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1、白山广泽浑江路商业综合体项目的初步建议深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民2011年12月3-7日从2004年开始深圳新摩尔公司已经投资万元了解长春总体规划和商业现状，根据前期市场调查结果，与甲方共同研讨提出项目商业地产项目总体经营工作思路和可持续发展目标。年月杨宝民先生带领深圳新摩尔团队系统研究了长春南部新城钜城和传奇两个地块的大型商业综合体，通过对白山市场认真的调研，我们认为在消费力不足的四线城市开发要充分考虑房地产销售价格不高、招商难度大等实际问题，争取最好的市场预期和盈利模式。根据市场需要确定白山浑江大街地块商业综合体可能的项目物业比例与位置，根据项目地块和区位特点,确定产品定位和物业组
2、合开发计划，找到最优的盈利模式方向。一、 白山城市规划与产业规划特点图 1 白山市范围 白山市辖2个市辖区（浑江区、江源区） 、2个县（抚松县、靖宇县） 、1个自治县（长白朝鲜族自治县），代管1个县级市（临江市）。白山市产业规划经过改革开放30年的发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业的发展格局。建议今后白山必须在保护生态的前提下发展经济，重点在如下领域吸引大型企业的较大规模投资：旅游业与长白山生态文化产业 . 人参等生态产品和生物医药 3.长白山矿泉水加工与品牌包装通过大项目投资带动农村人口进城工作，加快城市化进程，按
3、照增加万人口规模的设想，至少需要亿元以上投资。建议将浙江企业和深圳企业作为招商引资的重点，特别是大型矿泉水企业和生物医药企业等适合在白山就近大规模投资。 人口分布： 白山市总人口145.6万 农村人口：82.8万； 城镇人口：62.8万。白山市城镇人口 市区常住人口（万人） 白山市 33.7 临江市 10.3 江源区10.7 抚松县 4.7 靖宇县 6.1 长白县 3.7 合计 62.8 年人均可支配收入城镇居民2007200820092010可支配收入11540135231503616356收入增长率18.1%17.2%11.2%8.8%消费性支出768994461132410722支出增长
4、率24.1%22.9%19.9%-5.3%恩格尔系数34.1%34.5%34.8%35.3%农村农民可支配收入4175499053136134收入增长率13.0%16.4%6.5%15.4%消费性支出2946318234683975支出增长率9.8%28.5%9.0%14.6%恩格尔系数39.7%43.8%41.2%40.6%白山市正在高起点谋划，打造吉林省东部商贸中心。遵循“布局合理、层次分明、规模适当、适度超前、有效差异、协调互补”的发展目标，搞好商业网点规划。重点突出四个“优化”：一是优化城市核心商业区。依托浑江大街商贸业相对集聚的区域，以合兴大厦为中心，构筑现代服务业集聚区。二是优化次
5、级商贸中心。发挥商贸业中间环节的疏导、分流作用，以市区周边新开发区域为重点，构筑城市次级商贸中心。三是优化社区商贸服务业。发展符合社区商贸业服务特点的餐饮住宿、洗衣保洁、美容健身、家政服务、网上购物等现代生活服务业。四是优化城郊商业圈。有选择、有重点地建设农产品交易与集散的交易市场，畅通农产品销售渠道。2010年，白山市消费品市场稳中趋旺，日趋活跃，呈现出增长速度高、结构升级快的好势头。全年实现社会消费品零售额139.08亿元，同比增长18.5%。其中，城镇实现消费品零售总额114.80亿元。白山市商务局预计到2016年末，白山市社会消费品零售总额力争突破340亿元，年均增长20%；全市外贸进
6、出口总额力争突破7亿美元，年均增长30%；全市引进市外资金870亿元，年均增长20%。市场风险：目前白山大型购物中心已经有合兴购物中心和银座购物中心，银座购物中心属于标准的电器百货以及美食广场业态，合兴购物中心属于自营超市百货产权商铺电影院等综合购物中心业态，目前处于吃不饱状态，现有零售物业已经能够满足消费需求。今后，我们建设的购物中心需要从现有市场格局中，抢占市场份额。合兴购物中心二、白山广泽综合体产品定位和物业组合比例项目SWOT分析优势项目区位优势明显，属于市级中心商圈的核心位置劣势城市人口规模小，消费力不够，被通化和长春等辐射，已经建成的合兴购物中心还处于商业经营业绩没有达到较理想状态
7、机会白山正在借助长白山优势加大中心城市建设力度，积极发展医药旅游等产业威胁通化等中东集团都在建设大型商业综合体，与我们共同争夺客源在竞争中超越对手的策略策略准确的商业定位与主力商家和龙头品牌策略充足的停车位和便利的停车方式策略形成消费目的地的商业综合体建筑设计本项目位于白山市浑江路南侧原市委和市政府范围。白山项目地块规划条件初步分析 米限高占地面积容积率建筑面积用地面积17万平方米基底面积地下建筑面积2.7万平方米合计万平方米地块产品定位与投资估算方案类别面积细分金额亿元住宅大户型万平方米针对金领阶层万平方米，户型120 225000.5140平方米 2万平方米28000.56小户型6万平方米
8、2万平方米针对白领阶层60平方米23500 精装0.74万平方米80平方米4250011万平方米针对白领阶层为主， 120平方米128000.28 商务酒店5000平方米500050000.25 购物中心万平方米（含5000平方米地下商业）万50003.0 地下停车面积2.1万平方米 层停车2.130000.63投资6.92亿元方案 减少零售商业面积，适当增加住宅面积，增加住宅和商务酒店面积，争取冲到较高价格。该方案投资最小，建设周期快，缺点层商业价值未能充分利用。方案 前期做好地址勘探类别面积细分金额亿元住宅大户型万平方米针对金领阶层万平方米，户型120 225000.5140平方米 2万平
9、方米28000.56小户型6万平方米2万平方米针对白领阶层60平方米23500 精装0.74万平方米80平方米425001公寓1万平方米针对白领阶层为主， 120平方米128000.28 商务酒店5000平方米5000平方米50000.25购物中心7.5万平方米（含层万平方米）7.5万50003.75地下停车面积-1层1.6万平方米2层5000平方米2.130000.63投资7.67亿元方案 商业面积加大，层商业充分利用。总投资增加，商业销售总量相对是固定的，因此项目操作风险加大。说明： 预计策划和概念设计费用200万元 国内公司进行功能性设计和招商摸底， 尔后正式国际招标设计预计成本在每平方
10、米100元设计费用，项目设计费用预计在3000万元。二、确定项目商业综合体初步业态方案考虑综合体业态设计和商业设施规划的总体意见，确定基本的出租和销售比例，计算年经营租金收入，确定初步的总体经营策略。白山市合兴实业股份有限公司位于吉林省白山市，是吉林省东部较大规模的商业企业。企业占地面积9375平方米，营业面积21,000平方米。公司以商业零售业为主，采用租赁、联营及自营等多种经营方式，经营国内外名优商品10万余种，年实现销售额亿元以上。同时，公司还下设典当公司、健康药房连锁公司、超市连锁公司、广告装潢公司等事业部。2007年，根据合兴公司的发展需要，决定建设集购物、餐饮、娱乐、休闲、美容、健
11、身等为一体的大型购物中心。工程建设周期预定为两年，投资1.5亿元，购物中心总建筑面积为8万平方米，将建成白山市的地标性建筑物，现工程已经完成，购物中心部分2010年春节前能投入试运营，年全年销售额将近亿元。无论何种业态方案，我们都建议充分利用广泽地块层的商业价值，建议层和地下商业等全部连通，方便顾客。6-万平方米购物中心业态设计初步方案楼层主要业态补充业态地下一层超市万平方米方米引进品牌超市街区000平方米 引进流行服饰，1000平方米食堂员工换装区一楼品牌区1.0万平方米品牌专卖店为主银行1000平方米 快餐1000平方米二楼女装区1.2万平方米品牌专卖店为主三层儿童女装儿童服饰玩具000平
12、方米，000女装及内衣区域儿童餐饮1000平方米儿童娱乐场所四层男装区5500平方米男装000平方米运动装引进餐饮，咖啡厅和健康休闲中心000平方米靠近东侧布局五层方特娱乐场等电玩娱乐5000平方米餐饮6000平方米万达多功能电影院和演艺中心1500平方米靠近东侧布局六层1500平方米健身中心和会所（办公楼建议1000平方米，还有商务宾馆每层2500配合）1500平方米用于电影院小计万平方米儿童业态需要和娱乐业态需要事先和消防部门沟通。布局主要优点：充分利用没有产权的层 用于带动人流的超市，上层主要依靠娱乐电影和餐饮拉动人流。 方案楼层主要业态补充业态地下二层停车为主如果和地下商城连通，可以设
13、置少量商铺地下一层少量流行女装女装为主 辅助男装停车为主街区000平方米 引进流行服饰，1000平方米食堂员工换装区一楼品牌区1.0万平方米品牌专卖店为主银行1000平方米 快餐1000平方米二楼超市区万平方米方米引进品牌超市000平方米超市外铺品牌女装专卖店为主三层超市百货区大润发等12000平方米主出口设置在北侧5000平方米男装四层儿童女装儿童服饰玩具000平方米，000女装及内衣区域000平方米运动装儿童餐饮1000平方米儿童娱乐场所五层餐饮区方特娱乐场2000平方米餐饮8000平方米引进咖啡厅和健康休闲中心1000平方米1500平方米用于电影院六层商务酒店2500平方米,健身中心1500平方米万达电影院1500平方米+500平方米办公室七层商务酒店2500平方米小计万平方米超市进入层，设置流行前线业态。布局优点：人流向二楼拉 缺点：项目变现能力降低，女性人流不连续。建议在城市设计基础上，根据招商实际要求，帮助确定项目客流动线与货流动线，优化建筑设计方案工作，指导招商手册要点，启动招商摸底工作。配合甲方邀请的设计院同步进行概念设计深化工作。讲授商业街区与超市、百货的视觉营销体系及其与商业建筑装修衔接方法，讲解主力店和步行街项目招商知识和实际操作，专
