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1、房地产开发企业本钱核算指导1、总那么本钱核算的任务是：建立和完善本钱核算根底工作，严格遵守本钱开支范围，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，及时发现本钱管理中存在的问题，以便寻求降低本钱的途径。2、本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤：第一步：根据本钱核算对象确实定原那么和工程特点，确定本钱核算对象。第二步：按本钱核算及管理的要求，设置有关本钱核算会计科目和帐簿，按本钱核算对象归集开发本钱费用。第三步：按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对
2、象之间进行分配。第五步：编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱，按建筑面积计算完工产品单位本钱。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，按与结算销售收入配比的原那么正确结转完工开发产品的销售本钱。第八步：编制本钱报表，根据本钱管理和核算要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。3、本钱核算对象确实定1本钱核算对象确实定原那么：应满足本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。2可根据上述原那么，参照以
3、下条件，结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体本钱核算对象。单体开发工程，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发工程，可以合并为一个本钱核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发工程，可以结合工程特点和本钱管理的需要，按开发工程的一定区域或部位或周期划分本钱核算对象。成片分期区开发的工程，可以以各期(区)为本钱核算对象。同一工程有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的根底上，还
4、应按功能划分本钱核算对象。第五步：编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分本钱核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不管其支出是否摊入房屋等开发产品本钱，均应单独作为本钱核算对象。对于只为一个房屋等开发工程效劳的、应摊入房屋等开发工程本钱且造价较低的配套设施，可以不单独作为本钱核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发工程的本钱。3本钱核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证本钱核算的准确性。4、本钱费用工程及核算内容1开发产品本钱核算应视开发产品的具体情况，按制造本
5、钱法设置本钱工程。本钱工程一般包括以下六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费根底设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费2各本钱工程的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：土地征用费支付的土地出让金、土地转让费、土地开发费，交纳的契税，土地变更用途和超面积补交拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关本钱。市政配套费指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。其他如土地
6、开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费指在取得土地开发权之后、工程开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平等前期费用。主要包括以下内容：工程整体报批报建费工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：散装水泥专项资金预收性质，1.5元/平方米，新型墙体材料专项基金预收性质，10元/平方米，白蚁防治费1.6元/平方米，人防工程建设费、规划管理费、招投标管理费等。规划设计费工程立项后的总体规划设计、单体设计费建筑设计、装饰设计、综合管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介效劳机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。如果建
7、筑方案设计是国外设计公司，还会涉及到国内设计公司进行扩初设计、施工图设计的设计费。勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积测绘费。“三通一平费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。预算编、审费支付
8、给社会中介效劳机构受聘为工程编制或审查预算而发生的费用。其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。根底设施费指工程开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算工程之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等根底设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：道路工程费小区内道路铺设费。供电工程费变配电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供配电贴费、电源建设费，交纳的电增容费160元/平方米等。给排水工程费自来水、雨污水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费
9、等。煤气工程费煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气开展基金、煤气挂表费等。通讯工程费 线路的铺设、 配套费， 电缆集资费，交纳的 增容费等。 电视工程费小区内数字电视的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。 照明工程费小区内路灯照明设施支出。 绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 环卫工程费指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。其他小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 建筑安装工程费 指工程开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算工程内的各项费用，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费
10、。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单来确定。主要包括以下内容：土建工程费a.根底工程费：土石方、桩基、围护工程费，根底处理费、桩基咨询费。b.主体工程费：即土建结构工程费含地下室局部。 c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。安装工程费a.电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。b.电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、数字电视系统等电讯设施安装费。c.给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。d.电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。e.空调安装工程费：
11、主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。f.消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。g.煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。h.采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。i.上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。装修工程费内外墙、地板(毯)、门窗、厨房、洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。工程监理费指支付给聘请的工程监理单位的费用。其他工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承当的维修费零星工程费和乙方保修期后应由
12、开发商承当的维修费能够归类的，应按附属主体原那么归类计入上述相应费用中，现场垃圾清运费、工程保险费等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该本钱工程下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑本钱)、变电所(建筑本钱)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮
13、局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，那么应作为经营性工程独立核算。开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：现场管理费用内部独立核算的、开发工程现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费
14、、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。利息并借款费用直接用于工程开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。质检费包括按规定支付给质检部门的质量检验费，工程发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。其他 工程交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承当、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。3开发企业期间费用的开支
15、范围营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承当的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发本钱中列支。开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售效劳费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。管理费用指企
