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1、精选优质文档-倾情为你奉上1.目的 规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。 2.范围 适用于公司各部门设备设施维护及检查。3.定义3.1公用设备包括：3.1.1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。 3.1.2给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。 3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防
2、火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。 3.1.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。 3.1.6楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。3.1.7安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无
3、线对讲系统。3.1.8加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等 。3.1.9会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统 、桑拿设备、健身器材等。3.1.10其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、
4、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。4.职责4.1工作职责责任部门/岗位工作内容频次职能中心/品质专员公用设备设施的巡查与评估半年一次审批并备案各部门的机电设备年度检修计划12月15日前跟踪处理并备案各部门公用设备设施突发事件持续指导和协助各部门公用设备设施的更新改造、大修和日常维修保养工作物业服务中心负责人公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作每月一次审核部门机电设备年度检修计划部门技术负责人公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，建立设备管理软件，解决技术难题、草拟技术改造方案及机电设备年度检修计划，外包公用设备保养维修工作的检查、监督工作。协助组织专业技术人员专业知识
5、的培训、考核设备设施责任人责任范围内公用设备设施日常保养维修4.2公用设备设施维修保养频次公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。 检修类别设备名称每日巡查周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月高压环网柜、变压器YJ J J 配电室内的配电柜YJJJ动力柜、电表箱YJJJ电力电缆J防雷接地J发电机JJJJ生活水泵及控制柜YJJJ生活供水管网YJJ雨水泵、污水泵及控制箱YJ排污管网、化粪池YJ泳池设备YJJJJ（每年六月 检修类别设备名称每日巡查周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月消防主机、联动柜、YJJJ
6、灭火器J电梯YJJJ电讯系统YJJJJ红外报警系统闭路监控系统JJJJJJ车场门禁系统住户对讲系统电子巡更系统JJJJJ居家报警系统YJ清洁绿化设备JJJ消防系统YJJJJJ公共设施YJJJ注：供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修；泳池设备年检可结合泳池换水进行。5 方法和过程控制5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的
7、安全。5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。5.1.6 设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。5.1.7在出现狂风、暴雨以前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。5.1.8低压配电室入口应配置不低于50CM的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。在固定位置放置有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、
8、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识，墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态接线标注正确。5.1.9参观来访人员需进入设备房的，须部门负责人同意，并指定专人陪同。5.2设备维修保养要求5.2.1设备检修等级分类:A. 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。B. 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。C. 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。D. 年检：属恢复性修理。对设备局部
9、解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置.E. 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。部门技术负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经物业服务中心经理审核后报小区（大厦）业主委员会或甲方批准执行。F. 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。5.2.2设备大修：设备大修方案提出后，报公司负责人审批并备案。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。5.2.3各部门应建立设备（工具）汇总表和设备管理档案或设备管理软件，记
10、录设备、检修及重要零部件更换情况，并在设备/设施保养维修记录表中记录。5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，物业服务中心应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。5.2.5部门技术负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），职能中心及物业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。5.2.6职能中心每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。5.2.7各部门需要编写本部门的机电设备年度检修计划，并在每年十二月十五日前上报职能中心审批并严格执行，如有变更应提前一周报职能
11、中心批准。5.2.8业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。5.2.9设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。5.3 供配电系统管理5.3.1技术员每天巡查二次配电室，并填写电力运行记录表，巡查发现异常情况需要立即处理并记录。5.3.2配电房需要张贴与实际相符合的清晰的高低压系统图。5.3.3责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态。5.3.4对供配电设备的年度检修，应尽量减少对顾客的影
12、响。高压环网柜必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。5.3.5业务部门需确保技术员会独自正确操作本部门的机电设备，在市电停电、市电来电时，会正确转换本部门的供配电设备，能够及时盘车救出电梯内被困的人员。熟悉设备异常情况应急处理方案。5.3.6配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报职能中心批准确定。5.3.7发电机油箱需要设置刻度，标明日常使用油量，最低保存量为使用6小时，同时除储油箱罐外的备用油，不得超过400升。5.3.8备用发电机应每周检查一次，每月试运行一次，每次试运行8-10分钟，发电机蓄电池每周检查一次，并记录。有自动
13、启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的，在市电停电时责任人应保证在5分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；运行首半小时内应有技术员在现场观察发电机的运行状态，每隔半小时记录发电机运行数据，以保证发电机正常运行。5.3.9设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，大修时需对发电机的电动机绝缘进行测试，并记录。5.3.10责任部门应在停电检修时，需要测试自备发电机组联锁装置（电气和机械）的可靠性，防止反送电。5.3.11防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。5.3.
14、12供电线路的管理A. 从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试，入住10年以上的物业，每二年测试一次，绝缘电阻需要0.5M。B. 低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。C. 各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。D. 各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。5.3.13物业服务中心应对公共照明进行有效管理，并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。5.4 给排水系统管理5.4.1生活泵房需要每日巡查一次，发现问题记录在设备/设施维修保养记录表内，没有问题可以不记录。5.4.2 无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。5.4.3 雨水泵、污水泵每年三
