商业项目几种合作方式

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1、商业项目几种合作方式商业项目合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请 代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业 成功。2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、 整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组 建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。6、收费说明：【营销策划费 +广告费+销售佣金 +招商佣 金+经营管理费用+主力商家引进费（用品牌使用费） +其他公 关费用】）（视项目大小难易

2、程度、面积大小，派员多少等 定）。7、费用等级：高二、合作经营管理1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公 司进行单板块（多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理 销售代理等。 2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负 责代理服务。3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专 业所限，将其委托专业公司代理。4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服 务。5、服务效果：对约定的效果达成目标。6、收费说明：参照合作一7、费用等级：高三、全程现场顾问参谋式1、名称解释：代理公司派出 2 名以上项目经理常驻发展 商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业 的全程现场顾问指

3、点式的顾问征询服务。2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项 目定位、规划设想、广告策划，其他征询服务。3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度 较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。4、操盘主体：发展商自有团队。5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营， 保障项目运营成功。6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定） + 前期策划费用7、费用等级：中四、全程开店服务模式1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请 代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功2、服务内容：对商场纯商业全程运作。3、适宜工具：发展商缺乏开店经历、人才团队极为

4、单薄。4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。5、服务效果：按约定的效果全面达成。6、收费说明：万元起 /1 个店（视项目大小难易程度、面积大小，派员几何等另定），一般说，高于顾问费用。7、费用等级：中五、委托办理服务形式1、名称解释：发展商对自己管理的商场无法进行有效的 专业管理，将其委托给代理公司进行委托管理，按约定利润进 行分成。2、服务内容：对商场进行有效的商业经营管理。3、适宜对象：发展商不想管理或管理不善的商场。4、操盘主体：代理公司。5、服务效果：按约定事项实现目标。6、收费说明：双方协商。7、费用等级：高第一种，全权委托代理，理论上建立，假如有这种能力的 代理公司，应该是没有商业

5、地产经历开发商的首选。但是有两 个实际中发生的问题不优点理，一是代理公司能否愿意参与后 期的经营办理，代理公司的取费点是在销售或者招商的佣金方 面，经营办理的利润没法同两者相比，而且费时、费力、风险 大。到现在为止，我还没有见过一支能做“全程”的团队，我想就是由于能力和取费的问题。二是 真正有能力愿意做经营办理的团队介入的话，在取费开发商也 认可的情况下，也有一个办理成本的问题，通常的做法是将团 队的办理费用摊到物业成本里面去。可是商业物业的成本本身 就很高，假如硬件配备齐全的话，每平米要在二十到三十元摆 布（建筑面积），在项目培育期内收取很困难，再加上不菲的 团队费用，业主很难接受，除非开发

6、商在销售款中支出。这种体式格局也许可以解燃眉之急，成功的也未几见。第三种，全程现场顾问参谋式。这种体式格局对策划公司 方面一点压力也没有，天然也就没有什么动力。大部分情况下 策划公司的外派人员只要建议权，这些人还经常做甲方经理的 替罪羊，时间一长事情热情也就没有了。对开发公司来说，颠 末仔细观察，假如对这些外派人员的能力认可的话，可以高薪把他们挖过来留为己用。这是 最节约成本和最高效率的做法。不过那些大牌商业地产顾问公 司大都是些赵括型的人物，实际处理问题的能力大都比较低， 大连和平广场当年请的是一家大牌公司的顾问，四个人每年一 百万。没多长时间就被开发商打发走了，没有时间听他们废话 这是当初

7、请他们来是敬若上宾的老板在酒桌上发的牢骚。但是 有些具备全程实战经验商业地产经理人就不一样了，商业地产 的基本特征之一是需要持续运营的，人才永远是最缺乏的资源第四种,全程开店服务形式。是一种快速自杀的方法，且 不说隔行隔山，容易失去对后期的控制，单就是前期的投入也 不是一般开发功能能够承受的。装修、人员、物业、办理、财 务这些方面发生的实际费用是很多开发商刚开始没有想到的。 另外，假如定位于阛阓就注定要在批发业里分一杯羹，一家所 谓的商业经营办理公司的能力很难和正规批发业企业抗衡，还 有企业的信誉度的问题，经销商对结款的顾虑等等。我可以举 出很多例子，没有一个项目能够自营成功。在所有的商业项目

8、 合作形式中，自营是最不可取的一条。第五种,委托管理服务模式。同二、三种想近，开发商把 商铺售出后委托商业管理公司进行管理，这就是大多数广告上 标榜专业团队进场管理。首先要搞清楚究竟管理些什么，项目开业后有两个管理分 支，一个是商管，一个是物管。物管不用多说，保障设备设施正常运转，避免安全隐患。 在这方面开发公司的人力资源很多，不用外请办理公司来，那些公司 来了他们也不懂。而且办理成本很模糊，比如油耗和易损件， 不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也看不出来。我就遇到过 进一车油的事情。另一个就是商管，商管管什么？我认为有以下几个方面： 空铺招商，这是最基本的任务，重要性不用我多说。经营布局调整，说调整不如说引导。比如开业初期是百花 齐放，那是没有办法，为了填满铺子开业，但运转一段后就不 行了，优存劣汰，必须把那些经营不好的商家调整出去，把有 实力的商户或者有创业激情的新户请进来。这就需求一个经营 资源积累的问题，还有一些实际操作的手段，有些政策是具有 倾向性的，有些是钢性的，没办法，要想把项目维持下去就不 能同情弱者。吸引客流，我说过一但项目出租或者销售就定性为市场不 是阛阓，既然是市场就不能按照阛阓那样去利用打折一类的促 销手段，把顾客引进门就是市场促销的目标，有客流不卖货是 商家自己的事，和项目办理没有关系。