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1、业主究竟该怎样使用专项维修资金呢业主究竟该怎样使用专项维修资金呢在购买商品房时，每个业主都要交纳一定比例的住宅专项维修资金，少则数千元，多则几万元。这笔钱是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。然而，不少业主在入驻小区多年后，仍不知道如何使用这笔钱。今年 12 月初，北京市住建委发布了专项维修资金应急使用办法，其中规定物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，相关业主可以提出代修申请。那么，业主究竟该怎样使用专项维修资金呢 ?北京晨报记者采访了业内人士、相关专家，为购房人讲解使用这笔钱的方法。专家解析解析 1钱去哪儿了 ?伟业我爱我家市场研究院的孔丹说， “业
2、主买房时，开发商按照政府的规定代收专项维修资金。换句话说，开发商是帮政府的忙，而不是乱收费。 ”物业管理专家舒可心对北京晨报记者说，开发商代收专项维修资金，应该把收上来的钱交给政府有关部门，可是有个别开发商把业主的钱挪作他用了。为了防止开发商挪用专项维修资金，业主在交了钱后，一定要催促开发商提供政府有关部门出具的专用票据。解析 2谁在管理钱 ?业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。舒可心告诉记者，专项维修资金的性质是业主专有，但按照法律规定必须共同使用的。换句话说，虽然钱是业主交纳的，但是每个业主不能单独使用这笔钱。购买商品房的业主刚入驻小区时，还没有成立业主大会。在业主大会成立前，业主交存
3、的住宅专项维修资金，由北京市住房资金管理部门负责日常管理。当业主成立业主大会，选举成立业主委员会后，业主就可以通过业主委员会来管理专项维修资金了。舒可心介绍说，经业主大会决议，业主委员会可以向政府申请，将本小区内业主交存的专项维修资金划转到业主大会开立的账户上。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。“目前北京市有不到30%的小区成立了业主委员会，并不是每个业主委员会都来管理专项维修资金，其中有不少小区还是由政府代管这笔钱的。”舒可心如是说。解析 3怎样使用钱 ?在孔丹看来，住宅专项维修资金的建立，相当于给住宅做了一个“大病医保”。孔丹告诉北京晨报记者，小
4、区里发生楼房外墙脱落、电梯坏了等“大病”，经过第三方专业的质量检测机构认定需要大修的，业主就可以动用这笔 “医保”钱了。不过，业主使用专项维修资金，必须按照政府有关规定来进行。舒可心说， 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，物业公司可以根据维修和更新、改造的项目提出使用建议;没有物业公司的，也可以由相关业主提出使用建议。使用建议必须由三分之二以上的受益人( 业主)同意。舒可心举例说，比如小区里的一栋楼发生电梯坏了，需要该栋楼三分之二以上的业主同意，才可以动用专项维修资金。而小区的一个大门坏了，要是动用专项维修资金，就需要整个小区三分之二以上的业主同意了。政府有关部门对使用建议审核同意后，向市住
5、房资金管理部门区县管理部发出划转专项维修资金的通知。市住房资金管理部门区县管理部将所需专项维修资金划转至维修单位。维修单位就可以用这笔钱修理小区的外墙、电梯或者大门了。舒可心还说，在专项维修资金划转业主大会管理后，物业公司可以提出使用方案，其中包括维修和更新、改造的项目、费用预算等内容，由业主大会依法通过使用方案。业主委员会将使用方案报送政府有关部门备案。然后，业主委员会就可以通过银行将所需专项维修资金划转至维修单位。解析 4遇到紧急情况怎么办?今年 12 月初，北京市关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知 ( 以下简称通知)正式发布。通知明确规定了电梯故障危及人身安全、
6、高层住宅水泵损坏导致供水中断等六种情形，可应急使用专项维修资金。实施应急维修需要使用专项维修资金的，无需三分之二的业主同意，但应当事前告知业主。专项维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业公司向政府相关部门提出申请。专项维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向政府相关部门提出申请。物业公司、业主委员会未按规定申请应急维修的，相关业主可以向政府有关部门提出代修申请。以后申请应急维修，可以最快实现 48 小时资金到账。通知还规定了相应的追责机制，因业主委员会、物业服务企业相互扯皮，不能履职，无法实施应急维修，严重影响业主生活的，由区县建委或房管局组织代修，同时追究物业服务企业和业主
7、委员会的责任。解析 5如何查询资金情况?钱被使用了，业主该如何查询呢 ?舒可心表示，由政府替业主代管专项维修资金的，业主可以向北京市住房资金管理部门申请查询。业主委员会替业主代管专项维修资金的，业主可以到业主委员会查阅相关的账目。如果业主持有光大银行发放的北京市房屋专项维修资金卡，那么业主查询专项维修资金的本金、余额等使用情况，将会变得更方便些。业主可以带着房本、资金卡等相关材料到光大银行的营业网点查询，也可以凭借密码等通过客户服务热线进行查询。业内观点观点 1可以保护全体业主的利益伟业我爱我家孔丹告诉记者，这个通知的出台，可以体现政府在为老百姓办实事。 通知的宗旨就是“简化程序，提高使用效率
8、” 。通知规定了六种可应急使用专项维修资金的情形，非常明确而清晰，小区遇到这六种情况，可以直接适用通知申请使用专项维修资金了。通知出台之前，使用专项维修资金，需要三分之二以上的业主同意，征求业主的意见需要很长的时间。有时候业主邻里之间协调不好，还不一定能达成协议。比如，一个小区的电梯坏了，5 层以上的业主同意使用资金更换电梯，5 层以下的业主不同意。通知规定，实施应急维修需要使用专项维修资金的，无需三分之二的业主同意，只要事前告知业主就可以了。这样可以避免业主之间的扯皮，大大缩短了使用专项维修资金的时间，能够更好地保护小区全体业主的利益。观点 2有利于保护公共利益舒可心认为， 通知的出台有正向
9、的作用，能够及时解决公共灾难发生的可能性，比方说，小区的消防水泵坏了，大家都不在乎，一旦遇到火灾，业主的生命安全将会发生危险。在这个时候， 政府就可以应急拿大家的钱来把水泵修好。业主感言“入驻多年，我不知道如何使用”2003年，胡女士在大兴区买了一套三居室的商品房。胡女士告诉北京晨报记者，她交了首付款 11 万多元，贷款万元，还交了专项维修资金 11000 多元。开发商交房后，她和家人住进新房居住。44胡女士说， “我在小区里住了多年，从没有动用过银行卡里的专项维修资金。我不知道自己交的钱去哪儿了，也不知道如何使用这笔钱。 ”四年后，胡女士看到物业公司发出通知称，光大银行会给每位业主发放一张银行卡。不久，胡女士收到了光大银行寄来的银行卡。胡女士向记者出示了光大银行资金卡，记者看到卡的正面除了印有中国光大银行的名字，还有北京市建设委员会的名称。与普通银行卡不同，这张银行卡有个特殊的名字 “北京市房屋专项维修资金卡” 。在卡的背面有一行小字写着“本卡供维修资金查询，不能提取维修资金，维修资金的使用遵守相关规定” 。记者在采访过程中发现，有不少业主像胡女士一样，不知道如何使用专项维修资金。
