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1、房地产开发与经营课程设计“仁者乐山，智者乐水即目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWO分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书亠、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元
2、，跨入“ 3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经 济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活 跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的 政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。全国政詭时间政策条目政筆内容人大常委10 月 13B唱探险法保险机构可
3、投资不动严，低直接投资房地产开发和炒房行为仍被明 文禁止。住建部、发 改委等10 月 150工关于利用性房公积金贷 款支持保障性住房建设试 点工作的实施意见提出试点城市在保证职工提取和个人住房贷歎、国足备忖准备金的 前提下*可将50愍以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房住建部10月20日住房改革拄房改革市场化方向不会变,不斷完善市场机制与政府保障招结合 的住房政策体毎。国土部月21日加强土地规划调控要求加貓土地规划和计划调控，严格建设项目批地供地审查，做好 落后产能用地处詈和权展管理，加大违规违法用地的监管和查处力 度，从澹头上遏制产能过剩行业和重境建设项目用地*银监会】0月22日强调严
4、格执护二套房贷政策笈严格执行二奁房贷政策不动摇以&严控贷款的挪用和违约率； 要合理安排第四季度信贷投放规模.确保信贷投放平稳增长。银监会10月鋁日个人贷款管理办法明确规罡不得发放无指定用途个人贷款虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压， 对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。1、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区一一光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面 朝中国最大的城市内陆湖一一东湖，自然环境优美，在小区
5、内生活，东湖 美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府一中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。辽离萼软育孫究带書申国i也聽大字锂东苑M曽盘山O邓谓光住站JBe科拽大n解励垃趟市严Fi血：胡渲花园油巨沟中白屆币13眶A含民政驭业学除趾华乐大厦1尚文创业城创尚文创业城立19巷市学刁迥nlfinnfi- -门审对u讥i曲 aIG3161黑龙劃申今武汶工程大学巫关山氏航小区怅江犬学虫遇市轉8文关山中卑二牌赢咱紫碗遴羡华庭11也安脈苑目*H如L*冃A1龙安為SiH创华诚新部金掛花闭If楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供
6、求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新 企业及高新项目不断推进， 入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。 区域配套完善，地铁 2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大， 沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。光谷10年供应量预估项目建筑面积3）已经推出量3）主要在售产品位置未来可推出量3）葛洲坝世纪 花园46000066266130-142平米三房东湖咼新区珞瑜东路森林公园 对面60000恒大华府720000160000130-330平米三房、四房东湖开发区马鞍山森林公园对 面70000世界城二期60000080-100 两房、110-130三房东湖
7、咼新技术开发区光谷广场 东100000保利华都56000018000069-91 两房、99-130三房东湖开发区虎泉街下马庄50000金地中心城3200009800089-93 两房、103-116三房雄楚大街908号（武汉工程大学 斜对面）40000紫松逸景华150000090-120 两房、140关山大道90号（鲁广关山超市）50000丽岛漫城1430007050060-100 两房、80-150三房光谷大道西侧旁:国际企业中心 旁）72500清江山水7400007400085-103 两房、90-132三房南湖大道和民族大道的交汇处70000中建康城2700006500087-96 两
8、房、86-120三房武汉东湖开发区关山一路一号50000锦绣龙城82000038800083-93 两房、100-130三房光谷两湖大道与中环线交汇处80000当代国际花 园60000024700077-103 两房、129-135 三房光谷大道78号60000当代卡梅尔 小镇300000081-92 两房，98-130三房光谷大道与光谷一路交汇处70000现代森林小 镇3000003600090-100 两房、130-140 三房光谷大道与城市中环线交汇处64000光谷K域20072009年供应关系龙忧图光谷09年供求走势35H)SOW.00-15.CC09年受到08年市场低迷影响，供应量出
9、现缺口，供求比持续低位运行态势， 前期库存得到充足消化。（二）区域产品特征分析通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有:项目名称发展商地理位置新凯山泉居武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号保利华都湖北保利投资有限公司东湖高新区虎泉街下马庄金地中心城东湖咼新技术开发区雄楚大街 908号湖北天地房地产开发有限公司新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号当代香颂公馆武汉当代物业发展公司洪山东湖开发区光谷广场东世界城米兰印象武汉市利嘉置业有限公司东湖开发区光谷广场东侧区域内各相似项目区域内个项目供应分析项目名称总建筑面积已售面积可售面积新开山泉居4
10、万3.88 万0.12 万保利华都56万55.13 万0.87 万金地中心城31.7966 万31万0.7966 万新都汇9.9149 万8.9万1.0149 万当代香颂公馆3.3987 万3万0.3987 万世界城米兰印象15万7.55 万7.45 万36353433323130292827新凯山泉居金地中心城当代香颂公馆绿化率区域内个项目基本技术指标分析项目名称占地面积总建筑面积容积率新凯山泉居2.5万4万1.49保利华都20.1 万56万2.79金地中心城7.7283 万31.7966 万3.89新都汇1.7045 万9.9149 万3.7当代香颂公馆1万3.3987 万3.3世界城米兰
11、印象2.7347 万15万3.55可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在23.9之间，产品形态与品质有较大差异。区域内各项目绿化率分析该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在 30% 36%之间，在规划理念上,在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。户型分析项目名称主力户型户型面积一居二居三居四居新凯山泉居二居、三居506490.12110130154.1保利华都二居、三居6072.385.1113.12150162210金地中心城二居、三居90.1120.23125140新都汇二居、三居92.77128.8130170.9当代香颂公馆二居、三居5770.8887.65130.613518
12、8项目名称报价（元/平方米）均价（元/平方米）销售周期（月）销售速度总签约率总销售套数套/月新凯山泉居6500元/平方米7000元/平方米243071261保利华都6500元/平方米8000元/平方米10212021072世界城米兰印象 二居、三居61.117080.44118.8168金地中心城7200元/平方米7800元/平方米14272418963新都汇7500元/平方米7500元/平方米225162255当代香颂公馆6000元/平方米6700元/平方米213391432世界城米兰印象8200元/平方米8500元/平方米12115015054区域内项目均以二居、三居户型为主，以 9013
13、0平方米的面积为主，适合于三 口之家。区域内个项目销售情况分析以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于7000元/平方米，其他项目的实际成交价都高于 7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了8000元/平方米。区域内各项目物业管理分析项目名称物业管理费物业管理公司新凯乐泉居1.3元/月/平方米武汉致高物业管理有限公司保利华都1.8元/月/平方米保利物业管理公司金地中心城1.4元/月/平方米龙锦物业新都汇0.8元/月平方米新都汇当代香颂公馆1.2元/月/平方米武汉致高物业管理有限公司世界城米兰印象1.6元/月/平方米戴德梁行物业顾冋有限公司本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他项目的物业管理费用每平方米1元左右。保利的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。区域内个项目车
