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1、江岸区后湖乡可行性研究内 容 提提 要江岸区后湖湖乡，属属于武汉汉市“十五”计划确确定的三三大住宅宅新区之之一。本本文通过过对江岸岸区后湖湖乡石桥桥村1225.559亩的的一国有有拍卖地地块的开开发经营营环境的的市场调调查分析析，以及及周边主主要同类类竞争物物业的比比较后，依依据江岸岸区后湖湖乡当地地的目前前市场状状况和对对未来的的预测，对对项目的的可行性性与开发发经营策策划提出出初步意意见，并并结合项项目的特特点优势势，对项项目进行行了投资资分析、财财务评价价和风险险分析，以以期探讨讨该地块块进行住住宅开发发经营的的可能性性。依据据本文的的方案，项项目总建建筑面积积11.72万万平方米米，项
2、目目总投资资155594.85万万元。经经测算项项目财务务净现值值36220.111万元元，项目目财务内内部收益益率277.1%，因此此项目在在经济上上具有较较强的可可行性。关键字后湖花园 项目投资 开发经营 ABSTRRACTTThee Hoouhuu coounttry in Jiaangan areea bbeloongss too onne oof tthe thrree neww reesiddenttiall diistrrictts wwhicch cconffirmmed by thee “FFiftteennth Plaan” of Wuhhan. Affterr giivi
3、nng aa maarkeet rreseearcch aanallysiis tto tthe devveloopmeent andd maanaggemeent envviroonmeent of onee auuctiion areea wwhicch iis oone hunndreed aand tweentyy fiive poiint fivve nninee Muu owwnedd too Naatioon aand commparringg too thhe mmosttly simmilaar ccomppetiitivve rresiidenntiaal ddisttri
4、ccts neaarbyy. AAccoordiing to thee prreseent staate of thee maarkeet aand forrecaast of thee fuuturre , thhen thiis aartiiclee giivess thhe pprojjectt - Houuhu Garrdenn ann annalyysiss off innvesstmeent, ann apppraaisiing of finnancce aand an anaalyssis of rissks in ordder to disscusss tthe proobab
5、biliity to devveloop aand mannagee. IIn llighht oof tthe proograam pplanned in thiis aartiiclee ,tthe proojecct wwilll bee onne hhunddredd annd sseveentyy twwo tthouusannd aarchhiteectuure acrreagge ssquaare metterss annd tthe tottal invvesttmennt wwilll bee onne hhunddredd annd ffiftty ffivee miill
6、iion andd niine hunndreed aand forrty eigght thoousaand andd fiive hunndreed YYuann. AAfteer ccalcculaatinng, thee prrojeect willl pproffit thiirtyy siix mmilllionn annd ttwo hunndreed aand onee thhoussandd annd oone hunndreed YYuann inn fiinannce ,annd tthe intternnal ratte oof rretuurn is 27.1%.So
7、 thee prrojeect is proobabbiliity andd addapttivee too deevellop andd maanagge.keyy woordHouuhu Garrdenn prrojeect invvesttmennt ddeveelopp annd mmanaage目目 录第第一章 前言一一、报告告编制目目的二、报报告编制制依据三三、项目目概况第第二章 项目开开发经营营环境分分析一、220000年国内内经济及及房地产产市场回回眸二、武武汉市房房地产市市场分析析三、有有利投资资经济形形势成因因分析第第三章 项目周周边物业业市场调调查分析析一、投投资地块块的
8、地理理环境二二、后湖湖地区区区域分析析三、项项目周边边主要物物业分析析四、后后湖乡消消费者调调查分析析第四章章 项目目开发经经营优势势点与机机会点分分析一、房房地产投投资项目目开发经经营机会会形成模模式二、项项目开发发经营优优势点三三、项目目开发经经营机会会点第五五章 项项目定位位一、目目标市场场定位二二、产品品定位第第六章 项目规规划、建建筑设计计建议一一、项目目总体规规划建议议二、住住宅建筑筑设计建建议三、小小区配套套设施建建议四、环环境艺术术设计建建议第七七章 项项目开发发经营策策略及投投资估算算一、项项目开发发经营策策略二、项项目投资资估算三三、项目目实施进进度安排排四、项项目投资资与
9、筹资资计划第第八章 项目开开发经营营状况分分析一、项项目销售售计划二二、项目目销售收收入估算算三、项项目经营营成本估估算四、项项目利润润估算五五、项目目现金流流量、财财务净现现值及财财务内部部收益率率第九章章 项目目开发经经营风险险分析一一、项目目盈亏平平衡分析析二、项项目敏感感性分析析三、项项目开发发经营主主要风险险及对策策分析第第十章 结论与与建议第第十一章章 结束束语第十十二章 附录及及主要参参考文献献第一章 前前 言一一、报告告编制目目的1、在在对项目目开发经经营环境境进行详详细分析析的基础础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对该地块块的市场场价值进进行合理理的评估估。2、对对项目
10、的的可行性性与开发发经营策策划提出出初步意意见，并并对项目目的规划划设计、建建筑方案案设计、环环境艺术术设计提提出相应应的建议议。3、结结合公司司的状况况和项目目的特点点，探索索项目开开发经营营的可行行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、武汉市规划局规划方案；2、亿房网站（http:/）；3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；4、武汉市2000房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料三、项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三
11、大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。容积率：1.4总建筑面积：11.72万M2其中
12、：多层住宅：6.72万M2小高层住宅及别墅：4.48万M2公建面积：0.5万M2建筑密度：22.5%绿化率：40%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种
13、措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（新华文摘20015）同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新
14、开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（中国统计China Statistics 20015），房地产市场也呈现出以下主要特征：全国房地产开发及销售情况表2000年实际 比上年同期+%住宅投资（亿元） 3318.7 25.8商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9商品房销售额（亿
15、元） 3571.0 30.1其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9占总销售额的比重（%） 79.5 -1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新
