《项目营销策划提议案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目营销策划提议案（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、超龙西西城丽景景引领黔江江居住潮潮流首创星级级社区生生活前 言在与超龙龙公司就就黔江开开发项目目进行初初步接触触后，我我司在近近期针对对性市场场调研的的基础上上，结合合我司积积累的黔黔江区域域的市场场资料，并并根据我我司多年年的操盘盘经验，综综合分析析拟定本本项目的的营销策策划提议议案，供供超龙公公司参考考。本提案共共分三部部分：项项目相关关市场调调研简析析、项目目定位及及产品优优化建议议、项目目营销推推广策略略。文中并没没有对项项目运作作的各个个部分进进行详细细的分析析阐述，而而仅仅是是体现我我司对本本项目营营销策划划的主要要思路。详详细的分分析阐述述，我司司希望在在销售执执行报告告中一一一
2、体现。真诚期待待能借本本提案使使我司与与超龙公公司形成成更多的的共识，最最终形成成双赢合合作，成成功运作作本项目目。目 录第一部分分 项目目相关市市场调研研简析1.1 黔江房房市状况况分析1.2 项目竞竞争力分分析1.3 项目目目标客户户群分析析第二部分分 项目目定位及及产品优优化建议议2.1 产品优优化建议议2.2 价格定定位建议议2.3 品牌形形象及营营销主题题设计第三部分分 项目目营销推推广策略略3.1 品牌包包装策略略3.2 入市时时机策略略3.3 销售渠渠道策略略3.4 价格控控制策略略3.5 销售及及推广节节奏安排排策略附：项目目代理协协议书（讨讨论稿）第一部分分 项项目相关关市场
3、调调研简析析1.1 黔江房房市状况况分析本案从两两个方面面来简要要分析黔黔江的房房地产市市场状况况，一是是整体市市场的发发展特点点和趋势势，二是是目前主主要在售售楼盘的的情况。1.1.1 黔黔江整体体房市的的发展特特点和趋趋势根据我司司多年来来对黔江江市场的的了解，结结合针对对本项目目的特定定市场调调研分析析，黔江江的整体体房地产产市场现现状大致致呈现出出如下特特点：供求特点供应：市市场“三分天天下”，商品品房开发发落后需求：自自住为主主，消费费能力较较强但消消费现状状相对滞滞后我公司于于20001年开开始接触触黔江市市场，对对该地区区房地产产市场的的供应格格局发展展可归纳纳为“三分天天下”，
4、即自自建房、集集资房、商商品房各各占其一一。其中，商商品房的的开发较较为落后后，主要要表现在在：起步步晚，其其开发于于最近几几年才逐逐渐兴起起；可供供开发的的地块较较为有限限，目前前仍主要要集中于于老城区区，新城城区的开开发刚刚刚起步；商品房房开发类类型较为为单一，供供应量少少，且多多为单体体楼，上上规模、上上档次的的高品质质小区楼楼盘较为为缺乏；产品（户户型）设设计观念念落后，缺缺乏创新新。从目前实实际情况况来看，黔黔江的购购买需求求主要以以自住为为主。作作为渝东东南的中中心城市市和旅游游城市，更更由于聚聚集了黔黔龙集团团、乌江江电力集集团等大大型企业业，黔江江地区的的居民消消费能力力一直都
5、都很强，从从近一、二二年来看看商品房房需求相相当旺盛盛。但受受到商品品房开发发落后或或者传统统居住观观念的影影响，商商品房消消费现状状却相对对滞后，主主要表现现在所居居住的产产品和户户型设计计上的落落后和缺缺乏创新新。随着城镇镇化的发发展以及及重庆市市“一圈二二翼”战略的的逐步实实施，黔黔江将成成为渝东东南地区区的中心心城市，黔黔江地区区的商品品房开发发和需求求无论从从数量上上还是质质量上，都都将面临临着新的的机遇和和挑战。竞争特点商品房开开发竞争争较弱一方面，由由于政策策等方面面的原因因，作为为商品房房替代品品的自建建房、集集资建房房等开发发模式将将逐渐取取消；另另一方面面，由于于商品房房开
6、发起起步晚，开开发落后后，商品品房的供供应量较较少（直直接体现现在可供供销售的的楼盘数数量少、规规模小），再再加上商商品房消消费需求求的相对对旺盛，区区域内的的地产开开发竞争争水平较较低，在在某种程程度而言言目前属属于卖方方市场。由于“一一圈二翼翼”战略的的实施，以以及正阳阳等新城城区的开开发尚待待时日，我我司判断断，未来来一、二二年里，区区域商品品房的竞竞争仍较较弱。价格特点目前商品品房价格格水平多多在建面面1500018000元/未来价格格走势看看涨从我司对对市场的的调研来来看，目目前区域域内的商商品房价价格水平平多在建建面1550018000元/。而而随着城城镇化的的发展、重重庆市“一圈
7、二二翼”战略的的逐步实实施，以以及居民民消费观观念的提提升、对对房市价价格的期期涨心理理，区域域商品房房的价格格走势将将有较大大幅度的的增长。1.1.2 目目前主要要在售楼楼盘分析析目前，区区域内在在售的楼楼盘很少少，只有有阳光花花园、金金龙花园园等四个个楼盘，各各个楼盘盘的情况况大致如如下。（注：以以下楼盘盘数据均均来自楼楼盘实地地调查，截截止日期期为20007年年6月226日）阳光花园园：基本信息息地理位置置官坝路开 发 商重庆钱塘塘房地产产开发有有限责任任公司代 理 商（无）项目概况况占地2660多亩亩，规划划建筑面面积366.3万万，约约32000多户户。一期、二二期为多多层，已已交房
8、。目前在售售的为“龙达居居”，建面面约3万万，为为电梯高高层，平平层设计计。20007年年4月118日放放号，66月166日开始始选房。价格组合合销售宣传传价格建面均价价15660元/。一次性付付款根据据购买面面积大小小享受998折或或99折折优惠。持卡客户户另有优优惠（购购1000以上上优惠330000元，1100以下优优惠20000元元）。产品配比比、销售进度度户型建面套数户型比例例销售量销售比例例1室60.229176.6%529.44%2室75.663-999.66510039.11%6767%3室113.4-1135.9812448.44%7358.99%4室158.34155.9%
9、640%“龙达居居”合计256100%15159%金龙花园园：基本信息息地理位置置河滨南路路开 发 商重庆碧峰峰实业有有限公司司代 理 商（无）项目概况况占地约440亩，规规划建筑筑面积77.1万万，5588户户，多层层。目前一期期（约2200多多户）预预定中。价格组合合销售宣传传价格建面均价价14000-115000元/。产品配比比、销售售进度2-4室室，建面面70-1600，以以3室为为主。平层为主主，含少少量顶层层跃层。一期已基基本预定定完毕。丽都花苑苑：基本信息息地理位置置岔河街开 发 商重庆鹏达达房地产产开发有有限公司司代 理 商成都绿程程地产顾顾问有限限公司项目概况况规划建筑筑面积
10、约约2.55万，22栋电梯梯高层。目前在售售的为BB栋，220077年5月月21日日放号。价格组合合销售宣传传价格B栋建面面起价116800元/，均价价约18800元元/。产品配比比、销售售进度2-4室室，建面面85-1377，以以3室为为主。平层、跃跃层设计计。B栋整体体销售约约60%左右，目目前主要要剩余111层以以上的标标的。新禹苑：基本信息息地理位置置新华大道道（黔江江中学旁旁）开 发 商重庆鹏达达房地产产开发有有限公司司代 理 商（无）项目概况况独栋电梯梯高层，共共40户户，20007年年春节前前开始销销售。价格组合合销售宣传传价格建面均价价17440元/，一一次性付付款999折。产
11、品配比比、销售售进度3-4室室，建面面1400-1660，平平层设计计。已经销售售完毕。点评：目前在在售楼盘盘仅有44个，且且除了阳阳光花园园外各个个楼盘的的规模都都比较小小，显示示出区域域地产开开发的供供应量较较小，竞竞争性不不强。销售价价格为建建面1550018000元/，其其价格差差异主要要取决于于地段差差异，丽丽都花苑苑、新禹禹苑由于于地理位位置好，价价格相对对较高。各个楼楼盘多以以2室、33室为主主，户型型面积相相对较大大。这与与该区域域的消费费特点符符合，主主要以居居住性购购买为主主，追求求大面积积的舒适适，几代代同堂的的观念较较为深刻刻。上规模模、上档档次的高高品质小小区房非非常
12、缺乏乏，且产产品设计计比较落落后，各各个楼盘盘的户型型设计缺缺乏创新新和亮点点，比如如几乎每每个楼盘盘都还有有3室22厅1卫卫的设计计，这显显然与现现代意义义上的舒舒适观念念相差甚甚远。各个在在售楼盘盘的营销销水平普普遍不高高。相对对而言，阳阳光花园园依托黔黔龙集团团的实力力，是目目前黔江江规模最最大、综综合规划划相对最最好、品品质相对对最高、营营销水平平也相对对较高的的小区，该该楼盘于于20006年111月被被重庆市市建委等等部门评评为“重庆市市第五届届十佳住住宅小区区”，其后后期尚未未开发部部分全部部定位为为电梯高高层。从目前来来看，阳阳光花园园将与本本项目旁旁的隆鑫鑫地产项项目一起起，构
13、成成本项目目的最大大竞争对对手。1.2 项目竞竞争力分分析项目竞争争力的分分析，主主要是分分析项目目规划、区区位、交交通等各各个方面面的优势势劣势，是是提炼项项目营销销主题和和概念的的基础。项目规划划：根据本项项目的初初步规划划，本项项目总建建筑面积积约为77.1万万，含含4栋点点式高层层、1栋栋三星级级酒店和和部分临临街商业业。就本本项目的的规划而而言，有有三个主主要竞争争优势：小区规规划、户户型亮点点、酒店店配套。首先，总总规模约约7万，封闭闭式管理理，是黔黔江少有有的真正正意义上上的小区区，此外外2号楼楼高达333层，是是目前黔黔江最高高的建筑筑物，可可谓黔江江的标志志性建筑筑物；其其次
14、，在在户型设设计中有有几大设设计亮点点和创新新（入户户花园和和空中院院落的创创新元素素，既增增加了户户型的舒舒适性、景景观性，又又获得了了面积的的增值性性，以及及自由组组合的灵灵性；三三室全部部保证双双卫设计计）；再再次，三三星级酒酒店的公公建配套套在黔江江绝对属属于首创创，而且且项目旁旁即为隆隆鑫地产产设计的的五星级级酒店。区位交通通：本项目南南靠新华华路并与与黔江西西站隔路路相望，西西邻黔州州大桥，北北依西山山，扼守守黔江的的西部出出入口门门户。就区位而而言，本本项目并并非处于于繁华的的闹市中中，但却却属于典典型的“闹中取取静”，距离离繁华闹闹市不过过几分钟钟车程，且且因其扼扼守黔江江的西部部出入口口的特质质，因而而区位自自有相对对优势。而由于南南靠主干干道新华华路，且且对面即即为黔江江西站，因因此交通通较为方方便。居住环境境：就大环境境而言，属属于闹中中取静，还还北依西西山；就就小区环环境而言言，封闭闭式管理理、小区区园林景景观的打打造，都都使得本本项目的的居住环环境相当当不错。生活配套套：步行2分分钟即可可到达城城西农贸贸市场，乘乘公交工工具几分分钟即可可到达繁繁华闹市市区，本本项目的的临街商商业将打打造为社社区商业业，生活活配套较较为完善善。开发商品品牌：由于本项项目系超超龙公司司在黔江江的第一一个开发发项目，因因此开发发商的品品牌知名名度和认认同度较较低，这这
