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1、房地产项目贷款的操作及管理目 录房地产项目贷款的操作及管理. 4第一部分 商品房开发贷款程序. 5一、商品房开发贷款申请. 6（一）总行商品房开发客户贷款申请受理的最低标准. 6二、房地产开发贷款调查. 10(一)对借款人资格的核查. 10(二)调查核实项目情况. 11(三)核实确定担保方式. 12三、核定信用等级，提出调查意见. 13四、房地产开发贷款的审查与审批. 14五、贷款的发放. 16第二部份 房地产开发贷款贷后管理. 17一、贷款资料. 17二、借款人及贷款项目管理. 18（一）贷款资金使用管理. 18（二）贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查. 19三、项目预销售回笼款的监督管理.
2、20四、保证人、抵押物、质押物的管理. 21五、贷款风险管理和认定. 22（一）建立贷款检查制度。. 22（二）分阶段监管重点. 23（三）借款人或贷款运用时出现下列情况或存在下列因素的，视为贷款出现风险： 24六、贷后评价. 25第三部份 商品房开发贷款的项目评估. 25一、商品房开发贷款项目评估概述. 25(一)基本基本概念：. 25(二)项目评估应具备的基本条件. 26(三)项目评估的方式. 26(四)评估时限。. 27(五)评估程序. 27(六)评估工作职责和报告有效期. 28(七)评估内容. 28(八)评估报告的编写要求. 29(九)评估报告的审核. 30二、项目评估的方法. 31(
3、一)借款人资信评价. 31(二)项目基本情况评价. 37(三)项目投资估算和筹资评价. 38(四)项目市场分析. 40(五)偿债能力分析. 42(六)贷款方式分析. 44(七)银行效益和贷款风险分析. 45(八)项目总体评价(结论和建议) 46第四部份 城市土地开发贷款的调查评估. 46一、基本概念及贷款对象. 46（一）城市土地开发贷款的的概念. 46（二）贷款对象及种类. 46二、贷款的条件. 47（一）贷款基本条件。. 47（二）贷款特定条件。. 48（三）申请贷款必备的资料. 49三、贷款调查及贷款方式. 50四、总行对土地开发贷款管理的特别规定. 53五、土地开发项目的评估. 53（
4、一）借款人资信评价. 53（二）项目基本情况. 55（三）项目投资估算和资金筹措评价. 55（四）项目市场分析. 56（五）偿债能力分析. 57（六）银行效益及贷款风险分析. 57（七）贷款方式风险分析. 58（八）项目总体评价. 58第五部份 房地产信贷业务的上报要求. 60一、上报请示文件的基本格式和主要内容. 60(一)企业基本情况及综合评价。. 60(二)项目基本情况。. 61(三)项目总投资估算及资金筹措。. 62(四)市场及偿债能力分析。. 62(五)贷款担保分析。. 63(六)银行效益分析。. 63(七)项目优劣势综合分析。. 63(八)项目资金监管方案。. 63(九)经营行信贷
5、管理评价及主要负责人经营能力评价。. 63(十)结论。. 63二、贷款资料的上报. 64（一）内部运作报告. 64（二）项目评估报告：. 65第六部份 房地产开发贷款需掌握的规范性文件. 66房地产开发贷款培训资料房地产项目贷款的操作及管理本部份主要讲述六部分内容，商品房开发贷款程序，房地产开发贷款贷后管理，商品房开发贷款的项目评估、城市土地开发贷款的调查评估，房地产信贷业务的上报要求，房地产开发贷款需掌握的规范性文件。重点介绍申请人资格和申请材料，开发货款的调查、核实、审查、审批、发放；开发项目评估的条件、程序、内容；借款人评价，特别是资产负债分析、投资估算和偿债能力评估；资金的使用和售房款
6、回笼的管理。贷款行所发放的房地产开发贷款是指贷人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。这项业务主要包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。有关公式：1、建筑密度。是城市规划管理的控制性指标，用以反映用地的合理性。 总建筑基底面积 建筑密度 = -100% 总用地面积2、建筑面积密度。是反映规划用地能够提供建筑面积的效率。总建筑面积 建筑面积密度 = -100% 总用地面积3、容积率。是反映地块开发程度的指标，基本含义与建筑面积密度一致，只是表达方式不同。总建筑面积 容积率 = -100% 地块面积4、平均层数。是各种住宅层数
7、的平均值。（住宅）总建筑面积 （住宅）平均层数 = -100% （住宅）总基底面积5、人口密度。包括人口净密度和人口毛密度。居住人口数 人口毛密度 = -100% 居住区用地面积居住人口数 人口净密度 = -100% 住宅用地面积第一部分 商品房开发贷款程序商品房开发项目贷款系指向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房、学生公寓等房屋构建项目建设的贷款。按照贷款用途，项目贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款、学生公寓开发贷款及其他房开发贷款。住房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商品住房项目建设的贷款。商业用房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用商业营业
8、、办公用房等商业性用房项目建设的贷款。综合用房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商住两用房等综合性用房项目建设的贷款。学生公寓开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于院校学生公寓项目建设的贷款。其他商品房开发贷款指向房地产开发企业发放的，用于其他商品房必要的配套设施建设的贷款。房地产开发贷款操作流程如下： 递交申请-受理调查-项目评估-核查审批-办理手续 资料归档-贷后管理-收贷撤保-贷后评价一、商品房开发贷款申请（一）总行商品房开发客户贷款申请受理的最低标准 1、有开发经历的专业房地产开发公司或以房地产开发、经营为主营业务的集团公司客户准入的最低标准：（1）企业依法经营，法定代表人遵纪
9、守法，无不良行为记录；（2）建立现代企业制度，产权明晰，管理规范； （3）企业财务管理规范，财务报表能真实反映企业经营状况； （4）信用等级为AA级(含AA级)以上，在我行和其它金融机构无不良信用记录； （5）近三年累计开发面积超过3万平方米，且开发业绩良好，开发项目盈利； （6）具有三级(含三级)以上房地产开发资质； （7）房地产开发专业公司所有者权益在1500万元以上；集团公司所有者权益在3000万元以上； （8）专业公司、集团公司的主要关联企业经营正常，无重大法律纠纷及风险隐患。 2、房地产开发项目公司及新注册成立的房地产公司客户准入的最低标准： （1）公司主要经营管理者专业从事房地产开
10、发经营的年限不低于3年，具有较丰富的开发经验，且经营业绩良好； （2）有职称的房地产专业管理人员不少于8人，并取得房地产行政主管部门颁发的房地产开发暂定以上资质证明； （3）注册资金不低于1000万元(含1000万元)，且经审验，注册资金已全部到位；对大额资金需分期到位的，已按公司章程约定的时间、金额到位，无缓到、未到情况； （4）主要投资者为专业房地产开发公司的，应满足有开发经历客户的准入标准；主要投资者为非专业房地产开发企业的，主要投资者应具有较强的资金实力，所有者权益在5000万元(含5000万元)以上；信用等级为AA级(含AA级)以上；经营效益良好，盈利能力较强；经营稳健，管理规范，无
11、重大法律纠纷及风险隐患。 3、在申请开发项目贷款时项目准入的最低标准： （1）项目开发主要报批手续已基本落实； （2）占总投资30的项目资本金到位计划可行；（3）规划建筑面积在3万平方米以上；（4）项目类型为住宅等低风险房地产开发；（5）具有良好的市场前景；（6）已开工的项目进展顺利，无非正常停工现象。4、对贷款用于高档别墅、写字楼、大型商场等高风险类项目，要从严掌握项目准入标准；对宾馆酒店、歌舞厅、专业高尔夫球场等项目，一般不予介入，如确实项目较好需要介入的，须报总行审批。(二)借款人资格：借款人申请开发贷款应符合以下基本条件：1、经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取
12、得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；2、取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全，财务状况良好。4、资信良好，具有近期还本付息的能力，企业(项目公司除外)信用等级符合农业银行贷款要求(A级以上)；5、取得人民银行颁发的贷款证(卡)，在农业银行开立基本帐户或一般存款帐户，并在农业银行办理结算业务；7、有贷款人认可的有效担保。8、贷款项目已纳人国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。9、借款人己经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证。10、贷款项目实
13、际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范（有资质单位编制）的可行性研究报告。11、贷款项目工程预算报告合理真实。12、借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定30%的比例，并能够在使用银行贷款之前投人项目建设。13、企业信用等级和风险度（中度0.3-0.6）符合贷款人的要求。14、贷款人规定的其他条件。(三)申请贷款资料1、单位资料。(1)经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)(2)贷款证(卡)复印件；资信证明材料;(3)单位章程、成立批文；(4)房地产开发主管部门颁发并通过年检的房地产企业开发经营资质证书；(5)经会计(审计)事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表；(4)工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；(5)组织机构代码证复印件、年检报告；(6)借款人法定代表人证明或法人授权委托书；(7)借款申请报告；(8)借款人董事会或相应决策机构关于同意借款的决议；(9)若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明
