运营部管理制度及岗位职责

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1、运营部管理制度及岗位职责运营部管理架构根据公司要求，制定本部门各项管理制度并贯彻实施。一、在总公司既定方针策略下，全面负责资产运营中心资产运营 及物业管理工作，确保资产保值增值，实现现有资产利润最大化，全 面熟悉并掌握房地产及相关产业最新政策信息，以及其它类似公司最 新运作方法，调整运营中心经营策略计划；学习并熟悉资本市场运作 方式，通过资产运作和管理，有效管理公司投融资渠道。保证投融资 活动“合法，安全，流动，盈利”。制订物业策略计划；制订资产管 理及组合投资管理策略。持有或出售分析、检讨物业及资产重新定位 机会，审批主要费用支出，监控物业及资产运营绩效，进行资产投资分析和运营状况分析二、执

2、行总公司资产管理所确定的战略方针，实现资产管理目 标；不断满足客户市场需求；追求社会效益最大化。主持并协调现有 资产的商业业态规划，布局。督促运营中心市场调查与市场分析，掌握商业信息库。审核各项目商业市场发展分析报告。 审核商户信息的 经营状况及分析预测，作出科学决策依据。审核各项商业合同的签订、 变更、执行、终止。熟悉地产商业形态运作。根据原有业态规划，负 责商业部分的补充规划、补充楼面布局、调整品牌布局，通过专业的 商业规划，以保证最佳的商业运营条件。在总公司部门领导下，对重 新业态布局，业态规划，品牌招商提出自己意见和方案。负责运营中 心市场调查与市场分析，以确定项目体量和客户定位。建立

3、公司商业 信息库，通过优秀的主力商家的招商来吸引消费者和中小租户。负 责编制各项目商业市场发展分析报告。 负责收集商户信息，对其经营 状况进行分析预测，提供科学依据；根据原有招商状态，负责调整公 司的招商政策及与商家的合作方式；如有品牌进场，负责品牌装修形 象设计图纸的审批；负责各项商业合同的签订、变更、执行、终止； 负责制订公司商业谈判程序及组织实施；负责大型商业促销活动方案、 措施的落实和协调。三、行为准则1. 员工要遵守公司纪律，遵守公司规章制度，保守公司机密，行使 公司赋予个人的工作责任和义务。如违反制度给公司造成经济损失的， 公司将向其追究法律责任和追索赔偿。2、员工应尊重公司信誉，

4、不得损害公司利益。3、工作中尽忠职守，保守业务上的一切机密。言行应做到诚实、谦 让、谨慎、勤勉，保持公司信誉，不做任何有损公司信誉的行为。4、以公司利益为重，员工不得利用职务上的便利营私舞弊，损害公司利益。5、不得私自经营与业务有关的商业活动。6、同事间应和睦相处，互相团结合作，以期达到公司交付的工作顺 利完成，不得拉帮结派，搞“小团体”主义，不得发生妄生意见、互相拆台、搬弄是非 等扰乱秩序影响工作的行为。7、员工应接受上级领导的指挥和监督，服从上司的工作安排和调配, 按时完成工作，不得无故推延、拒绝或中止工作。8 必须发挥高效率和勤勉精神，对自已从事的工作认真负责，执行 任务力求切实，并及时

5、向上级反馈和汇报情况。如因客观原因无法完成任务时应事先说 明，坚决杜绝欺骗或阳奉阴违等不道德的行为。9、加强成本意识，爱护公司的一切公共设施，节约使用公共物品。10、坚持以饱满的精神状态投入工作，态度认真，谦逊好学，不断求 新进取，以求提高工作效率和工作能力。11、注意本身的品德修养，为公司树立良好形象，上班时间恪守岗位, 不得聚众喧哗、高声谈笑、吃零食、用公司电话聊天，不得在公司售 楼部内处理私务。12、注重礼仪礼节，尊重公司领导，见面时应主动问好、打招呼，并 以职务尊称。13、发挥主人翁精神，时刻注意公共卫生，维持工作场所的清洁、整 齐，以保持良好的工作环境。14、员工出勤依员工出勤管理办

6、法的规定管理， 做好签到、签退工作， 不得借故违反。销售部经理应明辨是非，决不徇私情，若发现销售部 经理有意隐瞒真相，当月所有员工的考勤受罚总额由该销售部经理承 担。15、遵守公司作息制度，售楼部必须按排班表当班，不得擅离职守，不得无故换班，如遇特殊情况需征得上级领导的同意。 如遇节假日或 强销期等情况应服从公司需要实行加班，不得借故推诿。16、售楼部除正常接待工作外，须经常做市调工作，以实时了解市场 情况。17、在销售过程中不得为了促成客户购买而轻易向客户许下不能履行 的承诺而影响公司信誉。18、销售过程中，不准互相争夺客户，接待客户原则上实行专人跟 踪制，如因个人能力问题，则由领导指定人员

7、负责，但在客户面前绝 不能流露出任何不满情绪。以上制度列入员工月度、季度、年度综合考评，表现优秀者给予奖励， 奖励方式有表扬、奖金、加薪、晋升等；如有违反者，视情节轻重定论，情节轻者扣罚奖金，情节较重的给予警告处分，屡犯者予以开除。四、销售大厅环境质素维持销售大厅力求给客户高贵、整洁、亲切、精品的感觉，让顾客感觉到 我们的精心、细心和周到，使顾客在这里得到充分地被尊重、被认可, 从而建立对我们的信任。销售大厅的声音、气温、气味控制及保洁1、声音控制(1) 播放缓速、轻松、典雅的室内音乐，(如萨克斯风、古典钢琴曲) 音量稍高于环境噪音。(2) 销售大厅内员工不得说笑或高声喧哗，需要交换意见时，必

8、须 走近对方轻声交谈。(3) 搬运或移动大件物品时，不得将物品在地面上拖行，避免产生 刺耳噪声。2、气温控制销售大厅夏、冬两季应开启冷、暖空调调节气温，让客户在室内感觉 舒适。3、保洁(1) 案场地板配备专门保洁人员，每天早上做案场内卫生清洁。(2) 其余时间工作人员须随时注意地面、桌面、墙面、玻璃及样板房的卫生，保持良好的卫生习惯。五、组会制度1、每日举行晚会或早会，由销售部经理或主管召开。主要内容有:（1）员工仪容仪表的互相检查。（2）各职责工作纪律的重申（3）公司及上级有关新指示的传达。（4）员工有关情况的汇报或申请。（5）前一天工作的总结，表扬与批评。（6）销售工作情况检查汇报。（7）

9、顾客抱怨、投诉的整理。（8）销售日报表的整理。（9）当日工作应注意的问题（10）其它日常工作的规范整理。2、固定时间召开一次周会，由销售部经理或部门领导召开，对一周 的工作汇总总结，并做好下周工作的计划与安排。周会时间由销售部 经理定，全体销售人员须提前到达参加。会议内容：A、总结本周的销售状况；B、根据上周例会确定的工作任务进行工作考核；C根据销售状况对销售中存在的问题进行探讨，并提出改进意见；D确定下周的工作任务。3、每月召开例会（时间为每月底，由销售部经理或公司领导召开）会议内容：A、对本月所售的房屋进行业绩确认；B、对本月的无效客户进行分析无效原因，是否有挽回余地；C对本月的客户追踪情

10、况进行分析；D对本月销售中所存在的问题进行探讨；E、本月销售统计；F、会后应立即起草详细的本周工作报告上报公司。4、销售大厅组会必须做好会议记录，由销售部主管安排，并及时检 对上交记录。六、销售部工作职责1、销售人员职责：（1）上班前应检查自备的销售资料，查看前一天的营销中心工作日 记表，配合值日人员备齐所需的资料。如：平面图、合同等。（2）按照轮流顺序依次接待来访客人。（3）做好当天的工作日记，详细记录当天来访、来电客户及追踪客 户情况，及时反馈当天所发现的问题和待需解决的问题。（4）收集市场、客户等各方面的信息，及时反馈。（5）如遇客人不多时，需主动对未成交客户进行电话追踪，主动对 现阶段

11、销售情况进行探讨，阅读与房地产有关的报刊杂志，补充自身 的业务知识。避免在工作场所阅读与业务无关的书刊， 聊与工作无关 的话题，（注：非业务电话长话短说）避免有客户在场时谈论另一客户的其它情况。（6）如来访客户不是初次来访者，由初次接待的业务员来接待，除 非客户有指名要其所 需的业务员来接待的要求。如该业务员休息，接待人员须一视同仁，做到工作配合默契，并且可在当日的工作日记 中体现。（7）次日休息人员须完成应做好工作并做好工作交接，须在当天日记中体现是否与当日值日人员移交。（8）接听所有来电，认真做好解答工作，须知来电者的称呼、电话 号码、询问内容和区域信息来源，做好登记工作。（9）配合其他班

12、人员做好当天工作，对于咨询者的电话号码和咨询 内容须在当天的来电记录中体现。（10）及时反馈相关急电，做好传达工作。2、销售部主管职责（1）按照考勤制度做好每日考勤监督工作。（2）维持现场秩序，按轮流顺序分配人员接待来访客人。 督促卫生、 前台桌面整洁及人员穿戴、礼仪情况。（3）认真做好当日营销中心工作日记、当日要事通知、会议内容传达，收取当班人员的销售日记并做好销售日记的统计。（4）做好营销中心音乐、照明、温度的控制工作。（5）进行营销中心音乐、照明、温度的控制工作。（6）进行资料清点，包括企业画册、海报、手提袋、楼书、图纸等。 若有资料或销售人员名片库存不多应及时补充或反映给销售部经理。（

13、7）遇到特殊情况应当立即向销售部经理汇报。3、销售部经理工作职责（1）每日安排销售人员的工作及考勤。（2）坚决贯彻执行公司的规章制度，决不姑息纵容违章现象。（3）完成上级安排的工作任务。（4）解决现场销售中所遇到的问题，如无法解决及时向上级领导反 映。（5）组织每日销售人员的例会，监督销售人员每日的日记，进行销 售分析，每日向公司汇报当日销售状况；每周总结销售状况向公司汇 报；每月底总结当月的销售状况分析报告给公司。（6）组织建立客户档案，做好未成交客户跟踪的监督工作。（7）督促销售人员对未完成款项的催收。（8）做好合同审核工作。（9）做好文件管理及传递工作。（10）每周进行一次以上的市场调研

14、及时传递业务信息。（11）每月进行一次以上的专业知识及市场动态的培训。七、销售现场管理奖惩办法奖惩采用扣分制，每分为10元，每月评分一次，每个月从工资 里扣除，每月扣分超过10分者，以自动离职论处。三个月内未犯任 何过错者，奖励10分即（300元），每季末发放。1、未及时打卡或代人打卡的每人次扣 1分。2、早班人员和晚班人员上班前 5分钟未换好工作服、化好妆，未及 时就位的每人次扣1分。3、上班时间非工作原因未在岗位的每次扣 1分。4、上班未戴工作牌的每次扣1分。5、工作时间在售楼部玩乐、闲聊、看书报杂志、休息的每人次扣 分。6、上班时间未穿制服、女同事未化淡妆（例如抹口红）的每人次扣1分。7

15、、 在上班区域看与业务无关的书报、杂志，每人次扣1分。8未经销售部经理或销售主管同意私自换班， 换休的每人次扣1分。9、销售部经理、销售部主管及销售人员未履行职责的每人次扣 1分。10、接待完客户后未及时整理谈判桌椅的每人次扣 1分。11、未保持控台清洁的每人次扣1分。12、 在上班期间不许从事私人活动或几个人围在一起闲聊，经发现每 人扣1分。13、未在指定时间内完成布置的工作任务，每人次扣 1分。14、服从经理及公司领导，在公司任何展会、活动期间，需无条件参与，不得以任何借口擅自离岗，节假日加班应遵守安排，否则扣1分。15、泄露公司及本职业务范围内容，一旦发现扣 2分。16、销售部经理或销售部主管若犯以上错误， 经全体员工指正后仍重 犯扣3分，并在员工大会上做检讨，反省自已的领导能力。八、现场业绩归属规定1、来客由销售人员轮流接待，接待顺序按照个人接待新客户数量为 标准排序；接待非新客户，即老客户或踩盘者后按原轮流顺序排位。2、销售人员每天做好工作记录，客户的状况须反映在工作日