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1、德思勤置业 【南方国际广场营销报告】致：深圳南方电力建设有限公司南方国际广广场营销报告前 言言德思勤智慧慧 对对准市场场德思勤团队队 攻攻克市场场本项目报告告是我司司应邀为为南方国国际广场场项目制制定的。因因接触项项目时间间较短，为为此，我我司成立立了由资资深策划划人员组组成的专专案小组组，对项项目进行行了深入入研讨，同同时，在在对地产产市场的的深刻理理解及周周边项目目区域调调研的基基础上，结结合德思思勤各位位同仁多多年的策策划经验验，对贵贵项目进进行了初初步的定定位分析析，并最最终形成成这份营营销报告告。本报报告为初初步策划划报告，如如能有继继续合作作的机会会，我司司还将根根据市场场情况做做
2、相应的的深化。目 录前 言第一篇 房房地产市市场分析析1、深圳市市房地产产市场宏宏观发展展概况2、供求关关系分析析3、价格趋趋势分析析第二篇 片片区房地地产详细细分析1、同片区区物业分分析2、区域在在售项目目分析3、本片区区中小户户型物业业总结第三篇 项目分分析1、项目概概况2、项目三三大外部部特质3、项目SSWOTT分析4、项目应应对策略略5、对本项项目的总总结6、市场潜潜力和风风险分析析及规避避第四篇 项目定定位1、对项目目定位的的宏观思思考背景景2、对本项项目定位位的区位位思考背背景3、产品定定位4、客户定定位5、市场形形象定位位6、项目物物业发展展建议7、项目的的价格定定位建议议第五篇
3、 营营销推广广1、推广主主题2、市场营营销战略略3、品牌战战略4、销售阶阶段控制制5、内部认认购入市市时机和和时间建建议6、开盘时时间建议议7、SP营营销活动动的建议议8、总体广广告策略略9、内外销销市场比比例评估估10、外销销部分的的推广建建议11、销售售危机的的预估和和应对手手法第一篇 房房地产市市场分析析1、深圳市市房地产产市场宏宏观发展展概况1.1市场场背景1.1.11 宏观观市场分分析国际通行的的房地产产发展阶阶段与人人均GDDP数值值的关系系图目前深圳的的人均GGDP已已达52237美美元，依依上图所所示。深深圳的房房地产市市场现处处于快速速增长期期。深圳市户均均年收入入与当年年楼
4、房价价格的比比例变化化 国际上上将户均均收入与与房价的的比例在在1：446之之间的状状况视为为正常。深圳户均均年收入入与房价价之比为为1：66，即显显现出目目前深圳圳的楼价价相对市市民的收收入是合合理的。1.1.22 宏观观经济环环境受宏观经济济调控政政策影响响，全国国及深圳圳市经济济运行都都呈现明明显的投投资拉动动型特征征。今年年166月，全全市累计计完成国国内生产产总值111722.833亿元，同同比增长长15.9。社社会固定定资产总总投资达达3833.066亿元，同同比增幅幅20。其中中房地产产开发总总投资1181.3亿元元，同比比增长110.11，其其增速是是近年来来首度低低于全市市G
5、DPP增速。房房地产开开发投资资占全市市固定资资产投资资比重由由去年底底的566降至至47.32，表明明深圳市市固定资资产结构构正逐渐渐趋于合合理。1.1.33 目前前影响深深圳经济济的因素素CEPAA的签署署，极大大的促进进深港一一体化进进程，深深圳经济济日益国国际化；深圳高新新技术产产业的飞飞速发展展成为经经济第一一增长点点；政府提供供更加优优惠的引引入外资资政策，吸吸引更多多外资；高交会的的连续召召开，将将带动深深圳高新新技术产产业的进进一步发发展，推推动工业业生产的的平稳增增长；中心区的的进程加加快，六六大重点点工程的的逐渐完完工，将将促进投投资的增增长；公房上市市及国产产汽车的的降价
6、浪浪潮，有有效刺激激房地产产及汽车车消费，促促使消费费继续回回升。消费、出口口和投资资三大需需求，在在本年度度内将会会一起带带动深圳圳经济再再上新台台阶。1.1.44 全国房房地产大大市概况况利好政策，扩扩大市场场需求国家一些政政策陆续续出台，如如房地产产企业解解禁上市市、对个个人出租租住房予予以减税税、国有有职工首首次购房房可免交交契税、住住房建设设取消447项不不合理收收费等，有有效地扩扩大了住住房需求求，刺激激国民购购房欲望望。全国全面大大开发，施施工面积积与销售售面积大大幅上升升2002年年全国开开发投资资总额突突破50000亿亿元大关关。全国国商品房房的销售售面积接接近施工工面积，且
7、且前者增增幅比后后者增幅幅高4.6个百百分点。房地产上市市公司经经营状况况进一步步提高房地产上市市公司的的主营业业务收入入有较大大提高，业业绩得到到一定改改善。其其中规模模实力大大、竞争争力较强强的房地地产公司司业绩提提高幅度度较大，万万科继续续保持高高速增长长态势，深长城、深振业、金融街、金地集团和天鸿宝业的业绩也处于前列。1.1.55 深圳市市20002-220033年市况况总体供求状状况2003年年上半年年深圳房房地产市市场继续续保持快快速增长长的态势势，今年年前6个个月，深深圳商品品房销售售面积达达3811.799万平米米，同比比增长六六成多；住宅三三级市场场交易面面积约1167万万平
8、方米米，同比比增长330%；办公楼楼和商铺铺的预售售面积同同比增幅幅相当巨巨大：办办公楼预预售总面面积约77.699万平方方米，同同比增长长1788；商商铺预售售面积为为达1992万平平方米，同同比增幅幅达777。但但是，目目前深圳圳供应量量增加过过快，市市场整体体呈现供供大于求求局面。尤尤其在户户型面积积15001880平米米的豪宅宅项目过过剩明显显，竞争争激烈。2003年年政府在在市场调调控方面面的最大大措施，是是土地市市场供应应量的大大幅减少少。据市市规划与与国土资资源局的的土地出出让计划划，20003年年深圳市市土地供供应量为为1012平平方公里里，比220022年减少少7平方方公里，
9、减减幅高达达40%左右。政政府希望望通过这这一措施施，从源源头上减减少房地地产的市市场供给给，以缓缓解目前前市场出出现的“供过于于求”矛盾。但20033年上半半年，政政府的22块位于于关外的的拍卖地地，都以以大幅超超出底价价而成交交。特别别是7月月万科更更是以天天价9.7个亿亿拍得关关外的坂坂雪岗地地块，折折合楼面面地价222000多元，创创造了关关外地价价新高。这这一切说说明地产产开发商商热情并并未受到到政府调调控意图图的左右右，而政政府一级级市场的的收紧将将使得土土地资源源，特别别是特区区内的土土地资源源越来越越稀缺。深圳市热点点片区市市场分析析深圳市城城市总体体规划（1996-2010年
10、）文本定稿，给房地产市场带来新的机会。各区产业分布各有侧重，城市发展均衡化、建设小区的规模化，将带来新的投资机会和投资方向。2003年的热点区域与市政建设的进展、城市重心的转移和消费习惯的改变密切相关。 中心区区置业热热潮升温温 随着着中心区区六大市市政建设设的全面面开工，中中心区概概念已成成为市民民关注的的焦点。黄黄埔雅苑苑、星河河国际、天天健世纪纪花园、嘉嘉里雅颂颂居、城城中雅苑苑等住宅宅项目，中中心区南南区国际际商会大大厦、中中央商务务大厦、时时代金融融中心、礼礼顿中心心等写字字楼项目目激战中中心区，吸吸引置业业者关注注。年内内中心区区住宅项项目及写写字楼项项目将继继续倍受受关注。预预计
11、与中中心区概概念直接接关联的的项目年年内总建建筑面积积将达1100万万平方米米以上，以以高档及及中高档档住宅、写写字楼为为主。 香蜜湖湖片区成成为新的的高档住住宅密集集区 香香蜜湖片片区公认认为集休休闲、旅旅游、度度假、饮饮食为一一体的高高档社区区。随着着地铁概概念，中中心区的的进一步步发展，该该片区物物业更受受二次以以上置业业者的青青睐。目目前开发发的水榭榭花都、熙熙园等项项目进一一步强化化了该片片区的地地位。 滨海物物业亮点点频现 由于金金海湾花花园、海海天一色色等海景景物业成成功开发发，滨海海物业倍倍受追捧捧。目前前蔚蓝海海岸三期期、翠堤堤湾、碧碧海云天天、招商商海月二二期（晴晴海洲）、
12、金金域蓝湾湾正在热热售中。 华侨城城片区稳稳步发展展 华华侨城以以其良好好的环境境质素、齐齐全的生生活配套套成为深深圳市区区内少有有的生态态型生活活社区，波波托菲诺诺、世纪纪村、锦锦绣花园园三期、阳阳光带海海滨城等等项目的的开发，更更使该片片区向豪豪宅型高高尚的生生活社区区发展。另外红树湾湾“深圳地地王”的诞生生，使华华侨城南南填海区区，良好好的高规规划、优优质的景景观优势势吸引了了众多大大开发商商关注。该该片区定定位为高高尚生态态住宅区区，不仅仅以其优优越的居居住环境境提升深深圳城市市生活的的水准，而而且也将将成为深深圳新世世纪发展展的象征征。 南山区区市场蓬蓬勃发展展 南南山后海海片区、前
13、前海片区区、南山山商业文文化中心心区等区区域有多多个大型型项目已已经动工工，下半半年陆续续进入市市场，其其中，政政府将前前海片区区规划为为具有高高尚人文文色彩的的纯居住住片区，并并将在配配套公建建、市政政设施上上给予大大力扶持持，势必必带动新新一轮南南山置业业热潮。 罗湖、福福田的发发展成熟熟片区市市场淡定定 罗罗湖区及及福田区区的成熟熟发展片片区，土土地面临临稀缺，开开发趋势势减弱，推推出项目目极为有有限，罗罗湖区以以口岸片片区、布布心-莲莲塘片区区的项目目开发较较为集中中，而福福田成熟熟片区的的项目开开发，则则以旧工工业区厂厂房改造造为主，如如上步工工业区、八八卦岭工工业区。以以上两者者的
14、开发发规模均均不及其其他片区区，项目目规模小小、部分分消化速速度较快快。总体体市场亮亮点不多多、较为为平静。1.2 20004年深深圳市市市场预测测分析1.2.11 资料料显示，220022年深圳圳房地产产市场高高档物业业增长幅幅度极大大，近两年年户型面面积在11501800平方米米这个档档次上累累计推出出量超过过4000万平米米，产品品同质化化现象严严重，预预计20004年年在房地地产高端端产品市市场竞争争激烈。1.2.22 目前深深圳房地地产开发发已由精精细型的的第二代代产品开开始转向向生态、环环境与科科技相结结合的第第三代产产品。预计220044年规模模化发展展、建筑筑风格及及设计的的多
15、元化化、高科科技运用用和环境境景观概概念越来来越成为为现代住住宅的流流行趋向向。1.2.33 规模竞竞争愈演演愈烈，市市场已不不再一片片飘红。供求关系不平衡，整体楼市趋向平稳消化阶段，销售速度减缓。深圳房地产市场正进入个盘时代，即追求塑造自身特色、把握特定消费群体、善于展示卖点的个别楼盘跳出大市混战氛围，快速兑现市场价值。预计2004年住宅发展区域已由成熟区域转向带有规划条件区域、具有景观与环境资源优势区域、郊区城市化区域，重大交通设施转变的区域。开发重心正随着中心区的西移而逐步西移。深圳湾滨海住宅、香蜜湖、农科中心片区及南山商业文化中心区将成为未来住宅开发的市场热点。1.2.44 深圳市市政府颁颁发关关于加强强土地市市场化管管理进一一步搞活活
