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1、武汉万科城市花园-大一期营销推广计划武汉万科科城市花花园 产品品定位建建议一、 【万科城城市花园园大一期期规划划与工程程节点说说明】在本报告告内独立立设置工工程节点点的目的的是为了了能够以以此作为为制订本本案整体体营销推推广计划划的最终终依据，以以便本案案大一期期的营销销推广计计划能够够与工程程施工节节点有一一个良好好的衔接接和互动动。1、 规划方案案建议说说明作为正式式踏足武武昌光谷谷的万科科城市花花园大型型住宅社社区，除除了需要要进一步步延续和和光大万万科地产产这一全全国品牌牌的市场场知名度度和信誉誉度以外外，更需需要从项项目实际际出发，切切切实实实把握市市场脉搏搏和需求求动态，做做到合理
2、理规划，推推陈出新新，同时时充分考考虑武汉汉区域市市场消费费群体的的消费心心理和消消费能力力，做到到合理有有效地控控制面积积和户型型配比，降降低和规规避不必必要的市市场风险险。1） 项目总体体规划建建议说明明本案地块块的位置置、面积积和区域域现状是是很典型型的城市市空间的的郊区化化扩展，故故我们认认为在开开发模式式上应以以低密度度的住宅宅社区为为导向进进行有序序的开发发。由于于人气的的冷清是是大多数数开发区区所均有有的通病病，而区区域配套套的不完完善和商商业气氛氛的淡漠漠更是造造成这种种人气冷冷清的致致命伤。为为了能够够给这一一区域注注入活力力，我们们在此提提出以“新城市市主义理理论”为核心心
3、的理念念支持，并并以本案案辐射区区域内的的文化氛氛围和人人文气息息为导向向，结合合武汉市市政府整整体规划划中的“新城市市快速交交通网络络地铁铁”进行全全方位的的推广宣宣传。而而同时以以“新城市市主义理理论”为主导导思想，积积极保留留地块内内的原生生态自然然资源，突突出本案案大一期期规划设设计的创创造性和和新城市市主义的的原味特特色，并并积极倡倡导邻里里关系的的重新建建立与重重塑，真真正使其其成为武汉地域域，乃至至全国的的标志性性大型生生态住宅宅社区。2） 新城市主主义社区区的开发发模式 在城市市建设与与发展过过程中，重重视居住住文化中中的城市市情结，用用街坊式式的开发发模式打打造优美美的社区区
4、环境、完完善的社社区配套套，使人人们都能能享受 到到便捷的的交通、繁繁华的商商业、高高雅的文文化、优优美的环环境，这这就是我我们所倡倡导的新城市市主义理论。 形象象地说：新城市市生活主主义的开开发模式式=产业业化打造造的换代代住宅街坊化化的配套套与服务务和谐谐优美的的自然环环境浓浓郁迷人人的文化化氛围 长期以以来，我我们居住住社区的的分类一一直沿用用居住区区、居住住小区、居居住组团团这种分分级体系系，新的的居住社社区开发发往往以以这种概概念为前前提，但但事 实实上城市市住宅一一直存在在着另一一种更具具城市形形态的居居住形式式街坊坊型社区区。这种种社区由由街道、街街区等基基本构架架单元组组成，比
5、比起一般般居住社社区，更强调具具有城市市味的序序列空间间体系。其其自成体体系的小小城式居居住空间间的公共共空间排排列、居居住街坊坊及温馨馨的小城城生活给给购房者者留下了了深刻的的印象。 此外外，新城城市生活活主义所所倡导的的街坊坊型开开发模式式，超越越了小区区配套套的常常规概念念，主张张通过营营造与公公共空间间紧密结结合的社社区商业业气氛， 使使住户吃吃、穿、用用、休闲闲、娱乐乐、办公公都能在在社区中中得到基基本解决决。而同同时在建建筑设计计和社区区规划方方面必须须充分考考虑社区区居民的的生存的的、生 活活的、文文化的需需求，开开发人文文环境、提提高居住住品质，让让入住社社区的居居民生活活得更
6、加加舒适、方方便、宁宁静、自自然，最最大限度度地满足足人们的的各种需需 求求。新城市主主义社区开开发模式式借鉴一一览表：特点优点缺点新传统城城镇紧凑的开开发规划划模式：街道采采用简单单的方格格“棋盘式式”、建筑筑离道路路比较短短、混合合使用空空间的合合理运用用、强烈烈的行人人导向、建建筑户型型和社区区设计上上强调传传统风格格。主要要参考119世纪纪末美国国传统城城镇的布布局设计风格格统一，具具有历史史和文化化韵味，品品味比较较高雅、方方格式的的道路布布局，标标志性的的公共建建筑，宽宽敞的公公共空间间，区域域性概念念强烈、行行人导向向设计出出彩，减减少社区区内汽车车流量、强强烈的社社区感、多多元
7、选择择的户型型和建筑筑风格、采采用房屋屋背后的的道路作作为服务务性的车车辆通道道，减少少了区内内视觉上上汽车流流量冲击击。方格型街街道系统统使住宅宅与自然然环境的的衔接比比较困难难、必须须采用传传统建材材，造价价比较高高步行口袋袋1、具有有一个以以上行人人步行的的方向，以以“步行口口袋”为主要要导向设设计，或或以购物物中心为为步行导导向，22、高品品质的步步行区域域规划；3、社社区内部部的吸引引点-娱娱乐、休休闲、购购物和学学校；44、高水水平的街街景设计计，形成成特有的的城市文文化和风风格、55、道路路设计多多样化-棋盘格格局、方方格格局局、弯曲曲格局；6、道道路和住住宅之间间距离比比较短，
8、但但是部分分设计也也保持了了较大的的栋距；7、通通过住宅宅建筑占占地面积积少、经经济安排排居住空空间的规规划原则则，使价价格能够够为不同同层次的的客户接接受；88、设计计时考虑虑到管理理费用，尽尽量使社社区内部部的吸引引点不至至于耗费费太大的的管理资资源强烈的行行人导向向观念、混混合使用用各种类类型的户户型，目目的是要要保证区区内步行行方便和和住户能能够步行行到公共共交通枢枢纽要设定公公交站时时比较困困难、在在步行通通道系统统和外部部公共交交通系统统的结合合上比较较困难3）整体体布局武汉万科科城市花花园（大大一期）占占地约442公顷顷，规划划总建筑筑面积达达40万平平方米，规规划户数数近300
9、00户户，分四四期开发发。总体体容积率率约0.94，绿绿化覆盖盖率达211%。以以情景花花园洋房房为主，兼兼有小高高层电梯梯公寓和和TOWWN HHOUSSE联体体别墅，是是一个超超大型、低低密度的的综合性性休闲住住宅社区。u 着手建立立便于业业主日常常交流，并并具有一一定亲和和力的领领里关系系开发模模式本案造城城计划与与单一的的楼盘开开发不同同，而复复合型开开发是本本案最为为理想的的开发模模式。作作为“新城市市主义社社区文化化”的确立立，本案案项目的的定位表现现力是非非常重要要的，“新城市市主义开开发模式式”更加注注重的是是街坊和和邻里社社区的建建设，功功能复合合、环境境保护是是挖掘和和创建
10、社社区文化化的平台所在。我们提出出“新城市市主义开开发模式式”的缘由由主要还还是在于于本案项项目周边边区域目目前尚未未形成一一个适宜宜日常居居住的城城市商业业圈或区区域商业业中心（CEENTRRE PPOINNT），加加上极其其不完善善的交通通网络和和生活配配套，将将会在相相当程度度上制约约本案推推出和预预热期间间目标消消费群体体的探知知欲望。 而本案要要想成为为整个光光谷乃至至武汉区区域市场场的标志志性建筑筑群体和和居住新新坐标，势势必需要要代替部部分政府府职能工工作，先先期出资资建立完完善的社区配套套和以本本案区域域为中心心的功能能性服务务场所，以以此作为为本案市市场预热热和正式式推出期期
11、间人气气交流与与聚集的的实景场场所，也也是为本本案项目目的市场推广广制造卖卖点和由由头。u 建立有效效辐射整整个武昌昌地区的的共享平平台l 最适合居居住的新新城市主主义生活活社区概概念的确确立为了能够够有效利利用和发发掘本案案地块的的最大优优势，势势必需要要充分借借助本案案区域的的政府开开发资源源，将本本案项目目的整体体规划有有效地融融入到板板块区域域的城市市规划中中去，通通过相辅辅相存的的有机形形式，突突现武昌昌、光谷谷和本案案项目的的三位一一体，并并以此作作为一个个整体形形象来予予以规划划和推广广，以便便使本案案项目达达到价值值和效益益最大化化。l 建立万科科城市花花园的项项目共享享平台武
12、汉东湖湖-光谷谷高新技技术板块块作为中中国最大大的光电电子生产产基地，目目前只是是单一的的高科技技概念，而而从中国国很多此此类的高高新技术术区的开开发模式式来看，人人气淡薄薄一直是是困扰其其区域商商业繁荣荣和房产产发展的的根本所所在。而而万科“新城市市主义生生活”就是希希望通过过本案项项目的规规划兴建建来扭转这一一观念，使使其成为为光谷、武武昌，乃乃至整个个武汉地地区的新新城市坐坐标建筑筑群，为为人们提提供的不不仅仅是是居住的的概念，更更要提供供的是一一个适合合人群交交流、购购物、休休闲娱乐乐的中心心场所，并并以此带带动和提提升整个个区域市市场的价价值空间间和整体体形象。而如何将将万科城城市花
13、园园、光谷谷高新技技术开发发区、武武昌区三三者联系系起来，最最直接有有效的方方式是建建立三者者之间的的共享平平台。 共享形象象平台建议万科科城市花花园的整整体建筑筑风格以以简约和和人性化化的自然然随性为为基准，同同时以软软性涂料料来突出出本案色色彩装饰饰的视觉觉冲击力力，并以以此作为为天际线线来中和和整个区区域板块块内现有有建筑的的生硬感感。 共享功能能平台根据有效效数据统统计分析析，目前前本案区区域内已已经规划划的公共共服务设设施规划划用地面面积约为为50000亩。规规划内容容包括：剧场、艺艺术中心心、科技技公寓、远远程教育育中心、医医疗保健健中心、会会展中心心、国际际技术交交流中心心、情报
14、报中心、会会展中心心、情报报中心、光光电子博博物馆、人人才资源源中心、体体育中心心和图书书馆等公公共设施施。为了能够够使本案案在今后后充分利利用上述述规划，并并以此作作为共享享功能平平台的优优势互补补，建议议万科公公司与政政府部门门通力协协商，挑挑选上述述规划中中的一个个或两个个项目与与政府进进行合作作建设或或开发，尽尽可能争争取使其其充分融融入到本本案项目目的整体体规划中中去，并并以此来来作为本本案项目目营销推推广的一一道闪亮亮点，譬譬如：楚楚文化艺艺术中心心、远程程教育中中心等。共享生活活平台由于本案案区域内内的生活活功能配配套极为为单一，同同时档次次较低，无无法形成成较为集集中的区区域商
15、业业链，为为此建议议本案项项目在对对餐饮、购购物、医医疗、服服务等配配套设施施进行全全面设计计规划的的时候充充分考虑虑区域市市场的兼兼容性，以以便本案案项目能能够具备备适度开开放上述述服务空空间的流流动通路路，在有有效保证证本案业业主居住住便利性性的前提提下，也也能够同同时满足足区域市市场的日日常生活活所需，形形成资源源互补和和吸引人人气的生生活共享享平台。 共享休闲闲娱乐平平台作为生活活配套设设施，人人性化最最大的功功能表现现就是休休闲娱乐乐功能，作作为现代代大型居居住项目目中不可可或却的的一部分分，休闲闲娱乐区区域是为为了能够够给业主主的日常常人际交交流提供供一个平平台，同同时也是是为了能能够借此此营造出出些许相相应的社社区文化化内涵。为为此建议议本案项项目在进进行整体体设计规规划时应应充分考考虑和优优化本案案项目中中对于开开放式中中心绿地地、中心心广场和和湖泊资资源的有有效利用用，以此此作为聚聚集和吸吸纳人气气的公共共交流场场所，起起到主导导和引领领的双重重功效。共享运动动教育平平台运动教育育功能是是万科城城市花园园造城计计划中的的重要亮亮点，为为此建议议在进行行功能设设置和整整体规划划时应充充分考虑虑与各大大院校建建立资源源互补的的功能共共享平台台，以基基础教育育为主建建立本案案自身社
