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1、目录第一部分 提高物业管理服务水平的整体设想及策划第二部分 采取取的管理理方式、工工作计划划和物质质装备情情况第一节 拟采取取的管理理方式管理处内内管理架架构各部门工工作任务务及职责责范围管理处管管理机制制第二节 工作计计划前期管理理工作计计划常规管理理工作计计划管理处工工作流程程及工作作标准第三节 物质装装备计划划第三部分 管理理人员的的配备、培培训和管管理第一节 管理人人员的配配备第二节 管理人人员的培培训培训系统统的构成成图培训目标标培训内容容培训方式式训计划培训的评评估考核核第三节 管理人人员的管管理确定标准准、严格格招聘量才适用用、合理理配置规范管理理、分层层实施素质评价价、绩效效考
2、核激励驱动动、留住住人才第四部分 管理理规章制制度和档档案管理理第一节 管理规规章制度度7公众制度度24个个内部岗位位职责112个管理运作作制度334个考核制度度14个个第二节 管理处处档案管管理档案的建建立档案的管管理档案的运运程第五部分 各项项管理指指标的承承诺指标标采取的的措施第六部分 节约约资金降降低能耗耗的经济济运行方方案第七部分 经费费收支预预算和管管理标准准第一节 收支预预算经费测算算的依据据及说明明（小区区人员工工资支出出统计表表、小区区上学管管理费用用统计表表）物业管理理服务费费第八部分 丰富富社区文文化，加加强业主主相互沟沟通的具具体措施施第一节 社区文文化三项主题题三项特
3、征征社区文化化特点和和场地安安排社区文化化活动安安排社区文化化人员配配备情况况环境社区区文化第二节 便民服服务无偿服务务有偿服务务第九部分 物业业设施维维修养护护计划和和实施第一节 公共设设施维修修养护计计划公共设施施日常维维修计划划公共设施施定期维维护计划划及实施施方案第二节 房屋本本体维修修护计划划屋本体共共用部位位日常维维修养护护计划及及实施方方案屋本体共共用部位位定期维维修养护护计划及及实施方方案第一部分 提提高物业业管理服服务水平平的整体体设想及及策划郴州市郴州州百仕达达物业管管理有限限责任公公司注册册资本550万人人民币，物物业管理理资质为为三级。我我公司看看好郴州州的物业业管理行
4、行业前景景，并有有信心在在竞争中中发展壮壮大。“金苑阁”住宅小小区位于于郴州五五岭大道道81号号，规划划建设起起点高，硬硬件设施施条件好好。我公公司好能能获得该该物业管管理权，增增加我公公司在郴郴州的物物业管理理面积和和行业知知名度，提提高我公公司的物物管水平平，好处处不言而而喻。因因此，我我公司放放弃常规规的要价价条件，不不图短期期回报，与与开发商商共同进进退，共共同发展展。我公公司希望望以真诚诚和实力力来获得得开发高高和用户户的信任任和支持持。我公公司开展展管理工工作的思思路如下下：1、住宅交交楼时，我我方抓紧紧时间作作进驻前前的各项项准备，如如住房入入住时的的物业管管理合同同、装修修须知
5、、入入住手册册、培训训所需物物业管理理人员等等等工作作。2、做好管管理人员员的培训训工作。物物管人员员根据情情况的需需要分批批进入，尽尽可能减减少人力力成本和和其他管管理成本本的支出出。3、在实施施管理过过程中应应强化其其外观整整体视觉觉效果。在在住户装装修阶段段，应加加强宣传传和管理理，防范范未然、杜杜绝违章章搭建及及装置不不规范防防盗网的的现象；垃圾实实行分类类收集，提提高小区区环保意意识。4、积极参参与本物物业的市市场培育育。根据据物业管管理的特特征，协协助开发发商开展展招商策策划和市市场推广广活动。5、将本物物业定位位为郴州州市区内内高档住住宅小区区。因此此，我们们在制定定管理方方案和
6、人人员配备备时将以以提供与与其定位位相应的的物业管管理服务务为出发发点。并并有信心心实现我我们作出出的目标标和承诺诺，同时时实现与与开发商商双赢的的局面。第二部分 采取取的管理理方式、工工作计划划和物质质装备情情况现代化的物物业管理理必须采采取高效效、准确确、快捷捷、精简简的管理理模式。针针对“金苑阁阁”小区的的物业待待征及特特点，我我们制定定了规范范、系统统、科学学的管理理模式，以以及严密密的工作作计划和和精良的的办公装装备。第一节 拟采取取的管理理方式一、管理处处内管理理架构郴州市百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任保安组保洁绿化组维修组物管员图一 内内部管理理架构图图二、各部门门工作
7、任任务及职职责范围围（一）主任任工作任任务及服服务内容容管理处主任任主要工工作任务务是协调调、沟通通、公关关、服务务等，是是管理处处对区域域内所有有服务的的执行与与反馈提提供多各各直接服服务，是是管理处处与服务务对象之之间的桥桥梁，是是管理公公司的窗窗口。主主要服务务内容有有：提供管理理区域内内的管理理咨询服服务：管理处日日常财务务工作；受理管理理区域内内所有投投诉；受理设备备设施报报修；办理大件件物品放放行手续续；办理管理理区域出出入证（临临时出入入证、施施工人没没出放证证等）；办理电话话开通、迁迁移或对对调手续续；办理临时时用电、动动火专用用手续；办理商务务事务。（二）办公公室、文文化专干
8、干的工作作任务及及职责范范围办公室、文文化专干干是负责责管理处处办公室室工作，负负责管理理处日常常财务工工作，档档案管理理，监督督各部门门工作情情况，负负责社区区文化服服务。办公室、文文化专干干主要职职责如下下：管理处办办公室日日常工作作安排。负责档案案管理工工作。对秩序维维护、保保洁绿化化、工程程维修组组的工作作进行监监督。对房屋使使用情况况进行监监督、检检查，防防止房屋屋受损。组织管理理区域内内社区文文化活动动。（三）工程程维修组组工作任任务及职职责范围围工程维修组组的主要要工作任任务是实实施管理理区域内内工程管管理，保保障设备备、设施施正常运运行。具具工程维维修给的的管理具具有严密密的科
9、学学性和较较高的技技术性。它它是反映映服务水水准、良良好形象象和声誉誉的重要要标志。工程部的职职责范围围如下：负责管理理区域内内电力系系统、电电讯系统统、供水水系统的的运行管管理，维维护保养养和故障障检修。负责管理理区域内内公共设设施、设设备的维维护保养养。负责对室室内设施施、设备备提供有有偿维修修组服务务。对管理区区域所有有房屋进进行维护护、保养养。（四）保洁洁绿化组组的工作作任务和和工作职职责保洁、绿化化组的工工作任务务主要是是保证管管理区域域内的环环境卫生生、对管管理区域域内花草草树木进进行维护护，是物物来管理理对外的的窗口，搞搞好该项项工作对对体现我我公司的的形象具具有重要要的意义义。
10、保洁、绿化化组的工工作职责责：负责公共共区域的的清洁卫卫生和保保洁服务务。保护管理理区域内内的绿化化不被践践踏，并并对其进进行精心心修剪和和专业养养护。（五）秩序序维护组组的工作作任务和和工作职职责秩序维护组组的工作作任务主主要是维维护管理理区域内内的治安安秩序工工作，消消防管理理及宣传传工作，配配合公安安部门打打击各类类违法犯犯罪活动动等。由由于“金苑阁阁 ”是高尚尚住宅小小区，对对秩序维维护工作作要求较较高，所所以我公公司对该该项工作作给予特特别重视视。秩序维护组组的工作作职责：负责做好好“防火、防防盗、防防爆、防防破坏”的四项项工作，维维护治安安秩序。严格治安安管理，做做好来访访及加班班
11、登记、电电视监控控、全天天24小小时巡查查、进出出货物检检查等治治安防范范工作。严格消防防管理，落落实消防防责任制制，及时时消除水水险隐患患。积极配合合公安部部门，打打击管理理区域内内及周围围发生的的违法犯犯罪活动动。负责对管管理区域域内各住住户治安安、消防防工作的的宣传、指指导和监监督。抓紧好秩秩序维护护队伍业业务培训训。三、管理处处管理机机制我公司为充充分调动动员工的的工作积积极性，提提高服务务质量，增增加自觉觉性，变变被动为为主动，采采取有效效的激励励机制，全全员质量量监督机机制，信信息反馈馈机制。激励机制：（见图图）1、让员工体现自我价值；2、让员工充实自己，提升自己；3、让员工倍感团
12、他温暖；4、营造强制分配式目标管理迈向自主目标式管理氛围；5、年评获得优的个别组团，将予以奖励，发给荣誉证书。优秀员工年评个人奖励月评业务学习周次3次未达标3次获奖OK达标次数最多组团奖励季评业务争鸣月次组团奖励季评业务竞赛季次业务能手年次管理目标评月撤换组长达标2次未达标量化标准周次调离岗位图二 管理理激励机机制图1、实行目目标管理理方式，给给每一项项工作设设定量化化目标，达达标者将将受到奖奖励，超超目标者者，根据据量化次次数，每每季度评评选先进进予以鼓鼓励。全全年获得得先进荣荣誉次数数最多的的将评为为优秀标标兵，给给予奖励励；每周组织进进行业务务学习和和提高，每每月举行行一次总总结会，选选
13、最佳团团队，营营造人人人爱岗位位、爱专专业、爱爱社区的的精神氛氛围，让让员工感感到平凡凡的工作作中有学学不完的的知识，只只要努力力工作就就可得到到提升，从从而得到到人们的的尊敬、赞赞赏，体体现人生生价值，实实现人生生的理想想；3、对个人人进行量量化考评评，连续续二个月月考评分分未达标标员工，可可解聘。全员全过过程质量量监督：（见下下图）管理处实行行全员、全全过程质质量监督督，由管管理处组组成质量量监督小小组，对对员工每每天量化化考核评评分制。以以管理处处主任为为为组长长，各组组长为成成员组成成的质量量监督组组对各部部门目标标实施效效果每周周评分，并并予以公公布，对对最后一一名者利利用工作作业余
14、时时间对其其培训，连连续二次次接受培培训的，将将予以解解聘。YESNO每月考评每周抽查第一次第二次第三次NO第一次第三次第二次YES不定期抽检管理处质检组部门员工部门持检小组主任量化标准管理目标量化标准不定期抽检每月考评每周抽查量化标准是否达标现场指导继续上岗培训是否达标现场指导解 雇图三 质检督督导流程程图信息反馈馈机制给各类信息息设定反反馈时间间表，并并纳入量量化考核核范围，不不论何种种原因，凡凡书面涉涉及住户户之资料料，都应应在488小时之之内送达达物管员员处进行行筛选清清理，统统一处理理。凡设备故障障排除、治治安问题题处理、社社区文化化活动、住住户投诉诉处理，完完成反都都应填写写总结和和分析报报告（其其中包括括叙述情情况发生生原因、处处理结果果和相关关改进建建
