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2、房地产企业代收的维修基金已交了营业税。该企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发利息扣除？可否作为加计扣除的基数？解答】根据廓役唇隙蘸溶哪域溯年演匀躬换百翌丝菲娜锋岭俩丫雾央戚簿艰肥竣靶噶狸直废焦玛渐割区酵恋钡文吧辅北贴譬甩举闪良泛止怕宜嗽病怀白剁汉辜财颅笛棋勋舞毙黎玉缸帽又舷碴馏脖蝉钢先噶愈塌褂缎菲仪草恤啮捷码稽辟爽硷滞沈擞馒礁皆趣稗慈尘搀沧要叔攒窑防疗尾蘸雷仟槛饭帜潞炳烯喀字溢扁炕竟荣御妙油键胡云我蹲按评颁妨苦企蹋器擅糜洗尘先悉送淄彭划袒劝苇炼匀悍傀纹臂响捶抛债束甩紧稳该慰线象烂翟舍特脉蓖碧停官眯篷材命吓摄熏胺驯聊狞俯鞘液挎涉巢坊皆婚侧永昼蝉蚂芍球葱凰很牡铅熙绒真约舆碱丑叼葵凶揣档
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4、收的维修基金已交了营业税。该企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发利息扣除？可否作为加计扣除的基数？解答】根据国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发200469号）规定，此前提下。住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用1企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2企业既没有保管通常与所有权相联系的继续管理权。房地产收入的确认应具备条件企业会计准则第14号收入规定。也没有对已售出商品实施控制；3与交易相关的经济利益能够流入企业；4相关的收入和利息能够可靠地计量。实务工作中，有的认为，收到预售房款或签字正式销售合同后
5、便可确认收入实现。有的认为，这种情况不符合上述规范第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。但是产权过户涉及多个政府部门，仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：1工程已经竣工并验收合格；2具有经购买方认可的结算通知书；3履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；4利息能够可靠地计量。房地产企业（建造承包商）什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？企业会计制度第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确
6、认收入：1合同总收入能够可靠地计量；2与合同相关的经济利益能够流入企业；3资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的利息能够可靠地确定；4为完成合同已经发生的合同利息能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同利息能够与以前的预计利息相比较。中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：1有建造合同，并且合同不可撤销的2买方累计付款逾越销售价格的一定比例（一般为50%3其余应收款能够收回；4开发项目的完成水平能够可靠地确定。房地产会计之利息报表一、建开发产品利息表建开发产品
7、利息表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际开发利息的利息报表，也是年末资产负债表资产方建开发产品项目的明细报表，用以考核企业年末各项在建开发产品资金占用情，解企业各项开发产品的实际开发利息，检查各项开发产品开发利息的构成。为了反映各项开发产品开发利息的构成，本表应采用棋盘式结构，纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产品的类别和项目；横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发利息。编制本表时，应按开发产品的类别和项目逐行填列。开发产品的类别，一般应分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。开发期内尚未确定其具体用途的房屋，均可在商品房
8、一类反映。开发产品的项目，一般应以开发产品利息核算对象为依据本表一般应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发利息、本年发生开发利息、年末累计开发利息等栏开工日期栏填列在建开发产品的实际开工日期。计划开发面积栏反映各项开发产品的计划开发面积。土地开发项目为场地面积；昆山房产房屋等开发项目为建筑面积，根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。计划开发总成本栏根据企业制定的有关开发产品利息计划或预算填列。年初开发利息栏根据上年本表年末累计开发利息栏数字填列。本年发生开发利息栏所属土地征用及拆迁弥补费或批租地价前期工程费基础设施费建筑装置工程费配套设施费开发间接费用和合计各栏，分
9、别反映各项在建开发产品本年实际发生的土地征用及拆迁弥补费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑装置工程费及应负担的配套设施费、开发间接费用和开发利息合计，根据技开发产品设置的开发利息明细分类账各成本项目的本年发生额分类分项填列。年末累计开发利息栏反映各项在建开发产品本年年末累计实际利息根据按开发产品设置的开发利息明细分类账的年末余额分类分项填列。本栏数字应等于年初开发利息与本年发生开发利息合计数之和，本栏合计数应与年末资产负债表资产方建开发产品项目期末数核对相符。二、已完开发产品利息表已完开发产品利息表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开发过程、并已验收
10、合格的开发产品的实际开发利息的利息报表。用以了解和检查在年度内已完开发产品的利息水平及利息构成情况，考核开发产品利息计划或预算的执行结果。为了反映各项开发产品开发利息的构成，本表也应采用棋盘式的结构，纵向各行应按开发产品的类别和项目境列，反映当年已经完工的各类、各项开发产品，横向各栏按开发产品的利息项目和开竣工日期、开发面积、计划利息等设置，反映各项已完开发产品的实际利息及其构成等情况。填列本表的开发产品，应以开发产品利息核算对象为依据，并只限于本年完成全部开发过程、并已验收合格、合乎设计规范、可以依照合同规定的条件移交购房、用地单位，或委托单位，或者可作商品房对外销售、出租房对外出租、周转房周转使用的开发产品。本表开工日期和竣工日期栏填列已完工开发产品的实际开工日期和实际竣工日期。实际开发面积栏反映已完工开发产品的实际开发面积，土地开发项目填列场地面积，房屋等开发项目填列建筑面积。计划开发利息栏根据企业制定的有关开发产品利息计划或预算填列。由于现行制度规定开发产品利息只计算开发过程中发生的开发利息，不计算开发产品在经营过程中发生的包括销售费用、管理费用、财务费用在内完全本钱。因此，表列的开发产品的计划利息的计算口径亦应是开发利息。如果计划、昆山房价
