《xxx房地产开发项目选址研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xxx房地产开发项目选址研究（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、同济大学工程管理专业课程大作业望凤居房地产开发项目选址研究课 程 名 称： 房地产开发与管理专业、年 级： 工程管理08级小 组 成 员： 谭鑫 叶双照闫凯 金李佳杨亚碧 指 导 教 师： 施建刚 教授 同济大学经济与管理学院2010.12目 录1. 区域项目概况- 1 -2. 选址原则- 3 -2.1住宅项目选址要以城市总体规划为依据- 3 -2.2住宅项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件- 3 -2.3住宅项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应- 3 -2.4住宅项目选址必须符合环境保护要求- 3 -2.5住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求- 3 -3. 选址思路和方法- 5 -
2、4. 宏观环境分析- 6 -4.1上海房地产宏观层面分析- 6 -4.1.1宏观调控政策- 6 -4.1.2 GDP与产业结构- 6 -4.1.3上海房地产业基本情况- 7 -4.1.4 CPI指数及其变化趋势- 8 -4.1.5上海市2010年房地产市场的发展前景- 8 -4.2嘉定房地产环境分析- 8 -4.2.1房地产开发投资大幅增长- 9 -4.2.2房地产开发投资结构日趋多元化发展- 9 -4.2.3新开工面积和竣工面积增幅“一升一降”- 9 -4.2.4 90平方米及以下商品住宅占比有所提高- 9 -4.2.5商品房销售呈现逐月稳步增长态势- 9 -4.2.6商品房空置面积稳步下降
3、- 10 -4.2.7国内贷款、自筹资金、定金预付款仍为企业资金三大支柱- 10 -4.2.8区县比较- 10 -4.3周边地区宏观分析- 10 -4.4嘉定房地产需求分析- 11 -4.5嘉定未来发展计划- 12 -4.5.1全力推进新城建设，进一步加速城市化进程- 12 -4.5.2着力推动创新和集聚，进一步加快结构调整和产业转型- 12 -4.5.3整合社会公共资源，进一步推动社会事业发展- 12 -4.5.4 强化社会综合管理，进一步改善民生- 12 -4.5.5加强政府自身建设，进一步提高科学发展的能力与水平- 13 -5. 地块周边环境分析- 14 -6. 地块比较分析- 15 -
4、6.1交通状况- 15 -6.2医疗、教育及文体娱乐等状况- 16 -6.3自然与社会状况- 17 -6.4市政公用设施- 18 -6.5政策方向及规划指标- 19 -6.6投入产出分析- 20 -6.7 SWOT分析- 22 -6.8指标加权分析- 22 -7. 选址结论- 24 -参考文献- 25 -I1. 区域项目概况凤凰市位于嘉定的中部，其东南西北分别接嘉东市、嘉南市、嘉西市、嘉北市。在该市的东北部，有老工业区及老城区。东部及东南部土地肥沃，有着大片的农田，老工业区与农田之间有个小型飞机场。西北部是大面积的新开发区，体育中心及大型医院位于新开发区和老城区中间，商业中心在整个城市的中心地
5、带。白鹭河由北向南横贯该市，在凤凰市西侧，白鹭河旁边，本市最高楼金融大厦巍然屹立，金融大厦旁有刚建成的高尔夫球场。孔雀湖则处城市南侧，在第一高楼对面汇于白鹭河，城市南侧孔雀湖及白鹭河沿岸是大片的绿地公园，风景优美。在整个城市的最南侧，有大片的学校及依学校而建的科研中心。在社会经济飞速发展的大背景下，各个城市都在制定适合本城市的发展战略。作为一个发展中的二线城市，凤凰市将从原来的劳动力出口的工业城市逐步转化为技术出口型城市。通过招商引资，以及随着城市的快速发展，越来越多的高科技人才及商务人士将来到凤凰市。考虑到这一点，定位于中高端的高层住宅小区开发是一个不错选择。我公司决定在该区开发一个中高端的
6、住宅小区项目。项目秉承公司“创建和谐人居环境”的理念，邀请众多设计名家合力打造。小区位于孔雀湖及白鹭河交界处，景色宜人，周围交通发达，与城市地标第一高楼隔河相望，极具时代感。图1.1 凤凰市区位示意图图1.2 凤凰市功能分区示意图2. 选址原则2.1住宅项目选址要以城市总体规划为依据城市总体规划确定规划期内城市人口及各类用地规模，划定城市规划区范围对新建住宅区做出安排，住宅建设项目选址必须与之相协调。住宅项目选址要与旧区改造结合。许多旧地块拆除后，新建了办公、商业和住宅楼，以及新辟道路、绿地和公共休息场所等。旧区改造给城市建设和发展带来挑战，也给住宅项目建设提供机遇。旧区改造面临任务繁重、动拆
7、迁成本高、资金短缺等问题，但应看到，相对而言市区具有商业发达、交通方便，教育资源集中等优点，这些无疑给发展商品住宅带来商机。2.2住宅项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件住宅建设项目必须考虑市政公用基础设施配套的可行性问题。市政公用基础设施配套通常是指供电、供水、供燃气、雨水和污水的排放、电话通讯及城市道路网络相连接的道路交通条件。住宅项目选址时应选择具有良好地址条件，适应建设的地区，用地力求规整，应当勘察地址条件和水文条件。2.3住宅项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应作为住宅项目选址必须充分考虑城市立体轨道交通发展情况，在城市轨道交通两侧选择，使居民出行便捷。如上海正在加快建设“十
8、字”加“环”及若干放射线组成的轨道交通网络骨干框架。国外城市居住选址也都大多这样，如莫斯科是先发展地铁延伸到郊区，然后再其周边建造住宅群。2.4住宅项目选址必须符合环境保护要求住宅项目选址应从可持续发展角度出发，考虑其周边的生态环境，要防止“三废”污染问题。城区的一些工程，结合产业调整，大部分要进行疏散，在城市总体规划的调控下，城市将逐步实现合理的功能分区。在住宅项目选址时，必须了解和防止周边有关工业建设项目产生高温、尘毒、震动、放射线、电磁辐射、高频等工业污染的情况。2.5住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求一般来说，城市均有一些专业和非专业机构使用的无线电发讯台和收讯台、广播发射台、电视
9、发射台及微波通道，根据国家有关规定，对其周围环境都有一定的控制和制约要求，特别是对其建筑高度有严格控制。对高压、高频设备的安装、高压线路的穿越也有明确的要求。这方面的制约因素在选址时不可忽视。同时应考虑机场周围地区净空控制，气象台周围地区净空控制和铁路规划控制。在住宅选址时，尽可能避开文物、寺庙等保护区。对优秀近代建筑保护范围和建筑控制地带内的新建、改建、扩建工程要严格控制，保护优秀近代建筑。对军事设施按军事禁区、外围安全控制范围、军事管理区、一般军事设施等4种范围分别按规定实施控制。其他还有园林绿地保护盒古树名木保护等。3. 选址思路和方法项目里涉及的三个备选地块目标都是针对中高端人群开发的
10、住宅公寓，作为开发商一方，原则上应以实现自身最大效益为选址的根本思路。而要实现收益的最大化就是要实现产出投入的最大值，同时兼顾考虑风险因素。 具体说来产出因素要考虑的指标主要有：地段、交通、基础配套、景观环境、土地增值空间以及潜在竞争者。投入因素的相关指标主要有：地价、建设费用、完善基础配套的投入、营销及其他成本。而风险因素主要考虑的问题有：政府的政策规划以及是否有足够多的目标人群数量等。4. 宏观环境分析4.1上海房地产宏观层面分析4.1.1宏观调控政策2010年上半年，国家及上海展开新一轮房地产调控，房地产调控政策涉及土地、信贷、税收、保障房等方面。为了落实本轮房地产调控，全国各地也纷纷推
11、出了本地的调控细则以及相关配套政策。上海是我国房地产调控的重点区域。上半年，上海推出的重要的房地产政策主要是在保障性住房方面，提出了上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)。上海当前已形成了动迁安置房、经济适用房、廉租房和公共租赁房等具有上海特点的政策保障房的四种形式。4.1.2 GDP与产业结构2009年，受国际金融危机影响早、程度深的上海经济，在经历了冲击之后触底稳步复苏，整体经济运行呈现前低后高走势。一季度生产总值增长31，二季度增长79，三季度增长98，四季度增长112。从主要经济指标的变化看，工业生产由降转升，企业利润实现增长，全年完成规模以上工业总产值2387308亿元，增长
12、32。地方财政收入逐步好转，全年完成地方财政收入25403亿元，比上年增长77，增幅比上半年和前三季度分别提高102个和29个百分点。城乡居民收入稳步提高，就业压力趋于缓和，至年末城镇登记失业率为43，与2008年持平。表 4.1 GDP与产业结构时期现值前值变动幅度2010年3季度9.310.3-1.002010年2季度10.311.9-1.602010年1季度11.910.71.202009年4季度10.78.91.802009年3季度8.97.91.002009年2季度7.96.11.802009年1季度6.16.8-0.702008年4季度6.89-2.202008年3季度910.1-
13、1.104.1.3上海房地产业基本情况上海的房地产市场在2009年经历了回暖的大转折，房地产销售面积远远超过新开工和竣工面积，房地产价格约上涨了五成。同时，上海市的住房保障取得了实质性的近战，经济适用房进入申购阶段，旧区改造采取了新的模式。展望2010年，利于房地产市场发展的因素很多，但上海市的房地产业需要再“十二五”规划的转型。2009年，上海市房地产开发投资1464亿元，比上年增长7.1%，占全社会固定资产投资的27.8%。房地产开发投资在绝对数值上呈增长趋势，但在全社会固定资产投资的比例仍没有达到三成。表4.2 上海房地产业基本情况时间房地产开发投资住宅投资办公楼商品营业用房2009年2
14、月112.1655.8719.3612.182009年3月118.0575.1621.5610.042009年4月94.4549.232.29.042009年5月80.7441.8411.4811.032009年6月123.4581.3811.4614.992009年7月153.5392.1624.9820.692009年8月142.198.6924.7433.582009年9月138.7576.0526.2224.032009年10月138.2987.716.8318.332009年11月160.62112.7216.2316.462009年12月107.292.152009年上海市房地产开发供给小幅度下降。上海市2009年商品房施工面积9961.6万平方米，下降4.1%。其中商品住宅施工面积6550.73万平方米，下降4.7%。商品房新开工面积2490.63万平方米，下降3.7%。其中商品住宅新开工面积1721.02万平方米，下降2.3%。商品房竣工面积2104.98万平方米，下降15%。其中商品住宅销售面积2928.04万平方米，下降14.4%。2009年上海楼市是价格急速上涨的一年。住房价格环比大幅上涨，在高位上再度向上攀升，屡创上海房价历史新高。从价格指数变化情况来看，2009年12月，中房上海住宅指
