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1、邯郸商业区区改造初步策划思思路及建建议汉世佳投资资顾问有有限公司司Dec 116, 20003目 录目 录1第一部分 邯郸商商业项目目的策划划背景2第二部分 邯郸郸商业项项目策划划思路及及具体操操作办法法32.1在市市场调查查方面32.2在市市场分析析及可行行性研究究方面62.2.11市场分分析内容容与工作作流程62.2.22工作方方法9第三部分 项目目地块周周边环境境10第四部分 项目目所在区区域的商商业现状状及存在在的问题题124.1现状状概况124.2主要要存在的的问题124.2.11、在规规划方面面存在的的问题124.2.22业物业业营销中中的问题题13第五部分 邯山山商业街街区营销销
2、策略155.1邯山山商业街街区定位位155.2邯山山商业街街区营销销策划模模式的选选择155.3核心心营销策策略的制制定16第六部分 总体体发展策策略及开开发模式式176.1项目目总体发发展策略略176.2项目目开发模模式17第七部分 对邯邯山商业业步行街街的规划划建议21第八部分 项目目拆迁阶阶段应该该注意的的问题：23第一部分 邯郸商商业项目目的策划划背景中国房地产产正面临临急剧的的洗牌，步步入一个个商铺、写写字楼、住住宅三分分天下、鼎鼎足之势势的全新新时代。我我们敢说说，商业业地产定定会成为为中国房房地产开开发的下下一个热热点。值得我们注注意的是是，虽然然同出地地产体系系，但商商业地产产
3、的开发发操作、经经营理念念、营销销策略、媒媒介策略略等与住住宅有着着很大的的不同： 作为一个动动态地产产，商业业地产主主要依靠靠经营获获得收益益，需要要依托于于商业地地段价值值和经营营特色。 商业性更强强，对于于开发商商和物业业管理的的商业经经营、管管理水平平要求更更高。 商业建筑的的土地出出让金要要比住宅宅更高，一一般情况况下，土土地出让让年限只只有400年。 商业铺位属属于生产产资料，流流通强，商商业风险险大，对对企业资资金和开开发模式式依赖比比较强。面对商业地地产开发发中的种种种与住住宅物业业的不同同，我们们稽山房房地产邯邯郸商业业项目如如何制定定开发策策略、经经营策略略、销售售策略；如
4、何通通过本项项目达到到企业利利益最大大化，并并光荣完完成企业业的使命命、社会会的使命命。这正正是邯郸郸商业项项目的策策划背景景，邯郸郸商业项项目给策策划提供供了一操操作平台台，策划划将为项项目披上上一件成成功的外外衣。第二部分 邯郸郸商业项项目策划划思路及及具体操操作办法法根据我司的的对商业业的操作作经验和和本项目目的实际际需要，制制定邯郸郸商业项项目的策策划操作作思路如如下：2.1在市市场调查查方面对房地产行行家而言言，市场场调查只只是对其其“感觉”的论证证。这既既是中国国房地产产的尴尬尬之处，又又是市场场调查长长久以来来受非议议的地方方。但是是勿庸置置疑的是是，专业业市场调调查能力力是发展
5、展商项目目致胜的的重要保保障。通过规范的的调查研研究方法法为客户户提供清清晰的数数据和有有效的营营销方案案，是汉汉世佳的的使命。我我们知道道，数据据是极端端重要的的，但也也是最容容易被制制造的，只只有依靠靠历经检检验的市市场研究究模型、正正确的资资料搜集集方法、严严格的质质量监控控、专业业人员的的分析、客客观的误误差评估估，才能能说明提提供给客客户的一一个百分分数的价价值。（一）在此此我们仅仅就邯郸郸商业改改造项目目拟采用用的调查查方法和和手段作作一系统统描述。1. 定量研研究 入户访问：作为消消费者研研究中最最主要的的数据收收集方法法，汉世世佳发展展了自己己的抽样样框架、访问员与与实地监监控
6、系统统，成熟熟的抽样样与管理理技术保保证了消消费者信信息的真真实与有有效。 电话访问：汉世佳佳在同业业中较早早建立了了中心城城市居民民家庭电电话样本本框，辅辅之以计计算机辅辅助抽样样系统、专专职电话话访问员员等资源源，保证了了随机拨拨号技术术（RDDD）的的应用。 街头拦访：拦截访访问是指指在某个个场所（一一般是较较繁华的的商业区区）拦截截在场的的一些人人进行面面访调查查。拦截截面访的的好处在在于效率率高。 定点访问：经验显显示，在在购物地地点实施施调查能能够最大大限度模模拟真实实的购买买环境。定定点访问问在专职职督导的的全程监监控之下下，能够够在快速速寻找特特定受访访者的同同时有效效保证调调
7、查结果果的真实实性。 邮寄调查：在调查范范围涉及及本区域域外目标标或特定定受访者者时，采用用邮寄问问卷的方法。 网上调查：E-mmaill方式和和网络调调查系统统。2. 定性性研究 小组焦点座座谈会：由主持持人以一一种无结结构的自自然的形形式与一一个小组组的被调调查者交交谈。通通过倾听听一组从从调研者者所要研研究的目目标市场场中选择择来的被被调查者者，从而而获取对对既定问问题的深深入了解解。 深度访谈：通过无无结构的的、直接接的、个个人的访访问，以以揭示对对某一问问题的潜潜在动机机、信念念、态度度和感情情。在研研究中，对对专家、部部委领导导、企业业决策者者、记者者的深度度访问能能快速有有效地收
8、收集信息息。纬群群的深度度访问从从提纲设设计到访访问执行行、记录录整理与与分析全全部由自自己的研研究人员员担当，有有效保证证了项目目质量。 企业访谈：由于中中国企事事业单位位的强大大购买力力和独特特的购买买决策，因而对单位用户的深入研究也成为我们此次设计的要求之一。纬群采用专家访员、100的问卷复核机制，为客户提供满意的服务。3. 探索性性研究 文案研究究：二手手数据收收集、历史数数据分析析等。 典型调查查：针对对典型案案例、主主要竞争争对手的的单项调调查。 观察访谈谈：如伪伪装购物物、观察察客户等等。（二）市场场调查内内容1、 消费者意愿愿调查。调调查内容容包括购购物习性性调查、外外食餐饮饮
9、习性调调查、休休闲习性性调查、对对邯郸市市相关商商业设施施满意度度调查、期期望增加加相关设设施调查查、受访访者基本本资料及及对本案案的看法法等。2、 进驻经营者者访谈。调调查内容容包括进进驻意愿愿调查、进进驻方式式调查、经经营方式式调查、对对本案的的看法。3、 专家意见调调查。以以访谈方方式收集集相关专专家对本本案的看看法以及及所提出出的宝贵贵意见。4、 邯郸市政府府意见调调查。访访谈邯郸郸市政府府意见，并并了解邯邯郸市商商业项目目改造之之后期望望经营模模式及目目标。2.2在市市场分析析及可行行性研究究方面2.2.11市场分分析内容容与工作作流程1、 区位特性与与基本条条件分析析。其中中包括：
10、a区域环环境特性性分析b周边区区域相关关调查c区域社社会经济济发展现现况分析析d区域人人口特性性分析e交通运运输系统统分析g公共设设施设计计分析2、 相关法律、法法规、政政策分析析3、 商圈发展潜潜力分析析与预测测。分析析现有商商圈发展展趋势及及对区域域周边商商圈发展展潜力做做深一步步了解，以以进一步步拟定区区域发展展方向。4、 竞争者分析析。收集集商圈范范围内竞竞争者的的经营状状况，如如规模、商商品种类类、区位位等，并并分析对对本案的的影响。5、 SWOT分分析。分分析本案案之优、劣劣势、机机会、威威胁，以以拟定本本案开发发策略方方向。6、 经营管理分分析。7、 投资效益评评估。市场研究分分
11、析工作作流程图图计计划目标确立基 地 分 析市场调查分析市场潜力分析投资者问卷调查消费者问卷调查中国商业市场分析北京、上海、深圳城市商场市场分析城市商场供需推估案例分析商圈零售市场调查现况分析阶 段 开发方案研拟阶段综合结论阶 段本案产品定位分析市场定位、产品组成业别规模、附属设施土地开发方案研拟 经营模式分析 相关法令分析 开发程序规划 财务规划分析方案评选开发与招商计划拟定财务计划拟定 设备说明 招商文件拟定 专业经理人培训计划回馈修正 2.2.22工作方方法1、 专业分工法法。本案案工作之之基本理理念，系系运用专专业分工工的方法法。2、 集体讨论法法。本案案将由本本公司统统筹安排排整体工
12、工作进度度与监督督，以召召开多次次工作会会议方式式，整合合各专业业顾问之之工作成成果，并并与业主主保持紧紧密的沟沟通，以以达成工工作共识识之建立立。3、 市场调查法法。本研研究中将将包括消消费者问问卷调查查、经营营者意见见访问、现现场踏勘勘等方方式，以以收集第第一手的的资料。4、 次级资料收收集法。本本研究并并将收集集相关政政府统计计资料、不不动产杂杂志、专专业研究究报告，以以及本现现有资料料库等次次级资料料，以建建立本案案专属的的资料库库。5、 系统分析法法。整个个规划工工作，将将采系统统性的分分析方法法，从大大区域到到小环境境的分析析，从宏宏观到微微观，以以使软、硬硬件规划划相互配配合、齐
13、齐实并进进，达成成计划的的充分落落实。第三部分 项目目地块周周边环境境地理位置及及现状：该项目目位于陵陵西街以以西，和和平路以以北，环环城西路路以南，浴浴新街以以东。所所在位置置位于邯邯郸市中中心位置置，也是是邯郸老老城的中中心位置置，是邯邯郸市的的商业、居居住、教教育中心心。目前前该项目目所在地地以平房房和部分分二层楼楼房为主主要建筑筑形式，在在项目所所在地的的边界部部分是各各种分散散经营的的各种商商业形态态。内部部为原来来的邯郸郸市老区区生活中中心，有有大量居居民居住住。其建建筑密度度较高，这这与近两两年邯郸郸市政府府有意对对该地块块进行改改造，大大部分居居民都希希望通过过扩建原原有住房房
14、面积获获得更多多的补偿偿有关。由由于建筑筑密度过过高，目目前，其其内部的的生活环环境较恶恶劣，对对于项目目所在地地顺利拆拆迁是一一个较大大的利好好消息。在在项目边边界经营营的商户户主要以以服装、五五金、小小百货等等为主要要业态，基基本上是是经过长长期的沉沉淀和积积累自然然形成的的集贸性性商业，其其经营的的产品档档次较低低，经营营不规范范。商业分析：项目所所在地块块为邯郸郸市目前前的商业业中心，其其中陵西西路和和和平路是是目前邯邯郸市的的两条主主要商业业街。并并且该商商圈是拥拥有1330万城城市人口口的邯郸郸市的市市级商业业中心，周周围分布布着日月月城、康康德、邯邯山商场场、新赵赵都、乐乐颐电脑
15、脑大厦等等商业项项目。该该位置人人流量较较大，具具有绝对对优势的的商业氛氛围，虽虽然目前前该地块块周围的的几个大大型商场场超市的的经营状状况一般般，业态态较为落落后，但但也存在在着像世世纪城、康康德等一一批在当当地具有有较大营营业额和和美誉度度的商业业项目。并并且其商商业辐射射范围是是整个邯邯郸区域域性的，商商圈的辐辐射力较较强，对对整个邯邯郸的商商业经济济起着决决定性的的影响。交通分析：由于项项目紧靠靠火车站站和长途途汽车站站以及市市内公共共交通系系统的枢枢纽位置置，因此此该位置置是邯郸郸市的交交通疏导导中心和和物流中中心，交交通便利利，物流流方便，对对于进出出邯郸市市和市内内的通达达性具有有不可替替代性的的优势。紧紧邻项目目的京广
