系统3.3.1 消防水池1) 每月查看消防水池水位及消防用水不被他用的状况。2) 每月查看补水设施。3) 每年对水源的供水能力进行一次测定。3.3.2 消防管路系统1) 观察稳压泵的启动频率，确定管网有无渗漏现象。2) 外观检查：检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定 是否牢 固，发现问题应及时处理。3) 清除堵塞：系统管道中 , 可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水 源带来 的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、 水力警铃输水 管堵塞等。4) 每季度需对不少于 20%的管道末端进行放水，确保管道
8、内的水质良 好，并对水流指示器的报警功能进行检查。3.3.3 稳压泵及气压水罐每月检查应依据如下步骤进行：1) 打开排气阀，检查是否能够自动加压。2) 打开试验排水阀，检查减水时能否自动供水，加压装置及供水装置 压力表是 否显示正常3) 打开排气阀或试验排水阀时，为防止气压水罐内的压力较高造成危 险应慢慢 将阀门打开。3.3.4 消防水泵1) 每日查看水泵和阀门的标志；转动阀门手轮，检查阀门状态；观察阀杆及手轮位置；阀杆是否需要加注润滑油。2) 每月在泵房控制柜处启动水泵，查看运行情况。消防水泵应每月启动 运转 13 次；当消防水泵为自动控制启动时，应每月在自动控制的 条件下启动运转 1 3次
9、。手动、自动控制启水泵 13次，查信号 是否返馈，水压是否上升， 电机转动是否正常。有无变形、发热等 状况。轴与电机、连接部件是否有松 动、锈蚀、变形、发热，是否 要加油。运行时间一般不少于 5 分钟。3) 每月在消防主机控制室启动水泵，查看运行及反馈信号。4) 每月检查消防水泵动力运行是否可靠，水泵能否正常运转，流量和压 力能否保 证；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好。5) 每月检查主、备泵能否自动切换6) 每月检查压力表是否变形、水泵启动后动作是否正常。7) 每月启动水泵后，打开试验阀，观察压力保持情况。8) 每二年对消防水泵大修一次，添加润滑油，清洗内部杂质。9) 每年度对水
10、泵电动机的维护保养：(a) 电动机轴承润滑油是否加足，有无严重脏污、变质现象。转动转 轴，检 查旋转是否正常。(b) 电动机是否变形、损伤、锈蚀，机械性能是否良好(电动机在运 行时应不 发热、无异常振动及杂音)。(c )水泵轴与电动机的连接部位是否松动、变形、损伤和严重锈蚀。(d)填料是否明显漏水，有无变形损伤，螺栓螺母是否松动。3.3.4 电控柜的维护保养1) 每月检查控制柜有无变形、损伤、腐蚀2) 每月检查线路图及操作说明是否齐全。3) 每月检查电压、电流表的指标是否在规定的范围内。开关是否有变形、 损伤、 标志脱落、处于正常状态。控制盘的指示灯是否正常。4) 每月检查电控柜内继电器是否脱
11、落、松动，接点是否烧损，转换开关 应处于 自动状态。各导线连接处是否松脱，绝缘是否损伤。5) 人为制造主泵故障，查看自动切换启动备用泵情况，同时查看仪表及指示灯显示。3.3.5 水泵接合器每月查看标志牌、止回阀。3.3.6 室内消火栓1) 每月对消火栓进行如下检查：2) 确保消火栓周围没有障碍物阻挡 , 取用方便。3) 确保消火栓外观整洁、标示清晰、无机械损伤及严重腐蚀。4) 检查消火栓有无生锈漏水现象 ; 栓口的橡胶垫圈等密封件有无损坏或丢失 ;消火栓的闸阀开启是否灵活，必要时应对阀杆加润滑油。5) 对室内消火栓还应检查消火栓箱内的水枪、水带等设备是否完备配 套，水龙带有无霉腐；破玻按钮工作
12、状态正常。6) 随时抽查消火栓的出水情况。对重点部位的消火栓每年应逐个进行出水检查；对非重点部位的消火栓可按消火栓总数的10% 20%进行出 水抽测实验。 连接水带、水枪，触发启泵按钮，查看消防泵启动和信 号显示。7) 室内消火栓系统还应随时观察消防水池、水箱的水位情况，发现不足 应及时补充。4.3.7 室外消火栓 室外消火栓应每季度进行一次检查保养，其内容主要包括：1) 用专用扳手转动消火栓启闭杆， 观察其灵活性。 必要时加注润滑油。2) 检查出水口闷盖是否密封，有无缺损。3) 检查栓体外表油漆有无剥落，有无锈蚀，如有应及时修补。4) 每年开春后入冬前对地上消火栓逐一进行出水试验。5) 定期
13、检查消火栓前端阀门井。6) 保持配套器材的完备有效。第四节 自动喷淋灭火系统3.4.1 报警阀组1) 每月检查报警阀组外观、标志牌、压力表是否完整。2) 每月对报警阀的压力表进行检查 , 检查报警前、后压力表指示是否 正常。 阀的前后压力应基本相当，或阀后压力稍高于阀前。3) 每季度对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能， 以及报 警阀各部件的工作状态是否正常。每季度应对报警阀旁的 放水试验阀进行 一次放水试验，验证系统的供水能力，压力开关 的报警功能是否正常。4.4.2 自动喷淋头及管道1) 每月应对喷头进行一次外观检查， 检查喷头无有损坏、 锈蚀、漏水 现象， 发现有不正常的喷
14、头应及时更换；应保证喷头外表清洁，当 喷头上有异物时 应及时清除 , 特别是感温元件应无污垢，必要时进 行清洗或更换。更换或安 装喷头均应使用专用扳手。2) 各种不同规格的喷头均应有一定数量的备用品，其数量不应小于安 装总数的 1，且每种备用喷头不应少于 10 个。3) 检查管道有无机械损伤和锈蚀，油漆是否脱落，管道固定是否牢固， 管内有无堵塞。4) 每两个月应利用末端试水装置放水，进行水流指示器工作测试，同 时排除管网 内的铁锈及杂质。第五节 应急照明和疏散指示标志3.5.1 每月应查看应急照明外观是否有损坏、电源插头是否插在电源插 座上、灯管 是否工作正常。3.5.2 每季度对应急照明进行
15、一次功能性测试 , 按下列方法切断正常供 电电源，用 秒表测量应急工作状态的持续时间：1) 自带电源型和子母电源型切断其主供电电源。2) 集中电源型切断其控制器主电源。3) 接在消防配电线路上的应急照明灯具，切断非消防电源。3.5.3 使用照度计，测量两个应急照明灯之间地面中心的照度；应符合建筑规的范疏散照度要求；达到规定的应急工作状态持续时间时，重复测量上述测点的照度。3.5.4 配电室、消防控制室、消防水泵房、供消防用电的蓄电池室、自 备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房 间，使用照 度计测量正常照明时的工作面照度； 切断正常照明后， 测量应急照明时工 作面的最低照度。3.5.5 疏散指示标志1) 每月查看外观，核对位置及完好情况。2) 每季度对疏散指示标志进行一次功能性测试：a) 关闭正常照明，查看发光疏散指示标志的自发光情况。b) 切断正常供电电源，在灯光疏散指示标志前通道中心处，用照度计测量地 面照度； 达到规定的应急工作状态持续时间时， 重复 测量上述测点的照 度。
