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1、目 录 前言-2 大环境分析-4 小环境分析-11 建材市场分析-14 竞争对手分析-24 参考案例及资料-29 他山之石-34 分析总结-37前言：在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得我们注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在：差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高；差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市
2、政标准缴费；差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大；差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍；差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。商业地产是继居住型物业之后更高一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划及设计工作就必须做到位
3、。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。我通过对XXX宏观环境以及地方市场的初步调研，得出了一些我对建材市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议。壹 大环境分析房地产业是国家的基础产业和支柱产业，是国民经济的晴雨表，被誉为“火车头”产业。房地产产业的发展将带动相关行业和产业的发展。反之，宏观经济的好坏也对房地产的兴衰成败起着决定性作用。无锡市雄厚的经济基础、优越的地理位置、快速稳健的经济增长速度、不断改善的基础设施和适合人居的自然和人文环境，都有力地促进房地产市
4、场的发展。一 无锡市概况1.城市布局 无锡立足于建设湖滨城市、山水城市，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，发展新城区，有计划、有步骤地改造老城区，推动城市建设南进北伸，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构。无锡在省内率先启动卫星城建设。根据城市总体规划，当个卫星城（城镇组团）全面形成后，无锡将形成由特大城市大城市卫星城构成的网络化复合型生态城市，“镇”的概念将随之淡化。2地理概况无锡市位于江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京一八3公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4650平方
5、公里(市区1628.3平方公里，其中建成区面积163.7平方公里)。3.行政区划无锡市辖崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区，江阴、宜兴2个县级市。全市共有91个镇，30个街道，495个居委，一三25个村委。，无锡市总人口约440万。4.交通状况：无锡交通十分便捷，是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，京沪铁路横贯东西，新长铁路纵贯南北，京杭大运河穿城而过，以沪宁高速公路为代表的公路干线沟通沪、宁、杭大城市和省内外各地；离市中心仅20公里的无锡机场，开辟了通往北京、广州、深圳等地的民航班机；2005年4月（下个月）即将开通到厦门、珠海
6、、桂林、张家界的航班。市中心距国际开放型港口江阴港、张家港仅26公里和43公里。尤其是新长铁路无锡站就在钱桥本案附近，且本案距锡宜高速入口仅1公里左右，是本案的交通运输方面两大亮点。 5.无锡在全国的地位 总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，国内生产总值占全国1.4%，第三产业增加值占全国1.7%，财政收入占全国0.9%，全部工业增加值占全国1.6%，全社会固定资产投资占全国1.1%，社会消费品零售总额占全国1%，进出口总额占全国1.3%，出口占全国1.4%，外商直接投资占全国2.9%。2005年城市竞争力报告中，无锡的城市竞争力排名全国第八，在宁波、苏州之后，厦门、天津之前。另外
7、，继国美、苏宁电器进入无锡后，2005年，永乐电器经过周密的市场调查后，更是花了一亿元的年租金租下新交电大厦，虽不是建材行业，但也从侧面反映出无锡的消费实力，而且家电行业或多或少与住宅市场增长有关。二、无锡房地产投资开发情况1、 无锡房地产业的规模无锡目前已注册的约有230家房地产开发公司,其中一级资质的有4家，二级资质的约40家。万科、顺驰两个房产大鳄也业已进驻。2、无锡2004年房地产的投资开发情况 2004年无锡房地产业发挥了产业主导地位，市场运行状况总体良好，房地产业发展水平相对全市经济社会发展较为协调，特别是国家宏观调控以来，房地产市场经受住了严峻的考验，保持了协调发展的良好态势。现
8、就2004年度无锡房地产市场发展状况分析如下：一市场发展主要经济指标 1、房地产投资建设发展指标 2004年无锡市区房地产开发投资完成143.28亿元，增长54.36%，占固定资产投资的比重为21.35%；市区房地产施工面积为1054.4万，其中住宅施工面积817.41万，比2003年增长27.0%和16.75%；市区房地产新开工面积为460.57万，与去年基本持平，其中住宅新开工面积342.16万，下降一八.05%；市区房地产竣工面积为239.28万，其中住宅面积196.66万，分别下降一三.33%和17.73%。 2、经营性土地供应情况 2004年，无锡市市区出让经营性用地922.95万，
9、按照标定的容积率测算，可建房屋约一三35万，其中住宅建设用地631.97万，可建住宅约873万，出让非住宅建设用地290.98万，可建非住宅约462万。市区累计出让土地成交金额1一八.37亿元，土地单价下降0.8万元/亩。 3、商品房市场供求总量 供给方面，2004年市区经核准新增上市预售商品房累计445.44万，其中，住宅364.37万（含经济适用房44.86万），商业用房62.24万，办公用房12.73万，车库6.1万。需求方面，2004年市区成交各类商品房358.06万，成交金额140.47亿元。市区成交的商品房中，住宅310.71万，商业用房33.86万，办公用房一三.49万。二、市场
10、发展主要特征分析 2004年的国家宏观调控是紧缩性调控，其基本特征是：管紧土地、清理项目、收紧银根、控制能源。在此背景下，无锡房地产市场呈现出投资增速有所放缓，供需结构得到初步调整，供求关系趋于平衡，房价过快上涨的势头得到初步遏制，具体表现在以下几个方面： 1、房地产市场供求总量持续增长，供需结构得到初步调整，供求关系趋于平衡。 无锡近几年加大土地供给总量的效应初步显现，新增上市商品房总量增加；与此相对应，随着城市建设拆迁的实施和城市化进程的推进以及市民改善住房条件的需要，市场成交量有效放大。2004年，无锡市区当年的商品房供需比例为1.35：1，供求关系基本趋于平衡。但其中商业用房的供求比例
11、偏大，达到3.47：1。 2、房价过快上涨的势头得到有效遏制，增幅相对于全市经济总量和城镇居民收入的增长速度比较协调。 2004年通过对投资性购房特别是炒卖期房行为的整顿和规范，抑制了投资型需求的扩张，随着全市房地产市场供求关系的改善，至2004年底无锡市区住宅均值为3751元/平方米，涨幅为一八.9%，比2003年下降了5个百分点，与全市经济总量和城镇居民收入的增长速度基本一致。 3、市民居住空间得以拓展，居住水平得到了较大程度提高。 随着城市交通和基础设施的改善以及住宅建设的区位布局调整，2004年无锡市区产生五大供求热点区域：其一为市中心区和副市心区；其二为城市西南近湖亲水地区；其三为东
12、亭开发区和高新区周边；其四为城市西北惠山森林公园周边地区；其五为西漳堰桥地区。三、市场发展中需要重视的问题 2004年无锡房地产市场存在一个不容忽视的问题，值得我们注意： 非住宅房地产建设规模偏大，局部地区商业地产出现了供求失衡现象。 近两年来，无锡市区推出的经营性建设用地中，可建各类非住宅约了82万，2004年市区商业地产和办公用房的供需比例分别达到347：1和241：1，有供求失衡的趋势。非住宅项目除火车站周边地区和城市东南部(东亭周边)较为集中以外，其他分布均较离散。四、2005年市场发展趋势预测 1、市场供给预测 目前无锡房地产市场经营性建设用地供给总量和在建施工面积已达一定规模，20
13、05年上市总量预计会超过2004年，达到450500万的规模，主要集中于东南、西南和西北片区，中心区和副中心区的供给总量会有所减少。与此同时，竣工面积可能有较大幅度提高，几年来竣工面积小于销售面积的状况可能得到扭转。这对我们建材市场的需求而言，无疑是一个好的风向，尤其是西南和西北片区离我案较近，可以拉动建材需求。 2、房地产价格走势经过几年的持续上涨，无锡市区的住宅商品房均价跃升至3571元，此均价已经涵盖了新区、锡山、惠山等城郊边远地区中低价位商品房；而中心区，临湖地区的新推楼盘已超过4500元，房价上涨的压力已经很大；而供求关系的变化，也决定了未来两三年内房价难以继续高速上涨。随着成本的上
14、升和城镇居民收入的增加，预计2005年房价将呈“高位小幅平稳增长”的态势，增幅有望控制在10%左右。贰 小环境分析 略二.房地产市场目前本案所属的惠山区，房地产活跃，在售的项目主要有：中环国际（一期）、凤翔馨城、苏源天一城、盛岸心筑、书香桃苑（二期）、左岸星光（一期）。而且还有不少土地要挂牌出让。项目周边的住宅现售价在30003400元不等，底商店面售价在60007000元，处于稳步上升的阶段，这证明该地段发展前景也是稳步上升的。叁建材市场分析无锡是一个专业市场极为发达的城市，专业市场的项目涵盖、建材市场、汽车、摩托车、服装、鞋帽专业市场、布料、窗帘专营场所、小商品批发市场、装饰、装璜材料市场、灯具专营场所。如此发达的专业市场，造就了无锡作为商品批发中心的硬件条件，在无形中也引导了无锡的消费思想。另据中国建材工业经济研究会提供的报告，未来十年甚至更长的一段时期内，建材工业发展速度将高于国民经济发展3到4个百分点，到2010年建材工业产值预计将达1万多亿元。市场大环境是一个上升的市场
