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1、陕西信息大厦报告第一章 市场环境调查分析一、宏观市市场环境境分析：1、 政治法法律环境境分析2004年年已过去去了一半半，回头头望望，记记忆中似似乎总留留下许多多难忘的的东西。于于每个人人是如此此，对于于西安逐逐步趋向向规范的的房地产产界而言言，能影影响深远远、留下下永久记记忆的无无非是各各种政策策法规的的先后出出台，其其对今后后房地产产业的发发展和规规范无一一不是弥弥足珍贵贵的一笔笔。 各种对房地地产影响响深远的的政策法法规集中中在土地地、金融融、拆迁迁、行政政、市场场五方面面，由此此说20004年年上半年年是房地地产业界界的“政政策年”并并没有丝丝毫的虚虚夸。现现在，让让我们由由近及远远再
2、次一一一回顾顾，定能能生出很很多感悟悟来。 A、期房限限转实名名购房 日前，记者者从西安安市国土土资源和和房屋管管理局获获悉，近近期出台台了关关于加强强商品房房预售有有关问题题的通知知，通通知规定定：已经经签订买买卖合同同的商品品房在未未取得房房屋所有有权证前前不得转转让；解解除合同同的商品品房须注注销登记记后，由由开发商商统一销销售；预预售商品品房不得得转让。 另外，通知知中另一一大热点点是，今今后西安安市实行行商品房房预售实实名制，即即房产开开发公司司在预售售商品房房时，必必须查验验买受人人或其代代理人有有效身份份证明；代理购购买预售售的商品品房时，应应查验买买受人书书面委托托书或法法定监
3、护护证明。 相关专家分分析，政政府此次次出台的的期房限限转、实实名购房房政策无无疑限制制了“炒炒房”行行为，推推进西安安房地产产市场的的进一步步规范，同同时将对对西安市市场带来来房价有有效的平平抑。 B、行政政许可法法首度度发威 行政许可可法于于今年77月1日日才开始始实施，7月10日关于房地产而引起的第一起行政许可法案在北京一审公开审判，并最终以业主“告倒”北京市规划委而画下具有启迪意义的句号。 行政许可可法在在北京的的首度发发威，无无论是西西安的行行业政策策制定者者、西安安的开发发商，还还是西安安的购房房者，从从首个案案例中都都可找寻寻到属于于自身的的启迪意意义。这这使得在在房地产产交易中
4、中一直处处于弱势势群体的的业主，此此次在与与开发商商、政府府的博弈弈过程中中的“大大捷”不不能不说说明行政政许可法法的适用用性强且且具有权权威性，开开发商必必须注重重规则，否否则会为为其行为为承担后后果，法法律作为为维权的的武器是是可以讨讨到公道道的，所所有这些些令人可可喜的现现象都昭昭示了房房地产市市场的进进步。 由此分析，行行政许可可法不不是护佑佑一方神神仙的“魔魔法杖”，而而是在公公平、适适用原则则上对合合法行为为的有力力支持与与保护，政政府、开开发者、置置业者概概莫能外外。 C、严控土土地审批批规范市市场 4月29日日，国务务院办公公厅下发发关于于深入开开展土地地市场治治理整顿顿严格土
5、土地管理理的紧急急通知，提提出再用用半年左左右的时时间，深深入开展展土地市市场治理理整顿，同同时实施施“三个个暂停”，即即全国暂暂停审批批农用地地转非农农建设用用地，暂暂停涉及及基本农农田保护护区调整整的各类类规划修修改，对对新批的的县改市市（区）和和乡改镇镇，暂停停修改涉涉及土地地利用的的各类规规划。这这一规定定的出台台，以迅迅雷不及及掩耳之之势令许许多开发发商处于于了土地地“断顿顿”的危危机之中中，作为为房地产产衣食父父母的土土地终于于真实地地面临了了资源稀稀缺的窘窘困问题题。 随后，国土土资源部部、国家家发展和和改革委委员会于于6月88日又联联合颁布布关于于在深入入开展土土地市场场治理整
6、整顿期间间严格建建设用地地审批管管理的实实施意见见，进进一步加加大了土土地审批批的严谨谨程度。政政策一出出台，各各地乱设设开发区区的圈地地之风被被遏制，新新设开发发区和扩扩大规模模的审批批被亮起起红灯。“土土地审批批”便成成为一个个特别敏敏感的关关键词。开开发商的的土地来来源问题题一时之之间成为为了全国国房地产产市场的的梦魇，西西安当然然也不会会例外。 业内人士分分析，特特别对于于起步较较晚、市市场专业业程度有有限的西西安，一一级市场场的混乱乱格局衍衍生了许许多不规规范、不不专业的的项目运运作程序序，这些些政策法法规的颁颁布实施施无异于于一把巨巨大的手手术刀剖剖开了这这急需医医治的病病患。 D
7、、银行房房贷风险险管理促促房产市市场“洗洗牌” 在金融政策策方面最最具影响响力的莫莫过于22月266日银监监会颁布布的商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引。此此举针对对不同类类型的项项目和不不同地区区的项目目，利用用不同的的风险政政策在不不同时期期采取不不同的监监控风险险的措施施，并切切实关注注借款人人的偿贷贷能力、偿偿贷意愿愿及信用用记录等等直接决决定项目目风险的的因素。这这对于急急需资金金做后盾盾的房地地产业，无无疑带来来了诸多多的难题题。 在西安房地地产市场场，没有有足够的的贷款支支持想要要操作一一个项目目是不可可想像的的。此规规定的实实施使得得开发商商在遭遇遇土地资资源危机机的同时
8、时，又遭遭遇了资资金支持持不足的的困难，这这真是“雪雪上加霜霜”的双双重桎梏梏。但是是此政策策的出台台必然促促使房地地产市场场全面“洗洗牌”，有有着“大大浪淘沙沙”之举举。 专家指出，该该政策虽虽然触动动了不少少房产开开发商的的“硬伤伤”，但但它有利利于市场场的成熟熟与发展展，许多多自身实实力不够够雄厚的的企业将将逐渐淡淡出房市市的竞争争，对于于房地产产业来说说将在整整体质量量上有一一个大的的改观。 E、城市房房屋拆迁迁调整补补偿标准准 在西安旧城城改造的的特定环环境中，2004年1月1日建设部出台了城市房屋拆迁行政裁决规程有着不可小视的影响，而于2004年6月10日起施行的西安市城市房屋拆迁
9、管理实施细则则更进一步地说明了“拆迁”对于西安的重要性。新细则将将拆迁补补偿和安安置房屋屋的价格格标准调调整为根根据房屋屋的区位位、用途途、面积积等因素素，以房房地产市市场评估估价格作作为补偿偿标准；明确房房屋的所所有权为为被拆迁迁人，拆拆迁补偿偿的原则则是对房房屋产权权人进行行补偿，兼兼顾对使使用人的的安置；适当提提高了自自行过渡渡补助费费和自行行搬家补补助费的的标准，增增加了对对享受最最低生活活保障待待遇对象象照顾的的规定。西安目前城城圈之内内以及南南部的饱饱和与城城市化进进程的加加剧，促促进了拆拆迁更大大力度地地执行。新新细则则的颁颁布，城城市拆迁迁过程中中所产生生的问题题将得以以顺利实
10、实施，对对于限地地政策给给西安房房地产商商带来的的发展难难题，城城中村的的改造在在很大程程度上，已已经从被被开发商商遗忘的的角色转转换成为为了西安安房地产产市场的的主角。本本报记者者孙建建奎 2、社会经经济环境境分析全市经济在在持续、协协调、快快速、健健康的轨轨道上运运行，经经济总量量继续扩扩大，经经济结构构得到优优化。据据初步核核算，220033年西安安市生产产总值（GGDP）9940.4亿元元，按可可比价格格计算，比比上年增增长133.5%。其中中第一产产业增加加值499.2亿亿元，比比上年增增长1.3%；第二产产业增加加值4447亿元元，增长长17.4%；第三产产业增加加值4444.22
11、亿元，增增长111.3%。全社社会固定定资产投投资4779亿元元，比上上年增长长41.7%。全全年财政政总收入入1177.3亿亿元，比比上年增增长233.8%；其中中地方财财政收入入72.9亿元元，比上上年增长长23.7%。地地方财政政支出777.44亿元，比比上年增增长211%。高高新技术术开发区区和经济济技术开开发区以以“二次创创业”为动力力，经济济发展保保持了较较快的增增长态势势。全年年高新技技术产业业开发区区完成固固定资产产投资556亿元元，较上上年增长长50%；合同同引进外外资额33.0亿亿美元，增增长277%；实实际引进进外资额额1.00亿美元元，增长长38.4%；财政收收入7.3
12、亿元元，增长长29%。经济济技术开开发区完完成固定定资产投投资233.5亿亿元，较较上年增增长966%；合合同引进进外资额额2.55亿美元元，增长长19.5%；实际引引进外资资额0.8亿美美元，增增长266%；财财政收入入1.99亿元，增增长300.7%。曲江江新区建建设取得得突破性性进展，大大雁塔北北广场建建成开放放。开发发区和曲曲江新区区的发展展对全市市经济辐辐射带动动和创新新示范作作用进一一步加强强。全年年实现社社会消费费品零售售总额4440.0亿元元，增长长13.0%。其其中城镇镇消费品品零售额额4166.7亿亿元，增增长133.3%；农村村消费品品零售额额23.3亿元元，增长长8.1
13、1%。批批发零售售贸易业业零售额额3255.8亿亿元，比比上年增增长144.9%；餐饮饮业零售售额1002.55亿元，增增长7.8%；其他行行业零售售额111.7亿亿元，增增长9.1%。年年末拥有有各类贸贸易市场场5144个，其其中年成成交额超超亿元的的市场有有16个个。西安安市市场场物价运运行呈现现由降转转升态势势。全年年居民消消费价格格指数为为1000.5，较较上年上上升0.5个百百分点。与与上年相相比，食食品、居居住两大大类价格格较上年年分别上上升4.6%和和4%。烟烟酒及饮饮料、衣衣着、家家庭设备备用品及及维修服服务、医医疗保健健和个人人用品、交交通和通通讯、娱娱乐教育育文化用用品及服
14、服务分别别下降00.5%、1.0%、33.3%、2.4%、66.1%和3.1%。商商品零售售价格总总水平与与上年持持平。3、社会文文化环境境分析群众文化繁繁荣活跃跃，文化化产业健健康发展展。加大大了在广广播影视视方面的的投入力力度，广广播电视视覆盖网网不断完完善和扩扩大。广广播、电电视、报报刊等宣宣传媒体体围绕市市委、市市政府重重要工作作、重大大活动、重重点工程程，开展展了形式式多样富富有成效效的新闻闻宣传。文文化出版版市场管管理和文文物管理理工作进进一步加加强，文文化、广广电等企企事业改改革进一一步深化化，为文文化市场场增添了了活力。全全市有文文艺表演演团体222个，群群众艺术术馆2个个、文
15、化化馆133个、文文化站1181个个，公共共图书馆馆14个个，出版版社155家。公公开出版版报纸333种。4、社会人人口环境境分析全市人口出出生率稳稳定在较较低水平平上。220033年人口口出生率率为9.83，人口口自然增增长率为为4.443。年末末全市户户籍总人人口7116.66万人，其其中农业业人口4403.7万人人，非农农业人口口3122.9万万人。 年末全全市城镇镇从业人人员1885.66万人，城城镇登记记失业率率4.55%。 20003年年，全市市在岗职职工平均均工资1135004元，比比上年增增长111.3%；城镇镇居民人人均可支支配收入入77448元，农农村居民民人均纯纯收入22
16、8388元，分分别比上上年增长长7.99%和77.4%。生活活质量进进一步提提高，城城镇居民民人均生生活消费费支出668055元，农农民人均均生活消消费支出出18003元，分分别增长长6.00%和11.2%；食品品消费支支出占生生活消费费支出的的比重城城市居民民为344.8%，农村村居民为为37.6%。年年末城乡乡居民储储蓄存款款余额112100.6亿亿元，比比年初增增加2222.55亿元。住住房条件件进一步步改善，城城镇居民民人均住住房使用用面积112.006平方方米，农农村居民民人均居居住面积积33.9 平平方米二、西安市市房地产产市场分分析 1）、西西安市房房地产市市场现状状分析 目前西西安房地地产市场场开发主主要集中中在四大大板块上上
