房地产投资风险及控制策略探讨

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1、天 津 大 学 网 络 教 育 学 院毕业设计（论文）任务书题目：房地产投资风险及控制策略探讨 完成期限：2011年 12月22日至 2012年06月03日学 习 中 心 黑龙江肇州奥鹏学习中心 年 级2010级 专 业 房地产开发与经营 指导教师 杨克磊姓 名 闵雪晶 学 号 201003666441接受任务时间 2011.12.22 批准日期 2011.12.23一、原始依据1 张永岳，崔裴.房地产经纪概论.北京：中国建筑工业出版社，2005.252 赵立民.个人房地产投资策略试论.延安教育学院学报，2001，1（2）：47483 刘志峰.在房地产市场信息系统与预警预报体系建设国际研讨会上

2、的讲话，中国建设网，20034 刘秋雁.房地产投资分析.大连：东北财经大学出版社，2003.385 尹伯成，边华才.房地产投资学.上海：复旦大学出版社，2002.10156 肖军.房地产投资分析的现金流量贴现模型解析.北京：中国房地产金融出版社，2001.22237 徐慧莹，曹志强.AHP法在房地产投资风险分析中的应用.唐山高等专科学校学报，2002，5（2）：P588 刘学成.现代投资组合理论及其在房地产投资中的应用.北京：房地产金融出版社，2001.55579 陈晓慧，刘炜.房地产投资风险的模糊评价.武汉理工大学学报，2003，5（1）：P9210 路克华.房地产基本制度与政策.北京：中国

3、建筑工业出版社，2005.7811 夏清泉，凌婕.风险投资理论和政策研究J.国际商务研究.2002（5）.12 彭俊，刘卫东.房地产投资分析M.上海：同济大学出版社，2004.13 俞明轩.房地产投资分析M.北京：首都经济贸易大学出版社，2004.14 丁芸，谭善勇.房地产投资分析与决策M.北京：中国建筑工业出版社，2005：147-150.15 乔婉风，张声东，雷莉.运用计算机仿真房地产投资风险分析的研究J.武汉理工大学学报.2004，(08).16 匡建超，陈小花.基于改进遗传算法的房地产投资项目风险评价模型J.商业研究.2006，(21)：66-69.二、设计内容和要求：1、围绕选题搜集

4、、阅读有关中英文文献资料。2、撰写毕业论文详细提纲。3、撰写论文，反复修改。写作过程中要继续搜集、补充资料，写作要层次分明，条理清楚，观点明确，论证有理有据，具有说服能力。文章的文字要简洁、通顺、流畅、无错别字。4、按要求进行论文排版。设计（论文）进度计划表序号起止日期计划完成内容实际完成内容检查日期检查人签名111.12.2212.01.15查阅资料、选题查阅资料、选题212.01.1612.03.23完成初稿完成初稿312.03.2412.04.09论文修改论文修改412.04.1012.05.10论文定稿、答辩申请论文定稿、答辩申请512.05.1112.06.03准备答辩答辩67指导教

5、师批准日期 年 月 日 签名注：1.本任务书一式两份，一份院或系留存，一份发给学生，任务完成后附在说明书内。2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印，打印字体和字号按照天津大学关于专科生毕业设计（论文）统一格式的规定执行。摘 要房地产投资现状是对房地产投资风险进行管理的时代要求。改革开放以来，房地产业已逐渐成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，很大程度上推动了经济的发展。然而，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫。基于此，当前对房地产投资风险进行研究亟为必要。文章对房地产投资风险相关

6、理论进行简要梳理，分析了房地产投资过程中的具体风险，提出房地产投资风险的控制策略。关键词：房地产；投资风险；控制ABSTRACTReal estate investment situation is on the real estate investment risk management requirements of the times. Since reforming and opening, the real estate industry has become the pillar industry of national economy and new economic point

7、 of growth, largely driven by the economic development. However, due to excessive real estate development, investment overheat, cause a large number of vacant commercial housing, capital is serious keep long in stock, but also easy to cause economic growth form false, real estate bubble. Based on th

8、is, the current real estate investment risk research earnestly to need. Article on real estate investment risk theory briefly, analyzes the process of real estate investments in specific risk, put forward real estate investment risk control strategy.Key words: real estate; investment risk; control目

9、录第一章 引言1第二章 房地产投资风险概述12.1 房地产投资风险的界定12.2 房地产投资风险的特性12.3 房地产投资风险控制的必要性3第三章 房地产投资过程风险分析43.1 投资决策阶段的风险43.2 土地获取阶段的风险53.3 项目建设阶段的风险53.4 经营管理阶段的风险6第四章 房地产投资风险控制74.1 投资决策阶段的风险控制74.2 土地获取阶段风险的控制84.3 项目建设阶段风险的控制84.4 经营管理阶段风险的防范和控制9第五章 结语10参考文献11致谢12第一章 引言在市场经济中，房地产是最重要、最珍惜、最具体的财产形式，由于具有受益、保值、增值、和消费四个方面的特性成为

10、人们置业置产的良好投资对象。房地产业是由房地产的开发、经营估价、代理、信息服务、管理、装修等而形成的产业，是国民经济中的一个重要产业。然而，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫。由此可见，房地产投资中潜藏着巨大的风险。目前我国房地产市场发展尚不完善，房地产投资也存在一些不成熟之处，投资者在投资理论及技巧方面都有待提高，房地产投资金额大，常常借助金融工具，而且随时存在风险，因此，如何进行有效的投资决策，认识风险、防范风险是值得投资者关注的问题。本文旨在于能给那些有意于投资房地产的投资者一定的帮助，给那些正在选择投资方向的人们

11、提供一条可操作的思路，给有兴趣了解房地产投资的人以一定的借鉴。第二章 房地产投资风险概述2.1 房地产投资风险的界定房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包括开发商直接或间接的损失。由于房地产投资面临的风险因素特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。2.2 房地产投资风险的特性房地产业是一种先导性、基础性的第三产业，是一个国家或地区经济发展的“晴雨表”，因而是一种比较敏感和活跃的产业。房地产商品是一种与其他商品有

12、区别的特殊商品，这就决定了房地产投资与其他投资有不同的特点，特别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些不同特点决定了房地产业是一种典型的风险投机行业，不确定性伴随其始终，这些不确定性因素对房地产投资的成败起着决定性作用。2.2.1 房地产项目投资的不可移动性与风险房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性。土地不能移动，造成了城镇地区所处区域、地段的差异性。一个城市繁华商业中心的房地产价值必定远远高于市郊边缘地区的房地产价值。而房地产的个别性是指每宗房地产都是各不相同的，纵然两幢建筑物在外形、内部装演上完全一样，但由于其位置、朝向、环境或使用期限、功能不可

13、能完全一样，因而这两宗房地产实质上也是不一样的。即使是同一宗房地产，如一幢公寓中也存在着楼层、朝向、景观或面积等方面的差别，这就给房地产价格或租金带来很大的差异。房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置、环境条件极为重要。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，这是房地产投资的重要风险因素之一。首先，他在一定程度上限制了开发商选择开发的地段或区域。土地是一种稀缺资源，存量土地有限，而且是越用越少。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块空地可供开发，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。其次，房地产商品价格与项目的地块所处的社

14、会经济及地理环境条件的优劣紧密关联，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定性因素在起作用。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。2.2.2 房地产项目投资周期的长久性与风险房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。特别对于大中型开发项目，无论从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制定价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年才能完成。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确

15、定因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期的长短是决定房地产项目风险大小的最主要因素之一。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就愈不稳定，风险也就越大。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。当被需求刺激起来，某项房地产开发开始后，一旦遇到市场疲软，投资者就要冒由于开发期长而导致的房地产商品“滞后”效应的风险。