《2011年自学考试十月份-房地产开发与经营1-5章知识点-重点-考点》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年自学考试十月份-房地产开发与经营1-5章知识点-重点-考点（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上 第一章 绪论第一节房地产开发与房地产经营1、 房地产开发的含义（P1名词解释）：房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。2、 房地产开发分类示意图（P3）3、房地产经营的概念（P5）：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规
2、律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全过程，而非仅仅局限于流通领域第二节房地产开发程序1、 房地产开发的主要工作阶段（基本程序P9）（1） 投资决策分析阶段（2） 依法取得土地使用权阶段（3） 可行性研究阶段（4） 前期准备阶段（5） 实施阶段（6） 销售阶段第三节房地产经营的基本环节1房地产经营环节示意图（P12）： 第二章 房地产开发与经营基本理论第二节房地产开发与经营决策理论1、 开发与经营决策原则（自己组织再详细一点 简答P20）： （1） 遵守政策法规原则（2） 经济效益原则（3） 风险意识原则（4） 定性分析与定量分析相结合的原则2、 房地
3、产开发与经营决策的类型（简答P21）（1） 确定型决策（2） 风险型决策（3） 不确定型决策3、 不确定型决策（计算题P22）（1） 大中取大法p22（2） 小中取大法p23（3） 最小最大后悔值法p23第三节房地产开发与经营新理念1、实现节约型房地产开发的途径（简答题P27）（1） 强化集约利用土地，提高土地利用率（2） 积极推进原材料节约（3） 大力推进建筑节能（4） 整合优化利用城市建设资源2、 房地产资产（名解P29）：房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地和房屋）和权利两种形态3、 经营
4、性药物资产经营管理的主要内容有以下四个方面（简答题P30）（1） 制定经营管理目标（2） 制定推广计划（3） 投资管理（4） 资金融通管理 第三章 房地产企业第一节房地产企业概述1、 房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动内容，在充分利用企业资源的基础上实现房地产企业经济效益最大化（改错P32）2、 房地产企业在国民经济中的作用（简答题P34）（1） 为国民经济的发展提供物质保证（2） 为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源（3） 为相关产业的发展起到有力的带动作用（4） 促进消费结构和产业结构的合理化3、 房地产企业分类框架图4、5、 根据房地产企业经营特点进行分类（P37）（1） 房地产
5、专营企业（2） 房地产兼营企业（3） 房地产项目型企业6、 房地产企业的资质我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级（P38）7、 我国房地产开发企业发展现状（简答题P41）（1） 企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小（2） 企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢（3） 企业成长性良好，但盈利能力相对滞后（4） 企业的区域分布具有较高的集中性（5） 企业融资渠道比较单一（6） 企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业第二节房地产企业人员与组织1房地产企业组织结构形式（p4851图看书）（1） 职能型组织结构（2） 项目性组织结构（3）
6、矩阵型组织结构（4） 混合型组织结构第三节房地产企业经营与管理1房地产企业经营目标的内容（p52）（1） 成长性目标（2） 盈利性目标（3） 竞争性目标2房地产企业经营目标体系（p53）图第四章 房地产开发与经营环境分析第一节房地产开发与经营环境概述1、 房地产开发与经营环境的构成（p62）可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境2、 房地产开发与经营环境的特点（简答p63）（1） 关联性（2） 可变性（3） 相对性（4） 层次性第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容1、 环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地产业发展的进程（p6
7、4）2、 房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段(p69)第三节房地产开发与经营环境分析方法1、 SWOT分析法（p75）Swot分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举s、w、o、t的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断Swot分析思路（p76）（1） 企业优势与环境有利条件结合，即SO机会点（2） 企业优势与环境不利条件相结合，即ST可规避风险点（3） 企业劣势与环境有利条件结合，即WO可借力机会点第四节房地产开发与经营机会选择与风险分析1、 时机的选择p77 （1） 房地产周期不同阶段的时机选择房地产周
8、期随房地产类型的不同会有所不同，相处于上升期阶段时，房地产市场供给数量小于需求数量，需求量呈现出不断增长的趋势，而供给量不断增长以满足需求。在房地产周期处于高峰期开始阶段时，一般都会出现房地产热，房地产价格相对较高，市场呈现出供需两旺的势头，不少房地产投资商趋之若鹜，认为此时入市，时机有利2、 房地产开发与经营风险分析p8083（1） 政治风险（外）（2） 经济风险（外）（3） 金融风险（外）（4） 来自自然界和冲突的意外风险（外）（5） 个别风险（内）第五章 房地产开发用地的获取第一节土地使用权的获取1、 完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的
9、一环就是获取土地使用权（p85）2、 土地使用权出让（名词解释p85）：是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为（P86）3、 土地使用权出让年限（p87）：居住用地70年；工业用地50年；科技、教育、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年4、 土地使用权出让的方式（p8788）（1） 招标出让（2） 拍卖出让（3） 挂牌出让5、 挂牌出让（名词解释P88）：土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接
10、受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为6、 招标、拍卖和挂牌交易比较（p88图）7、 土地使用权转让的概念（p91名词解释）：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转让给他人的行为8、 土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利和义务范围内进行，权利人不得擅自改变土地用途和土地使用条件；按照出让合同的约定，受让方已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上（p9192）9、 熟悉出售、交换和赠予三种转让方式（p
11、93）10、 土地使用权行政划拨（p94名词解释）：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地使用交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为11、 土地使用权行政划拨的主要特征（P94简答）（1） 没有明确的使用年限（2） 无需支付土地使用权出让金（3） 不能随意转让、出租和抵押12、 土地使用权划拨的审批权限（P95）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的油国务院批准；征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案 第二节房地产开发用地的征用拆迁1、 土地征用的含义（p96）：是指国家为了
12、公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为2、 土地征用流程（p96）：建设项目的预审 用地申请拟定征地方案签订征地协议出让或划拨土地颁布土地使用证3、 土地资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作（p97）4、 受理用地申请的国土资源行政主管部门对符合条件的，应当受理，并在30日内拟定农田地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书（p97）5、 征用耕地的土地补偿费为该被征用前3年平均年产值的610倍6、 青苗补偿费（p98名词解释）：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或者土地使用
13、者以经济补偿（p98）7、 每一个农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍（p98）8、 补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法人（p100）9、 房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换（p100）10、 产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为（p100）11、 安置对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人（p101）第三节房地产企业参与土地竞标1、 地价
14、测算（p103）假设开发法，其可靠性程度的高低主要取决于两个预测：第一、是否根据土地最佳利用方式开发，包括地块的用途、建筑规模、容积率、建筑设计等；第二、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格2、 运用假设开发法的效果，除了对假设开发法本身掌握的运用程度以外，还有以下几个要求（p103）：第一，稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规 第二，全面合理的房地产投资开发和交易税费项目 第三，长远、稳定的土地供给计划， 第四，完整、公开及透明度高的房地产资料数据库3、 假设开发法测算地价的步骤（P103 案例题重点）：（1） 调查待开发房地产的基本情况，包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达程度等（2） 选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途，建筑密度，容积率等（3） 估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算（4） 预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润（5） 测算地价。可用公式表示为：地价开发完成后的房地产价格房屋开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 专心-专注-专业
