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1、第3章 認識樓宇的維修及管理3.1簡介疑難 本章講述業主在維修保養及管理物業時經常遇見的疑難及其可能的成因。透過所提供的資料，讀者可較容易掌握其個別物業的現況。解決辦法 第4章會就本章提及的疑難，建議一些解決方案以供讀者選擇，包括詳細步驟、修正措施及方法。讀者在閱覽第3及4章後，可對樓宇的維修及管理有較深入的了解，從而選擇恰當及合適的方法去解決問題。維修及管理 維修及管理的關係非常密切。樓宇的管理工作，除了保安及清潔外，其實亦應該包括大廈維修保養計劃的統籌，以確保安全舒適的居住環境。正如下文所解釋，監察樓宇的情況及其所需維修保養的工作，可與日常管理保安巡查互相配合，以達到共同的目的。業主在安排
2、個別管理員的工作時，應要求同一員工同時進行以上兩類工作，會更為省便有利。3.2適時維修預防勝於治療 樓宇損毀可造成嚴重或致命的意外！其實大多數這類別的意外的成因，都可透過明顯可見或可偵測到的癥狀及早發現。這些癥狀，若未能適時正視及以妥善方法處理，不單可能導致日後嚴重的問題，引發故障或突然倒塌，對生命構成威脅，更會令所需的維修費用提高。本章會在這方面提供一些提示，以避免這類事故發生，及協助計劃將來的需要及相應的工作。讀者應細讀本章及第4章，以便及早採取預防及修正行動，防止意外發生，避免收到政府的命令，這亦正是適時維修的精神。.3.2.1常見的樓宇損毀及其癥狀(a)背境所有樓宇，不論其樓齡多少，都
3、可找到不同種類及程度的損毀。以下各項都會是構成樓宇損毀的誘因： - 建築物料種類繁多，導致彼此未能完全互相配合；- 建築技術或設計照顧不周而未能完全避免毛病；- 工人技術水平不一致或未達標準；- 使用不適當的建築程序；- 因工地環境惡劣因而令施工質素降低；- 自然損耗；- 受污染物侵蝕；及- 樓宇落成後使用不當。(b)樓宇損壞 樓宇常見的問題：常見問題癥狀可能成因第4章有關章節(i) 天花板混凝土剝落或批盪鬆脫- 表面出現水漬或銹漬、或有漏水情況- 出現裂縫- 表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露通常已生銹的鋼筋- 批盪瓷磚剝落在老化的舊式樓宇內通常可找到已損壞的混凝土。持續的漏水可影響混凝土內的鋼
4、筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷。- 4.1.1(a)(i)(ii)外牆窗戶、屋頂或天花板出現滲漏- 出現水漬- 漆油或牆紙剝落- 滴水- 生長霉菌- 混凝土、批盪或瓷磚有損毀- 出現銹漬造成外牆滲漏的原因很多，包括外牆有裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠有破損、天台防水層損壞、外置水管及排水管有破損等。- 4.1.3(iii)牆壁出現結構性裂縫- 穿過表層批盪深入至混凝土或磚牆的裂縫- 出現橫跨牆壁的長裂縫- 窗戶或門角出現斜狀裂縫- 裂縫有銹漬造成結構性裂縫的原因很多，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部份結構脆弱、意外造成的損毀、或設計建
5、築欠佳等。如發現裂縫，必須先進行勘測，找出原因，加以清除或修復，然後才安排裂縫的修補工程。*- 4.1.1(a)(ii)(iv)樑柱出現結構性裂縫- 穿過表層批盪深入混凝土或磚牆的裂縫- 剝落與上述(iii)項相同。(v)非結構性裂縫(通常在批盪或其它以水泥沙漿批盪為底層的飾面出現)- 出現髮絲般的裂縫- 出現伸向多個方向的裂縫(因收縮而造成的裂縫)- 非結構牆和結構組件間(如磚牆與樑柱的接口)出現的裂縫在批盪或其他表層的裂縫，只會影響樓宇外觀，並不構成安全威脅。那些髮絲裂縫，是在外牆表層形成，並不影響內裡鋼筋石屎混凝土的結構。- 4.1.1(b)(ii)(vi)破損的外牆批盪紙皮石瓷磚石面層
6、幕牆- 外牆批盪瓷磚鬆脫，當用鎚毃擊時，會發出空心聲音- 牆壁表面出現裂縫- 表層隆起，內裡中空- 剝落- 裂縫 - 部份鬆脫造成這些損毀的原因眾多，如老化、結構移動、工人安裝時技術欠佳、冷縮熱漲時引起的移動、伸縮縫損壞或根本沒有預留所需的伸縮縫、其他外在因素(如颱風時高處墮下物件)、有水進入外牆批盪或瓷磚與結構之間的空隙等。- 4.1.1(b)如要知道怎樣修補以上損毀，可參考第4章第4.1.1節或以後各節。* 如發現結構性裂縫，應立刻正視。這些裂縫顯示樓宇或某部份之結構正承受過大的荷載。一個結構，倘其承受的荷載超過其原本設計上能承受的，便很容易倒塌。因此，如發現結構性裂縫突然出現，或裂口擴大
7、及或有蔓延跡象，應立即向屋宇署報告。如發現此等裂縫，應先進行勘察，找出原因及修復，然後才修補裂縫。通常需要聘請一位建築界專業人士如註冊結構工程師，以找出造成裂縫的原因，然後評估對樓宇結構的影響，及建議和監督合適的修正及修復工程。(c)屋宇裝備問題大多數屋宇裝備的機械組件的使用壽命均較樓宇結構本身的為短，這些機械組件如出現毛病，很容易造成故障，需要更換或維修。因此，業主應預先編定時間表，列明更換每個機械零件或組件的時間。不應任由組件不停操作磨損致毀壞為止，可避免發生突然故障，引致不便或狼狽情況。有關裝置及保養樓宇裝備的資料，可參閱第4章4.1.2節。常見的樓宇裝備問題簡述如下系統癥狀可能成因第4
8、章可供參考章節(i) 食水供應- 水壓或水流不足- 食水啡黃出現砂粒及沉澱物- 供應中斷- 出現滲漏情況- 食水不潔、有海藻生長、污物或沉積物- 用水量突然大增- 水泵或入水處發出噪音- 供水系統組件如水管或活門(或閘掣)出現阻塞或漏水- 水管生銹或儲水缸骯髒- 水泵故障、供水管道破損- 儲水缸、水管(接駁口)或活閥(活門或閘掣)損毀- 欠缺儲水缸蓋或缸蓋損毀- 供水系統在水錶後出現漏水- 水泵破損或水壓不均- 4.1.2(d)(ii) 電力供應- 供應中斷系統停頓- 保險絲或斷路器突然或經常切斷，令電力供應中斷- 電掣及電線過熱 - 耗電量大，經常或突然出現電力中斷- 出現火花、觸電- 保險
9、絲或漏電斷路器出現故障- 漏電，引致負荷過重 - 負荷過重- 用電安排分佈不平均- 地線連接駁不足- 4.1.2(a)(iii)消防裝置- 水壓不足- 沒有水供應- 漏水、出現銹漬- 警鐘失效或誤鳴、或警告燈指示板錯誤顯示- 可攜滅火器具遺失或放在不適當位置，警鐘開關掣的玻璃面碎裂- 儀器操作不正常 - 供水系統的組件如水管或活閥(活門或閘掣)出現阻塞或漏水- 水泵出現故障、供水系統斷漏- 水管、接駁位、活閥(活門或閘制)出現損毀、生銹或故障- 警鐘線路出現問題、短路- 保護或管理不足- 保養或維修不足- 4.1.2(b)(iv)電梯及扶手電梯- 操作時停頓或發出過大噪音、指示燈熄滅、機身不穩
10、定、按紐及指示燈操作不正常 - 升降機間歇性未有停在指定樓層或有走位現象- 升降機門未能正常關上- 機件出現問題、經常停頓、出現警報訊號- 零件老化、機件故障- 升降機停頓位置與樓層數水平未有適當調準- 零件老化、機件故障、有垃圾阻礙操作- 保養不足- 4.1.2(c)(v) 空調暖氣- 冷氣及暖氣均不足夠- 嘈吵、空氣不流通- 機器聲音顯示操作正常，但空氣不流通- 吹風機或推動器操作嘈吵 - 室內空氣質素欠佳- 出現滴水、及輸出的冷氣及暖氣溫度不足夠- 鼓風機或扇葉發出噪音- 效率低、冷凍劑洩漏、傳熱部份積聚塵埃或垃圾- 零件鬆脫、吹風機或推動器發生故障- 隔塵板閉塞、通風管及隔塵網未有清理
11、 - 機械軸的銜接位出現誤差- 輸入新鮮空氣不足夠、空氣過濾器操作不正常- 隔熱部份失去功能- 馬達軸心有偏差其他需要定期檢查及保養的屋宇裝備包括：氣體供應系統、保安系統及警鐘、接收電台廣播、電話及電視訊號系統等。(d)斜坡及擋土牆的問題(i)業主須負責保養私人土地範圍內的斜坡或擋土牆。然而，政府土地租約或契約的條款內，亦會要求業主就連接或靠近該地段的政府土地的斜坡或擋土牆履行保養維修責任。(ii)應定期巡查斜坡，以清除鬆脫的沙石及野生植物，以免損壞斜坡表面層或排水渠。業主應派員經常監察擋土牆，確保結構及排水狀況正常。有監察裝置的擋土牆，應由合資格人士定期檢查。要確保斜坡及擋土牆的結構狀況穩固
12、良好，應進行定期的維修保養及鞏固工程，特別是在雨季前。(iii)大多數斜坡或擋土牆崩塌都與水有關，故此應加緊巡查連接水道的斜坡。連綿大雨、淤塞渠道、地面排水渠道破損、護面退化、地下水位急升等均會造成斜坡或擋土牆的崩塌。(iv)斜坡問題或擋土結構損毀- 排水渠道積聚雜物或垃圾- 雜草引致斜坡表面及排水渠道出現裂縫- 用磚石砌成的牆上石塊間的灰泥填料剝落或退化- 疏水孔淤塞- 斜坡及擋土牆頂及底部的排水渠道出現裂縫或損毀- 斜坡表層出現裂縫或損毀- 斜坡、擋土牆頂或底部、或路面出現下陷- 斜坡及擋土牆的表面墮下物件- 斜坡及擋土牆表層或疏水孔有水大量流出(v)一般山泥傾瀉的癥狀- 在馬路及行人徑上
13、有少量山泥傾瀉後出現的泥石- 在斜坡、擋土牆的頂部或底部或在馬路或行人徑上出現下陷或新的大裂痕- 泥土、岩石、混凝土磚石碎塊及連根拔起的植物從斜坡及擋土牆墮下- 從斜坡或擋土牆流出的水突然改變顏色(由清澈轉成混濁) - 大量雨水溢流在斜坡及擋土牆上- 灰泥或混凝土斜坡護面隆起、鬆脫、移位或有泥土沖蝕的跡象- 渠管、排水井或引水道崩缺引起溢流- 山坡地區水浸- 在斜坡或擋土牆上突然出現大面積的滲漏(vi)斜坡及護土結構的預防性維修保養，包括勘測、分析、監察及制訂修復方案的過程，是需要土力工程師提供專業服務，政府在這方面亦已編制了有關的詳細指引。為方便讀者，本全書附錄7節錄了業主應負的維修保養責任
14、及範圍及其詳細資料，以供參考。適時維修不但可保障生命，長遠來說更可節省維修所需的費用。.(e)滲漏及排水系統造成的滋擾這些現象經常對下層的的住客造成滋擾。雖然知道水向下流，但要準確找出滲漏源頭或因由，有時候卻非容易的事。很多時需使用特別的探測儀器或染劑來追蹤漏水源頭、收集樣本作分析、或在可疑的滲漏源頭或其他特定位置進行測試等，都是找出滲漏成因的慣常做法。整個過程所耗時間可能較長，需要各方的耐性及合作。以下是一些常見的情況滲漏位置可能成因第4章有關章節(i) 天面(如天台、平台、天井)的底層 防水層受破壞或老化 通道門或機房頂蓋門出現漏水 天面鋼坑板(作防水用途)及接駁位的物料老化 圍封水缸內層的物料出現損毀 天台圍邊護牆有裂縫，影響防水層 通過天台樓板的套管沒有足夠保護或裝置不當 建築接駁位移動過大-4.1.3(a)(ii) 室內地方的天花滲漏 樓上單位的
