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1、目 录第一章 投资环境分析2一、国际宏观经济运行状况2二、中国经济运行状况3三、国内房地产业3（一）重要的支柱产业3（二）2007年房地产宏观调控3总结：4第二章 区域房地产市场分析4一、河北省乡镇主要规划内容4二、城镇规划建设对白沟的影响5三、白沟房地产市场分析5（一）白沟镇简介5（二）白沟镇特色及城镇建设6（三）白沟镇经济建设7（四）白沟房地产市场分析9一级市场情况：9二级市场情况：9总体供应量10产品情况10价格走势11户型情况12销售情况12项目进度13（五）竞品分析总结：13四、客户群分析14（一）成交客户情况14（二）本案的目标客户选取14第三章 本案分析16一、项目概述16二、项
2、目SWOT分析17第四章 营销推广策略18一、推广主轴线18二、项目营销策略19（一）项目优势19（二）营销策略19白沟市场调研报告第一章 投资环境分析一、国际宏观经济运行状况 2007年世界总产出增长率预计为3.2。联合国发布的2007年世界经济形势与展望报告，预测2007年世界经济增长将减缓，但发展中国家的经济增长仍将保持强劲势头。联合国的这份年度报告说，世界经济在经历了三年历史性的强劲而普遍的增长之后，预计在2007年将减速，世界总产出增长率预计将从2005年的4.0%和2006年的约3.8，下降到2007年的3.2。1、报告指出，美国房地产市场的减弱是世界经济增长减速的主要原因。美国房
3、地产繁荣的降温预计将降低消费者的需求，导致美国经济增长率在2007年将减弱到2.2%。日本与欧洲的经济复苏不足以强劲到取代美国成为世界经济增长的动力。但报告同时也指出，美国公司财务状况是健康的，仍有放松银根的空间，因此，目前的经济形势不至于导致衰退。2、报告指出，东亚经济将继续带领发展中国家经济增长的势头，维持2006年7.6%的增长率。中国的经济增长率超过10%。以印度带领的南亚，2006年的经济增长率为6.7%强。预计未来的增长势头仍很强劲，东亚经济将以平均7.0%的增长率持续扩张，而南亚在2007年将稍有放慢。3、报告指出，2006年美国经常账户赤字增加到接近9000亿美元，美国经济增长
4、减缓的主要原因是其房地产行业的衰退，美国房地产价格下降如果失控，将导致进口减少，影响中国经济。二、中国经济运行状况(一) 2006年全年GDP增长10.7%，GDP增长率连续四年超过10%。(二) 2006年下半年，投资随着一系列政策措施而降温。(三) 贸易顺差创历史新高，净出口增长对GDP增长的贡献度从上半年的2个百分点上升到下半年的3.3个百分点。 (四) 消费继续强劲增长，但增速仍然低于总体GDP增长。以消费价格表示的通货膨胀率上升。2006年12月份的消费价格指数同比增长了2.8个百分点。非食品消费价格指数保持在1%的较低水平。2006年第四季度的生产价格指数约为3%，原材料价格同比上
5、升了5个百分点，全年原材料价格上涨有所放缓。(五) 从2006年年中，中国的股票市场大幅攀升。股价的攀升再次激发了公众投资股票市场的热情，并且将直接导致对房地产投资热情的降低。三、国内房地产业（一）重要的支柱产业我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境
6、外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。（二）2007年房地产宏观调控1、2006年涉及房地产各方面的调控政策已基本到位，2007年的主要任务是落实既有政策。从2005年算起，今年已经是房地产宏观调控的第三年，在过去的二年中国家出台了涉及房地产各环节的调控政策，但效果不尽如人意。在调控的第三个年头国家主要应该重点落实好这些已经出台的政策，达到当初政策设计时候的预期目标，诸如70/90这些比较严厉的政策将在今年得到进一步细化和落实。2007年，是政策落实年，将房地产宏观调控进行到底。2、困难群众的住房保障水平是一个社会和谐水平的体现，2007年重点落实经济适用住
7、房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求，加快构建多层次的住房保障体系，在所有城市和县城镇都要建立廉租房制度。2007年国家在住房保障政策方面是新的亮点。3、把好土地和信贷两大“闸门”，是今年房地产宏观调控的基调。土地方面，从“国六条”指出要发挥土地政策的调节作用开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，中央政府对土地的监管力度逐渐加大，在今年，利率上调，存款准备金率上调都会提高宏观调控的效果。总结：（一）近几年内国际及国内宏观经济将会保持平稳运行。（二）亚洲尤其是中国仍是国际房地产投资者关注的热点。（三）目前政府大力挤压房地产泡沫，国内房地产开发将更趋于理性，从而保证平稳运行，从周
8、期上讲，国内房地产市场仍处于稳定上升的繁荣阶段。（四）国内房地产投机行为越发难行其道，开发商以及投资机构持有商用物业追求中长期利益将逐步成为趋势。（五）今年，国家将加大力度监督各个宏观调控政策的落实情况，2007年是宏观调控的落实年。第二章 区域房地产市场分析一、河北省乡镇主要规划内容1、充分利用环京津和环渤海的区位优势，注意与周边地区优势互补、相互促进、共同发展。要增强石家庄和唐山的省域中心城市作用，带动省内各级城镇积极参与京津冀、环渤海地区的区域协作和城镇分工。要坚持大中小城市和小城镇协调发展，引导产业和人口向各级城镇合理集聚，提高城镇综合承载能力。2、重视小城镇建设和发展。要加强对小城镇
9、建设的分类引导，以县城、中心镇为重点抓好规划建设。小城镇发展要特别注意因地制宜、规模适度，严格控制沿公路两侧的开发建设。要加强对产业布局的合理引导，立足当地优势，发展特色经济和农产品加工业、农村服务业，壮大县域经济。要加强小城镇基础设施和生态环境建设，逐步健全和完善服务功能。3、改善生态环境。要按照可持续发展的要求，依据规划提出的全省和省内各城市工业固体废物综合利用、生活垃圾无害化处理，以及大气、水体、声环境保护等目标，切实落实省内各地区、各流域的环境保护和污染防治措施。要加强白洋淀、永定河等重点地区的生态环境保护工作，严格控制水源涵养区、城市地表水源地、基本农田保护区、自然保护区、风景名胜区
10、内的开发建设。二、城镇规划建设对白沟的影响1、提高了白沟镇的人口聚集密度，提升了整体的综合承载能力。2、有助于提高白沟镇的基础设施配套和生态环境建设。3、由于对重点城镇的综合改造，有利于提升白沟镇的经济发展水平，从而促进房地产业的快速发展。4、由于要加强对产业布局的合理引导，发展特色经济，促进了白沟地区商业的蓬勃发展，使白沟镇的“十城”的商业发展目标得以快速实现，带动了房地产行业的进一步发展。三、白沟房地产市场分析白沟位置图：（一）白沟镇简介白沟，中国北方著名的商镇，河北省高碑店市所辖副县级建制镇。地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公里，东至天津108公里
11、，南到保定62公里。紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇，京开公路、京广公路、京深高速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过。白沟辖33个村街，总面积54.5平方公里，镇区面积16平方公里，人口11万多人。（二）白沟镇特色及城镇建设1、目前，白沟建起了白沟箱包交易城、皮革市场、五金饰件及箱包辅料等几大特色专业配套市场，成立了箱包企业集团、箱包研究所。2、白沟政府实施“名牌带动”战略，对全国知名商标的“玉兔”品牌予以重点扶持。制定“名牌战略规划”，从资金拆借、技术开发、人才引进、信息引导等方面扶优限劣，对名牌产品的开发和发展实行持久的优惠政策。3、白
12、沟镇以商业、商贸为主，制定了“大商贸”的战略，确立了“十城”的发展目标，具体为电子商贸城、五金机电灯饰城、箱包交易城、鞋帽城、工业城、服饰城、小商品城、汽贸汽配城、五金皮革城、食品药品保健品城，目前白沟镇已经进入了品牌经营的时代。白沟“十城”分布图如下：（三）白沟镇经济建设2006年，全镇财政收入完成1.1亿元，农民人均纯收入达8800元，目前，白沟建有两所中学，20所小学，有110千伏变电站一座，日供水能力1.2万吨的自来水厂一座，大型污水处理场一座，有5万门装机容量的程控机房，两家较有规模的医院，有200多条运输线路，日800辆次的货运和客运车辆通往全国1000多个县级以上城市，投资285
13、0万元的物流中心即将投入运营，有投资6000万元建起的白沟四星级坤源大酒店、投资1200万元建起的贵宾楼和众多服务水准较高的宾馆饭店。1、市场成交额年度市场总成交额2003年99.6亿2004年130亿2005年171亿2006年188亿2、年人均纯收入年度人均纯收入2003年5800元2004年6090元2005年6780元2006年8800元分析：商贸市场的成交总额在快速的增长，2006年已经达到188亿元，预计今年要达到200亿元，白沟镇的人均收入也在不断的增长，预计今年人均收入过万元，占到天津人均年收入的50%以上，购买力的不断增强，会对房价的拉升起到促进作用。（四）白沟房地产市场分析
14、一级市场情况：获取方式白沟的土地市场基本是与当地的政府合作取得，基本没有招牌挂的形式价格10-12万/亩分析：按照10/亩计算，容积率在1.5左右，楼面价在100元/平米，加上建安成本及大小配套，预计成本价要在1500-1600元/平米，这只是最低推算，若为高层，成本价格还要高，故成本的增加，也会带动房地产市场价格的上升，预计白沟的市场均价会在短期突破2000元/平米。 多层建安成本：700元/平米 17层小高层建安成本：1200元/平米 高层建安成本：1500元/平米二级市场情况：1、竞品项目分析 住宅及商业分布图具体如下：凤凰城盛景国际阳光凯旋城阳光凯旋城仁和家园现代城国际箱包城五金机电城
15、小商品城服装城工业城鞋帽城电子商贸城药品保健城汽贸汽配城五金皮革城住宅产品：总体供应量项目名称建筑规模位置建筑形式盛景国际77000北外环路与富强路交口高层凤凰城70000涿白路与五一路交口7层带电梯阳光凯旋城70000团结路与政府街交口小高层现代城市花园100000富民路于五一路交口砖混仁和家园50000富民路与津保路北500米6层带电梯合计367000-产品情况项目名称销售均价楼层情况盛景国际2100元/平米29层凤凰城1600元/平米小高层阳光凯旋城1700元/平米多层、小高层现代城市花园1400元/平米多层仁和家园1380元/平米6层分析：目前，白沟市场总体供应量在367000平米，均价在1500元/平米左右，在售住宅中以多层和高层建筑相结合，大部分为6-7层，29层的
