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1、2007 年房地产估价师真题及答案 -开发经营与管理一、单项选择题 (共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请 在答题卡上涂黑其相应的编号 1房地 产投资信托基金的投资收益 主要来源于 其拥有物业的 ( 。 A. 销 售 收 B 转 让 收 C 租 金 收 入 D 利 息 收 入 2当房地产开发商将建成后的物业用于出租或 ( 时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B抵押C转D 经营3 下 列风险中属于系统风险的是 ( 。A.比较风险 B 市场供求风险C.未来运营费用风险D 持有期风险4买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映 了房地
2、 产 的 ( 。A. 不 可 移 动 性 B 适 应 性 C 弱 流 动 性 D 相 互 影 响 性 5某销售型住房市场年初的住房存量为100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本 年 新 竣 工 住 房 13 万 套 ， 销 售 住 房 8 万 套 ， 则 吸 纳 周 期 为 ( 年 。A 0 63 B 1 63 C 2 25 D 12 506在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并 逐渐接近合理 水平，这一阶段处于房地主市场自然周期 的( 。A. 第 一 阶 段 B 第 二 阶 段 C. 第 三 阶 段 D 第 四 阶 段7 下 列 关 于 房 地 产 泡 沫 的
3、 表 述 中 ， 错 误 的 是 ( 。A. 市 场 参 与 者 的 投 机 需 求 是 房 地 产 泡 沫 产 生 的 直 接 诱 因B 可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C. 房 地 产 泡 沫 产 生 的 基 础 是 土 地 有 限 性 和 稀 缺 性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8 市 场 趋 势 分 析 中 的 时 间 序 列 分 析 法 不 包 括 ( 。A.移动平均法 B 指数平滑法 C.市场因子推演法D 简单平均法9实行施工总承包的房地主开发工程，施工现场的安全应由(负责。1 / 12A. 开 发 商 B 监 理 单 位 C. 分 包
4、单 位 D 总 承 包 单 位10根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( 。A.目标定价法B 成本加成定价法C.随行就市定价法D 价值定价法11房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率 ”的方法来分析入 住 率 ， 这 种 调 查 方 法 属 于 (。A. 观 察 法 B 实 验 法 C. 讨 论 法 D 问 卷 调 查 法12. 2006年某市商品住宅实际销售量为 410万m2，预测销售量为380万m2。如 果平滑指数a=0. 65,则用指数平滑法预测的2007年该缄市商品住宅销售量为(万m2。A .390 . 5 B . 399 . 5 C . 523 .
5、 5 D . 543 . 013. 下列影响 购房者购买行 为 的 因素中 ， 属 于心理 因素 的是 ( 。A. 生 活 方 式 B . 受 教 育 程 度 C. 购 买 动 机 D . 自 我 形 象14. 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面 (如增加广告预算、加强促销活动等 却不予理会。这种竞争者属于 (竞争者。A. 从 容 不 迫 型 B . 选 择 型 C. 凶 猛 型 D 随 机 型15 . 房 地 产 置 业 投 资 工 程 的 不 确 定 性 因 素 不 包 括 ( 。A. 购 买 价 格 B . 容 积 率 及 有 关 设 计 参 数C.
6、空 置 率D . 运 营 费 用16. 银行为某家庭提供了期限为10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷 款 、 若 该 笔 贷款 的 实 际 年 利 率 为 7. 25 ， 则 名 义 年 利 率 是 ( 。A . 7 . 02 B . 7 . 04 C . 7 . 50 D . 7 . 85 17. 银行为某家庭提供了一笔总额 1 0万元、期限 10年、年利率 6的住房抵押 贷款。若采用月还款常数为 0. 7的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息。 则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的月 供 负 担 减 少 了 ( 元 。A .137 .5 B
7、.410 .2 C .432 .2 D .452 .218. 房地产开发企业的利润可分为 4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为(。A. 利 润 总 额 B . 投 资 利 润 C. 税 后 利 润 D . 可 分 配 利 润19已知某房地产投资工程的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投 资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后 利 润 为 500 万 元 ， 则 工 程 的 资 本 金 利 润 率 为 ( 。A 10 0 B 14 0 C 25 0 D 35 0 20某房地产开发工程的总开发成本为 2600 万元，竣工后
8、的销售收入为 4500万 元， 销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370万元，则该工程土地增值 税 后 的 开发 成 本 利 润 率 为 ( 。A 45 05 B 49 31 C.58 86 D 63 6 21张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金 来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元， 各项成本费用为 34 万元，其中支付银行利息 15万元。则张某的这项投资在第 4 年 的 利 息 备 付 率 是 ( 。A 1 07 B 1 47 C 2 07 D 3 3322. 某房地产开发工程的占地面积为
9、1万m2，容积率为1. 5,如果房屋开发成 本为3000元/ m2(按建筑面积计 ，预测能够以8000元/ m2(按建筑面积计 的销售 价格实现全部销售，则该工程实现盈亏平衡的最高土地取得价格 (按占地面积计 为 (元/m2。A .3000 B ，5000 C .7500 D .800023. 下列关于风险分析中解读法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( 。A. 解读 法对随机的 现金流进行概 率分 布估计 ， 得到 净效 益的 概率 分布B .蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C . 解 读 法 建 立 在 利 用 德 尔 菲 法 进 行 风 险 辨 识 与 估
10、 计 的 基 础 之 上D .蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解读法能够分析 更多个随机变量的风险问题24. 某房地产开发工程有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲二1500万元，E 乙=1800万元，E 丙=2200万元；净现值的标准差分别为 万S甲=890万元，S乙=910万元，S丙=1200万元，则该工程投资方案的风险从小到 大 排 列 顺 序 正 确 的 是 (。A.乙 丙甲B甲乙丙C 丙 甲乙D乙甲。A. 单 元 估 算 法B 单 位指标估算 算法C. 概 算 指 标 法D工程量近似匡算 算法26 在 房 地 产 开 发投资中，属于财务
11、费用的是(。A.折旧费B审计费C. 金 融 机 构 手续费D 无形资产摊销费27在投资工程的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是(。A. 固 定 资 产 购置支出B企业所得税C. 固 定 资 产折旧D贷款利息28资金来源 与运用表可以 用来进行房 地产 开发工 程的 ( 分析。A.现金流量B清偿能力C. 资 产 与 负 债 情况D .资金盈余或短缺情况29房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的( 。A. 分 离 B 独 C 对 D 融 合 30商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷 款 的 贷 款 价 值 比 ，
12、 原 因 主 要 是 ( 。A. 商 用 房 地 产 风 险 更 高 B 商 用 房 地 产 的 收 益 更 高C. 商 用 房 地 产 的 价 值 更 高 D 商 用 房 地 产 的 增 值 潜 力 更 大 31 建 设 贷 款 的 还 款 资 金 来 源 ， 通 常 是 销 售 收 入 或 ( 。A 租 金 收 入 B 土 地 出 让 收 入C 长 期 抵 押 贷 款 D 净 经 营 收 入 32银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条 件 ， 则会 给 银 行 带 来( 。A 操 作 风 险 B 法 律 风 险 C 信 用 风 险 D 管 理 风 险# / 12
13、33由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括 ( 。A.租金调整条款B 代收代缴费用条款C.装修费用条款 D 折让优惠条款34 下 列 关 于 零 售 商 业 物 业 租 金 的 表 述 中 ， 错 误 的 是 ( 。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B 知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间 隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之 外的部分D 营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高35某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5，经 营费用为潜在毛收入的 30，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共 计 120 万 元 ， 则 2006 年 的 净 经 营 收 入 为 ( 万 元 。A 330 B450 C， 650 D700二、多项选择题 (共 15题，每题 2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题 意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得 分 ； 少 选 且 选 择 正 确 的 ， 每 个 选 项 得 0 5 分 1固定资产投资按照工作内容和实现方式分类， 可以分为(投资。A. 建 筑 安 装 工 程 B 新 建 和 扩 建 C. 设 备 与
