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1、旅游景观观房产开开发研究究初探上海海与杭州州对比研研究谢维新目前，“景观房房产”开发正正掀起一一股热潮潮，不仅仅为中国国的房地地产业带带来了新新的活力力，也代代表着一一个真正正地产时时代的到到来。景景观房产产是有别别于传统统住宅的的全新概概念，其其产生与与发展是是经济发发展的必必然结果果。生活活水平的的提高，人人们对居居住环境境和居住住空间有有了更高高的要求求，追求求人居于于自然的的高度和和谐成为为一种居居住时尚尚，景观观房产正正符合了了人们这这种对高高品质生生活的追追求。因因此，这这种房产产也必将将从经济济发达的的城市地地区开始始。一、 旅游景观观房产的的研究背背景旅游景观观房产可可追溯到到
2、中世纪纪欧洲世世袭贵族族的度假假城堡，并并在二十十世纪初初法国南南部地中中海沿岸岸形成雏雏形。旅旅游景观观房产真真正开始始形成的的时间是是二十世世纪初，地地点则主主要集中中在法国国南部地地中海沿沿岸。那那里气候候宜人适适宜度假假，当地地房产商商们开发发了大量量的海滨滨别墅，吸吸引了欧欧洲、北北美的贵贵族、富富商蜂拥拥而至，一一时间地地中海成成为欧洲洲的度假假中心，专专为实现现旅游功功能的休休闲度假假村开始始出现。到二十世世纪六十十年代，法法国阿尔尔卑斯山山地区的的别墅度度假村，首首先以分分时销售售的方式式招揽客客户，标标志着旅旅游景观观房产的的开始。而而旅游景景观房产产真正的的发展，则则出现在
3、在19770年代的的美国，由由于房产产商在销销售中引引入了“时权”概念，刺刺激了消消费者购购买，后后期并发发展成了了目前欧欧美相当当流行的的“假期交交换系统统”。今天，遍遍布世界界各地的的分时度度假酒店店、高尔尔夫度假假村、山山地度假假村、休休闲别墅墅等，将将旅游景景观房产产市场推推向了一一个新的的高潮。美美国迪斯斯尼公园园、日本本长崎“豪斯登登堡”、法国国巴黎“梦幻中中心”等大型型旅游项项目纷纷纷将旅游游景观房房产作为为其开发发经营的的重要内内容之一一，并取取得了成成功。欧欧美最近近10年内开开工建设设的主要要旅游景景区、度度假区、会会展中心心等项目目中，92%以上规规划有为为旅游配配套的景
4、景观房产产。二、基本本概念、类类别及发发展状况况1基本本概念由于旅游游景观房房产源于于国外，有有关概念念19990年代才才开始进进入中国国，因此此对于其其概念来来说，就就不乏加加入些地地区和时时代因素素。目前前，在国国内处于于导入阶阶段的这这一概念念，多被被称为“景观房房产”，但此此称谓由由于内涵涵的不同同正发生生着混淆淆。“景观房房产”有的用用来指旅旅游产业业与房地地产业相相结合的的一个广广义的概概念；有有的则用用来指具具体建筑筑设计中中将建筑筑与景观观相结合合的一种种相对狭狭义的概概念，国国内许多多房地产产项目，在在营销策策划中都都将自己己称之为为“景观房房产”，而其其实质或或该项目目有一
5、定定容量的的小区景景观设计计，或指指该项目目具有依依傍自然然景观资资源的特特点等等等。因此，笔笔者对其其基本概概念界定定为：旅旅游景观观房产实实质依托托周围丰丰富的旅旅游资源源（包括括自然景景区、人人造景观观、人文文景观），为为全部或或部分实实现旅游游功能而而开发建建设及经经营运作作的房地地产项目目。简单单的讲就就是指景景在房群群中，房房群在景景中，景景因房群群而显灵灵性，房房群因景景而凸现现优美。景景观房产产往往以以人文关关怀与回回归自然然为主题题，是在在房产开开发过程程中以景景观为卖卖点的房房产建筑筑，它更更加注重重居住环环境和居居住空间间的休闲闲性、舒舒适性、娱娱乐性以以及功能能方面的的
6、实用性性。2类别别旅游景观观房产的的开发对对象为房房地产项项目，并并作为旅旅游物业业在市场场中运作作，因此此其销售方式式有别于于一般的的房地产产销售。针对不同的旅游物业，主要采取产权式和时权式的经营模式。因此，笔者将旅游景观房产的主要形式以“开发模式”和“经营模式”加以区分。（1） 按开发模模式区分分。开发发模式主主要分为为：酒店店、休闲闲度假村村、各类类主题型型度假物物业、大大型综合合性项目目内的配配套物业业等。（2）按按经营模模式区分分。旅游游景观房房产的经经营模式式主要包包括：产产权模式式、时权权模式和和养老型型物业的的经营模模式等。3 内旅游景景观房产产的开发发经营状状况及国国际经验验
7、借鉴（1） 国内旅游游景观房房产的开开发经营营现状。上上世纪八八十年代代末期，国国内开始始了部分分在旅游游度假区区之内的的以度假假村为主主的旅游游景观房房产开发发，东南南沿海也也开始出出现以休休闲度假假为主的的旅游景景观房产产的开发发。1990年代末末，国际际上的分分时度假假和产权权酒店等等旅游景景观房产产经营模模式概念念引入中中国，并并率先在在海南等等地开始始实践，开开创了中中国旅游游景观房房产的新新局面。时时下，海海南、深深圳、青青岛、杭杭州、厦厦门、北北京等地地已开工工的旅游游景观房房产项目目达到近近百个，其其中以分分时度假假模式经经营的项项目超过过30个，以“高尔夫夫、山地地、滑雪雪、
8、冲浪浪、野外外运动”为主题题的休闲闲度假住住宅、别别墅、酒酒店超过过80家。国国内目前前涉足该该领域的的公司超超过100家，主主要有首首创、海海航、中中信、中中旅等大大型企业业以及一一大批房房地产开开发商。20000年以来来，海南南、深圳圳、南京京、北京京、大连连、秦皇皇岛等城城市纷纷纷出现了了产权酒酒店。产产权式酒酒店这种种模式的的引入，一一方面可可以使酒酒店闲置置的客房房资源按按房地产产的方式式迅速收收回投资资；另一一方面可可以提高高酒店开开房率，拓拓展客源源市场，提提高综合合效益，具具有不影影响酒店店正常经经营和不不需要酒酒店再投投资进行行客房建建设、改改造等特特点，是是解决我我国目前前
9、酒店开开房率偏偏低现状状的一种种低风险险的可行行方案。（2） 国际旅游游景观房房产的开开发经营营借鉴。要要发展我我国的旅旅游景观观房产业业，不仅仅要了解解自身状状况，更更要借鉴鉴国际市市场的发发展经验验，总结结起来即即为“天时、地地利、人人和”三方面面因素。所谓“天天时”，即社社会发展展、人民民生活水水准和消消费意识识的提高高，促使使这一特特定市场场需求的的产生，这这是旅游游景观房房产形成成的“天时”。所谓“地利”，即以以优美的的自然环环境、舒舒适豪华华的内部部环境为为主要特特征的旅旅游景观观房产的的开发，使使符合这这一特定定市场需需求的产产品大量量涌现，是是为“地利”。所谓“人和”，即符符合
10、旅游游景观房房产项目目需求的的专业规规范化管管理模式式以及产产品特性性相匹配配的经营营模式的的形成，是是为“人和”。三、杭州州与上海海对比研研究旅游游景观房房产开发发（一）杭杭州发展展旅游景景观房产产的可行行性1资源源条件俗话说：“上有天天堂，下下有苏杭杭”。杭州州自古就就以其丰丰富的自自然和人人文资源源闻名于于世，悠悠久的历历史造就就了杭州州深厚的的文化底底蕴，留留下了灵灵隐寺、飞飞来峰、雷雷峰塔、南南宋皇城城遗址、良良渚遗址址等宝贵贵的遗产产。优良的自自然山水水是旅游游景观房房产最好好的背景景，良渚渚文化、运运河文化化、西湖湖文化、南南宋文化化等，则则为提升升旅游景景观房产产的文化化品位提
11、提供了最最佳的养养分。2区位位、交通通和客源源条件杭州位于于中国东东南沿海海，长江江三角腹腹地，浙浙江东北北部，地地理位置置优越，交交通便利利。沪杭杭铁路、浙浙赣铁路路、沪杭杭宁高速速公路、320国道、京京杭大运运河等将将杭州和和全国各各地连接接在一起起。这些些都将使使杭州的的旅游交交通真正正实现快快速、畅畅通、舒舒适、安安全。杭州市乃乃至整个个浙江省省，都是是经济非非常发达达的地区区，有钱钱有闲的的阶层人人数庞大大，居民民的消费费观念较较为先进进。3经济济条件（1）经经济发达达，且发发展迅速速。（2）相关关产业发发展成熟熟。（3）一批批发展旅旅游景观观房产的的骨干企企业逐渐渐形成。4政策策条
12、件旅游景观观房产“旅居结结合”的特性性，恰好好与杭州州“游在杭杭州，住住在杭州州”的发展展口号不不谋而合合。因此此，政府府对于旅旅游景观观房产的的开发大大开绿灯灯，并提提供资金金、土地地等方面面的优惠惠政策。5时代代条件种种迹象象表明，休休闲已成成为我们们这个时时代的重重要特征征之一，并并已成为为社会文文化活动动的重要要组成部部分。随随着带薪薪假期的的普及，留留给人们们的休闲闲时间将将更加充充裕。而而以实现现休闲度度假旅游游功能为为主的旅旅游景观观房产，将将会成为为休闲时时代的上上佳选择择。（二）上上海的可可行性研研究对比比1资源源条件和杭州相相比，上上海的自自然资源源远不如如杭州丰丰富，但但
13、可以从从现代人人造景观观入手。19990年代，上上海市旅旅游局和和上海电电视台等等单位联联合组织织上海十十大新景景观评选选活动，候候选的新新景观有有：（1）内环环线高架架；（2）人民民广场；（3）古北北新区；（4）新外外滩；（5）浦江江双桥（南南浦大桥桥、杨浦浦大桥）；（6）国际际贵都大大酒店；（7）新锦锦江大酒酒店；（8）徐汇汇区绿化化景观；（9）上海海商城；（10）海华华花园；（11）康乐乐小区；（12）虹桥桥开发区区；（13）地铁铁一号线线12个站；（14）豫园园商城；（15）花园园饭店；（16）上海海商务中中心交易易大厦；（17）上海海影城；（18）甘泉泉苑；（19）上海海广播电电视大
14、厦厦；（20）东方方明珠电电视塔。这这些候选选新景观观无一例例外地都都属于景景观房产产和景观观建筑之之列。加加上百年年来海派派文化的的滋养，使使上海旅旅游景观观房产展展现出与与杭州十十分不同同的特色色风格。2区位位、交通通等条件件作为国际际化的大大都市，在在旅游方方位交通通这些基基本硬件件条件上上自是不不用说，无无论航空空、铁路路还是航航运和公公路都十十分便捷捷，再有有新建成成的洋山山深水港港，使上上海真正正成为国国际航运运中心。3经济济政治等等条件上海可以以说是全全国经济济最发达达的城市市，有钱钱有闲的的人也很很多。相相较之杭杭州，两两个城市市房价有有些地段段不相上上下。另另一方面面，杭州州
15、的休闲闲意味更更浓厚些些，并且且居民的的消费观观念也比比上海本本地居民民的消费费观念相相对先进进。因此此，上海海居民的的消费观观念还有有待进一一步提升升。（三）开开发现状状1杭州州旅游景景观房产产现状旅游景观观房产被被媒体称称为“当旅游游爱上房房地产”，而在在杭州这这种大规规模的“联姻”始于19999年开业业的杭州州乐园（一一期）。在在单日游游客人数数创下杭杭州第一一的同时时，这座座主题公公园附属属的旅游游景观房房产售出出了约90%。杭州乐园园是省级级旅游度度假区湘湖旅旅游度假假区的主主体工程程，距杭杭州城区区12公里，是是国内最最大的旅旅游度假假区之一一，由宋宋城集团团投资兴兴建。已已开发完
16、完成的杭杭州乐园园一期投投资近4亿元，园园区内的的旅游景景观房产产名为“天城房房产”，面积约10万平方方米，分分为公寓寓和别墅墅两类。其其中公寓寓500多套，分分四个板板块，面面积从20170平方米米不等，总总价约在在650万元之之间。别别墅总价价主要在在100400万元间间。购买买客户以以省内一一些经济济发达地地区的人人员为主主，购买买目的主主要用于于度假和和投资，所所以小户户型较大大户型好好销。目目前，杭杭州已开开发和在在建的景景观房产产如下表表：项目名称称项目简介介投资商杭州乐园园(二期)位于湘湖湖旅游度度假区内内,总占地地面积70000亩o二期项项目将南南部房产产与擅长长旅游和和主题公公园建设设的宋城城集团合合作,发挥南南部房产产开发房房产品的的优势,计划建建设国内内一流的的旅游
