《定稿兴隆装饰城可行性研究报告定1199999》由会员分享，可在线阅读，更多相关《定稿兴隆装饰城可行性研究报告定1199999（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 项目编号：LCC-08-2009连云港市兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告连云港市连计投资咨询有限公司二 九 年 七 月第一章总 论 第一节 项目背景项 目 名 称：连云港市兴隆国际商贸广场建 设 地 点: 位于连云港市海州开发区瀛州路1号兴隆装饰城内项 目 单 位 名 称：连云港兴隆实业集团有限公司项目单位法人 代表: 王尤德项目单位注册资 金：5000万元项 目 负 责 人：王 尤 德项 目 联 系 人：蒋 华 平邮 政 编 码: 222000一、建设单位概况 连云港兴隆实业集团是由浙江温州籍民营企业家、连云港市人大代表、连云港市东部城区浙江商会常务副会长、常德市温州商会常务副会长王
2、尤德先生独资创建的民营高新企业。集团注册资金5000万元，省内外各种实业投资近8亿元。总经营范围涉及市场租赁、建材、媒体、IT、餐饮娱乐、房地产、国内外贸易及各种实业投资。集团目前下属子公司及其关联企业主要有连云港兴隆装饰城有限公司、湖南常德兴隆市场开发有限责任公司、连云港建隆建材超市有限公司、连云港兴隆房地产开发有限公司、连云港网隆科技发展有限公司。集团公司历来注重人才队伍的培养，逐步形成了一支具有战斗力的管理团队和敬业肯干、创新进取的员工队伍，逐步完善了具有一定市场竞争力的薪酬机制；集团公司注重于企业文化建设，以“用诚信、勇气和智慧打造百年兴隆的实业航母”为追求使命，以“实现员工、企业、社
3、会、国家的共同发展”为核心价值观，以“建设一流市场，提供一流服务，创造一流品牌”为企业目标；集团在经营运作上，积极以市场为导向，以资本为纽带，创新经营机制，完善现代企业制度，向具有较强市场竞争力的多元化现代化企业集团迈进。二、可行性研究报告编写依据1、国家发展计划委员会计办投资200215号：国家计委业务厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知2、国家发改委2005年关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数（第三版） 3、连云港市“十一五”发展总体规划4、项目单位提供的有关资料三、项目提出的理由与过程连云港市位于江苏省东北部，东经118度24分119度48分
4、和北纬34度35度07分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮安市沐阳县毗邻；南与淮安市涟水、盐城市响水2县相连,东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口482万。近几年来，连云港市经济发展呈现总量扩张、增速加快、结构优化、质量提升的良好态势。全年各项经济指标增幅纵比提速，横比进位。2008年全市实现地区生产总值达750亿元，财政总收入181.5亿元，全市地税总收入突破67亿元，达到67.27亿
5、元，同比增长30.98%，增收17亿元 ，注册外资实际到账8.5亿美元，实现城镇居民人均可支配收入15100元，农民人均纯收入5440元，主要经济指标增幅全省领先。 今年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过江苏沿海地区发展规划，把加快建设新亚欧大陆桥东方桥头堡作为江苏沿海发展的重点，并将连云港确立为江苏沿海开发的龙头。连云港的开发上升为国家战略层面。做为江苏沿海开发的龙头，连云港市有丰厚的旅游资源、发达的交通网络、以及具有发展国际商贸、国内货物流通集散地的优势。但从目前连云港商贸、物流及全市经济发展总量来看，均存在着起点低、规模小、辐射力差等特点。为了顺应连云港市经济发展趋
6、势，充分发挥连云港市区域优势，推进东陇海产业带建设，抢占经济发展制高点，市发改委特制定连云港市现代物流发展规划（2004-2020年），规划中指出：“以连云港和新亚欧大陆桥为物流发展的支点，充分利用综合运输优势，以现代代的物流和区域物流为重点，以市域配送物流为补充，积极引进先进的现代物流管理技术与装备，大力培育和发展在国内外具有竞争力的现代物流企业，构筑符合市场经济规律的、与国际接轨的高效现代物流网络体系，使连云港市成为区域性的国际物流中心城市及地区性物流枢纽城市”。规划在具体实施目标中指出：“以经济技术开发区、中储公司、苏豫棉花仓库、兴隆装饰城和连云港市农副产品批发市场等为重点区域，建设以服
7、务于高新技术产业、医药、纺织、建材、农副产品等为主要特色的物流中心”。规划将连云港市兴隆装饰城的扩建和提升档次列入其中，兴隆装饰城建设工程成为连云港市重点建设和完善的市场建设内容之一。兴隆装饰城由连云港兴隆实业集团于 2001 年 7 月投资兴建。经过几年的艰辛创业，商城已进入良性发展阶段，专业市场逐步培育成熟，已经成为高端品牌的首选之地，财富潜力升值无限。市场自开业以来，共计投入 2000 多万元不断加大调整改造力度，不断完善服务方式，提升经营档次，吸引汇集近300家从事卫生洁具、门业、地板、陶瓷、装饰品、木材及木制品等10多个门类产品的厂家和批发商、零售商入驻，其中包括箭牌、法恩莎、英皇、
8、马可波罗、LD、TATA、冠军、新海伽蓝、美标、好迪、樱花、维美等国内外知名品牌。近日，连云港兴隆装饰城被江苏省文明办、江苏省工商行政管理局授予“江苏省五星级文明诚信市场”荣誉称号，江苏省市场管理协会授予“江苏省工业品百强市场”光荣称号。随着房地产业的快速发展，市场对建筑材料的需求持续增长，使建筑材料业处在黄金发展时期，连云港兴隆装饰城也呈现出良好的发展势头。但做为一个建材业为主的综合性建筑装饰市场，装饰城内仍存在着一些制约着市场发展的亟需解决的问题。1、规划滞后，布局不够合理 。兴隆装饰城始建于2000年左右，由于当时所在地区没有详细规划指导，造成布局单一、设计简陋、难以改造综合再利用。目前
9、兴隆国际商贸广场占地面积117600平方米，现有房屋建筑总面积不到6万平方米。其中门卫房一幢，层数1层，供保安人员值班管理使用；综合办公楼一幢，层数3层，供兴隆装饰城有限公司办公使用；其余为装饰市场，层数均为1层，供展示销售家装产品使用，另有少量仓库用于储藏家装产品和材料。因为装饰城内市场面积小，设施落后，相应市场配套设施（如商业办公、金融、餐饮、休闲娱乐、家电商场、物流、酒店公寓等）缺口很大，同综合性建筑装饰市场档次差距较大，不能满足公司的进一步发展。另一方面，市场功能划分不明，市场供应种类不齐全，给公司管理经营带来诸多不便。2、信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。从中央到地方对市场信息网络
10、的建设是比较重视的，近年来发展也很快，但由于信息网络隶属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其应有的作用。市场幅射能力减弱。装饰材料批发市场没有使用现代电子技术与全国各大市场联网，更无加入信息网实行电子收费和电子结算的手段。信息反馈迟钝，信息化设备落后。综上所述，装饰市场规划的滞后、配套服务设施的不完善、信息化设备的不健全，仅靠市场目前内部调整已不能从根本上解决问题，急需重新规划设计实施，项目的建设势在必行。连云港兴隆国际商贸广场的开工建设，将从根本上改变兴隆建材市场建设落后的局面。使之成为适合连云港市市情、辐射力强、信息灵敏、功能齐全、与国际市场接轨的综合性批发市场和以国内外名牌、品牌
11、产品为主打产品的现代物流基地。项目规划以建筑、装饰材料专业市场为中心，并结合连云港市沿海的特点，推出特色农产品、水产品、旅游产品等高附加值深加工产品展示区，建成大陆桥沿线农特产品博览会的展示中心、会议中心和农产品研发中心。项目建成后，将成为一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目。项目的建设，必将繁荣港城市场经济，带动相关产业发展，取得良好的社会效益及经济效益。第二节 项目概况一、建设地点兴隆国际商贸广场地块位于瀛洲路以东、规划路以北，凤凰新城控规区北侧，东邻风景秀丽的4A级风景区花果山，西邻山青水
12、秀的4A级风景区孔望山，南邻奇石耸立的凤凰山。项目区距连云港市市中心2公里，距港口码头30公里，距机场40公里，距火车站4公里，距汽车快客站1公里。商城门口设有公交车站，市内22路、26路公交车直达，集团并配有免费直通车。二、建设内容与规模根据兴隆国际商贸广场以往的经营、目前发展的速度以及市场种类的配置，该项目规划总建筑面积为245900平方米。一共有5个大型单体建筑，整个项目分为两期实施，其中：一期总建筑面积为94100平方米（含地下车库），包括：兴隆大厦（54100平方米）一幢、专业市场（40000平方米）一幢；二期总建筑面积为151800平方米（含地下车库），包括：中心市场（71200平
13、方米）一幢、商业大厦（49600平方米）一幢及专业市场（31000平方米）。三、功能分类：项目建成后按其功能分配为专业市场、商务办公区、金融区、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐区等。兴隆国际商贸广场的功能分配明细如下：兴隆国际商贸广场功能分配明细表功能分类建筑面积（平方米）机动停车位（个）非机动停车位（个）备 注商务办公399001043694专业市场配套商务公寓23500673444酒店式管理公寓金 融6500152100专业市场配套餐 饮6000481094停车按营业面积折算休闲娱乐8000241120专业市场配套专业市场1437005245618含地下10500平方米专业市场地上总建筑面积217
14、100地下总建筑面积28800半地下室（包括地下车库及专业市场）总 计24590073017070其中专业市场包括：1）特色农产品展示区： 连云港地区及大陆桥沿线11个省特色农产品、水产品等高附加值深加工产品展示区，大陆桥农特产品博览会的展示中心、会议中心和农产品研发中心。2）现代装饰材料展示区：地板、油漆、五金、灯具、陶瓷、石材、木业、厨具、卫浴洁具、窗帘布艺、园艺、办公用品、家具等市场。四、主要建设条件近年来，新海城区加大对基础设施的投入，道路、水、电、广播、通讯、电讯等基础设施不断完善。社会环境与外部条件较为优越，从电力、水力、人力资源上均能够达到充裕，供给及时和可靠稳定。拟建项目用地位
15、于连云港市瀛洲路以东、规划路以北，项目用地位于兴隆装饰城内，配套设施一应俱全，有利于项目建设顺利开展与进一步实施。项目的建设单位为连云港兴隆实业有限公司，建设资金约为82730万元，拟申请银行贷款4亿元人民币，其余资金全部自筹。五、项目产品定位项目的产品定位力图充分考虑城市的总体规划和本地块未来发展的价值，对本项目在业态类型上，提出以集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心。本着“以人为本“的原则，在规划设计上为市民提供集休闲、娱乐、文化、购物、工作于一体的公共场所。作为现代化国际商贸城，要求功能齐全，环境优美，合理组织内外交通，强调各功能之间的完整性、统一性、协调性，力求多元化、综合性、错位经营。六、项目形象定位项目建设将围绕“以人为本、以环境为中心”的设计理念,项目区定位为“和谐、时尚、精致”的购物场所。七、主要技术经济指标本项目总投资估算为82730万元。建设期为24个月，项目全部建成后，可实现租赁收入1620
