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1、曲江芙蓉坊招商方案HDO 恒道（中国）地产营销策划有限公司二零零八年五月三十日项目概况1. 基本数据项目位于曲江幵发区雁南一路东段，大唐芙蓉园西门正对面。项目总占地近15590平方米，总建筑面积 25070平方米，建筑形式为地上 3-4层，6栋唐式风格 围合单体楼。是集商业、酒店于一体的大型城市结合体项目。2. 格局分区商业定位格局名称御膳坊百业坊大唐客栈刘伶轩绮唐阁藏珍阁面积（川）2378.332835.58 :6078.192318.57 :2406.34:2263.66 1m2mmmim2im21. 竞争对手分析商业项目位置业态招租面积划分租金（元/m2）免租期及其他 优惠政策入驻率点评
2、大唐不夜 城雁塔南 广场以 南餐饮、休 闲、购物、 健身、旅 游产品300 m （餐饮、休闲为 整栋出租）60-100元1-2个月免租未开业体量最大，规划配套最全。但目前消费 人流导入不便。未来经营，将会有巨大 潜力。大唐芙蓉 园新天地大唐芙 蓉园南 门围合西安第一 家以夜生 活为主体 的主流街 区（餐饮、 休闲酒吧 一条街、 旅游产品）50-1000 m240-60元5-6个月免租， 赠送第一年物 业费30%因前期未进行相应商业氛围培育，商家 更替频繁，现在推出的重商、培商政策 有一定收效，入驻率提高。且和马路对 过的游乐园遥相呼应，不显单调。大唐商业广场雁塔北 广场围 合餐饮、休 闲、购物
3、、 旅游产品500-2000 m2100-120元100%因招商较早，围合的中间景观即是亚洲 最大的音乐喷泉，人流量巨大，目前经 营在本区域内稍显乐观，租金也是最高。大唐通易 坊雁塔西 路以统唐 文化风格 的特色建 筑著称， 如雍布拉 康臧文化 主题餐 厅、印度 菜菜、日 落之前酒 吧、曲江KTV城、瓦库茶语、 皇家极品 咖啡等100-300 m60-80元前期免租2个 月90%因临雁塔西路，路段人流量较大，且招 商单位面积较小，入驻率高，也是中高 档特色餐饮的聚集处。现象一、曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐芙蓉园做文章，业态重复性较强。现象二、大雁塔
4、及南北广场人流最大，附近商业经营情况稍理想，大唐芙 蓉园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由于游 走路线的限制，大唐芙蓉园目前已成为本区域旅游资源的末端， 以旅游产品为主的业态难有市场支撑。现象三、本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城区内的配套为主。现象四、由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感，急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，即：周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲 SPA 馆等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐） 。2. 市场定位商业定位：曲江首席高尚都市
5、生活加油站 集餐饮、购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心。关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大 体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。3. 功能定位餐饮 +购物 +休闲+娱乐+社区配套4. 档次定位整体中高档超市大众化餐饮娱乐相对高档5. 消费者定位 曲江新区内高尚社区的居民（曲江公馆等） ； 年轻白领、上班族；时尚男女青年； 来西安旅游者。三、业态布局1 御膳坊以大型特色餐饮为主，例如大型音乐餐厅、餐饮文化体验店，如若商户竞争力强，一层和二层也可考虑分层招商（需进行二层的入口改造） 。2 百业
6、坊以中小型特色餐饮为主（铺位灵活划分） 。3 大唐客栈品牌酒店（已落实） 。4 刘伶轩酒吧、咖啡吧、休闲娱乐兼女士俱乐部。5 绮唐阁品牌超市。6 藏珍阁健身俱乐部、各类运动俱乐部。四、目标商家1. 餐饮（1）新天地亚科音乐餐厅介 绍 ARK 是个能让你感到身体每个细胞都在发散着热力的地方。每天晚上，这种“ high”的气氛弥漫在这个摇滚、原创音乐的圣地，引领所有的 朝圣者们开始新的音乐旅程。ARK 与新天地其它的店不同，如果你步入那扇并不起眼的、嵌在石库门上的 玻璃门，想在这里寻觅老上海的温馨浪漫， 或是想找个宁静的空间细语柔情， 你会非常失望。 ARK 是日本彩虹乐队最具影响力的唱片之一，原
7、意为“诺亚 的方舟”，“ARK ”这个名字的由来似乎早已注定了它作为“上海第一家原创音乐酒吧”不可动摇的地位。在这里有价值二十五万美元、在日本开演唱会 专用的超级音响，大型的中空舞台每晚都有两三场来自日本和内地的知名流 行乐队的现场表演。邀上三五知己，点上一杯饮料，在这个充满激情的地方 随着狂放不羁的音乐、旋转变化的灯光，尽情地释放白天的压力，抛却所有 的烦恼和忧愁。在这里，你将会是另一个自己，一个无拘无束、尽享音乐的 自己。晚上的 ARK 是藏龙卧虎之地， 非但有一批新生代的原创歌手在此露面， 还引 来了一大批唱片公司的星探，连音乐台的知名主持人也是这里的常客，不时 在现场挖掘着最新鲜动人的
8、音乐元素。 在 ARK 这个舞台上， 许多本地的歌手 和音乐组合不断成长并为人所认识，进而走上了更为广阔的舞台，而他们清 新淳朴、平淡率真而又充满激情的音乐风格也使 ARK 受到越来越多人的欢 迎。如果你自认为是一个走在时尚尖端的人， 那么 ARK 是你一定不能错过的 地方。ARK 名字的由来1999 年 7 月日本彩虹乐队的二张最新唱片 ARKRAY 在亚洲的日本、新加 坡、泰国、马来西亚、菲律宾、香港、台湾七个国家及地区同时发行，以总 计 600 万张的发行量荣登各国家及地区的排行榜第一名。同期在日本国内举 行的巡回演出 1999 GRAND CROSS TOUR （6地区 12场次 观众
9、 65万名） 的现场实况通过卫星转播，吸引了中国大陆、香港、台湾约一亿人次的观看。 现在彩虹乐队俨然成为亚洲摇滚乐队第一人。2001年，在中国大陆诞生了第一家真正意义的 LIVE HOUSE/ 主题音乐餐厅， 彩虹乐队参加主题音乐餐厅的命名， 意味着上海原创音乐历史新里程的开始， 并将影响和推动今后原创音乐文化的发展。根据他们的倡议，将主题音乐餐 厅的店名以彩虹乐队代表唱片 ARK 予以命名。 ARK 原意为诺亚的方舟。 祝 愿大家乘坐这诺亚方舟开始新的音乐旅程。(2)采蝶轩介 绍 步入采蝶轩，跃入眼帘的是光滑的弧线、绵延的白墙、莲花灯等带 有佛学意味的设计元素，顿时之间，心灵深处有一种静谧宁
10、和的感觉在慢慢 升起。在这样一个神秘、肃穆，同时又不失行云流水般的灵动感的空间，品 尝传统精致的中国菜，仿若置身于世外桃源。 “采蝶轩”是被国际美食指 南评选为世界十大食肆之一的国际餐饮集团公司，第一家分店在上海的新 天地。采蝶轩以传统精致的中国菜式而着称，它的菜肴讲究合理健康的营养 成分搭配，并随着季节的变化而有应时的菜式变化； 同时还以上菜的艺术 (包 括每道菜的装盘、色香味的传达、尤其是选择菜的热度恰到好处的那一刻上 菜)而闻名中外饮食界。采蝶轩带来的不仅仅是它的菜肴和服务，更是传达着一种清新雅致、参佛悟禅的文化取向，而采蝶轩的英文名字一一“ZEN”正是佛学中“禅”的意思 将现代和古典相
11、合、将禅意与生活互融，空间、光影、音乐、视界多感 观的饮食文化就是采蝶轩 ZEN 带给你最真的感悟。C.J.W星际餐厅介绍C.J.W位于新天地广场南里，光听名字，也许大家会奇怪店主为何将这三个字 母组合在一起做为店名。其实，C.J.W是用了英语Cigar、Jazz、Wine (雪茄、 爵士乐、美酒)的第一个字母，也即是店子的主题：雪茄文化、优雅爵士乐 及各式美酒的聚集地。关于乐队C.J.W的爵士乐队由分别来自不同国家的 5人组成，由于共同的爱好而走到一 起。主唱：Emma吉他： Roberto贝司： Leo鼓手： Nicholas钢琴： Andy关于装修C.J.W共有三层，为了方便音乐的传播，
12、店主特别在餐厅底层做了一个玻璃棚， 并将舞台上方做了中空设计，使得楼上楼下整个空间都能聆听到美妙的爵士 音乐。关于历史C.J.W成立于1998年，总店位于台北。由于看好中国内地市场的发展潜力， 也由于上海拥有众多的爵士乐爱好者，店主便决定在上海开设 C.J.W 的第一 家分店，并选择新天地这一上海时尚新地标为内地业务的起始点。特别推荐 雪茄 品牌：罗密欧与朱莉叶( Romeo Y Julieta) 品名：邱吉尔( Churchill )邱吉尔雪茄称得上是罗密欧与朱莉叶品牌下的代表作， 广受雪茄爱好者爱戴 雪茄味浓且醇，赢得众多雪茄爱好者的赞誉，而且口碑极佳。红酒1993 年的 R5 Chate
13、au Lynch Bages 入口香醇的上等红酒，充满黑莓和黑葡萄的香甜。The Macallan 纯麦芽威士忌 有“纯麦芽威士忌中的劳斯莱斯”之称的 The Macallan 纯麦芽威士忌，采用 苏格兰大麦Golden Promise酿制，备受全球鉴酒专家一致推崇。2. 娱乐3. 休闲4. 超市（1）好又多量贩店介 绍 好又多是一家大型的流通业量贩型台资企业， 主要经营产品有： 零 售日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺 美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、 干货类食品、烟、 酒类、书籍，并提供相关的商务咨询和商务服务， 配套 中西快
14、餐 、电子游戏机娱乐务、食品加工及销售等。好又多百货商业广场有 限公司自 97 年 8 月开设首家店 广州天河店以来 , 又陆续在全国各地开 设五十几家新店 ,至今在广州、番禺、深圳、成都、昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店 , 并以成倍 的数量在增长。好又多量贩经营管理特色1、博采众长，中西合璧。 商场融汇世界著名商家的先进管理模式，发展出具有中国特色的“好又多” 管理模式。2、经营方式多样化。 有位于城郊的大型仓储式会员制商场 ,也有社区型超市 , 两者相互补充，相得益彰。3、管理干部本土化战略。 为更好地适应国情需要，公司积极推行管理人员本土化，
15、除了少数高层经营 管理者为台湾干部外，其余管理干部均为大陆干部，公司并积极培养高层经 营管理的大陆干部 ,给员工提供更大的发展空间。4、完善的教育训练体系和晋升制度。 公司严格推行一套完整的教育训练体系， 并与完善的干部晋升制度紧密结合， 为职工提供广阔的发展空间，让每一位员工都有自我成长的机会。5、人性化管理。 公司推行日本式的管理，美国式的福利，中国人的情怀。以先进的管理规范 人，以良好的福利留住人 ,以深厚的情怀感化人 ,同时举办多种形式的员工活动 增进员工之间的感情交流。6、经营策略以先进的电脑化管理，创造“三低两高” ：低成本，低毛利率、低管销费用， 创造高营业额、高毛利额。五、招商总体策略1. 销售与招商关系招商成果带动剩余面积销售；1) 本项目的起点在于招商，重点在销售。2) 招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。3) 商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。4) 招商与销售
