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1、房地产与与旅游业业的盈利利模式一、旅游游城市经经营与旅旅游房地地产开发发二、旅游游小镇近期期旅游房房地产的的主流方方向三、商业业休闲步步行街区区开发四、水休休闲旅游游房地产产开发五、山野野旅游房房地产的的开发六、田园园旅游房房地产的的开发旅游城市市经营与与旅游房房地产开开发政府使用用多种手手段进行行旅游城城市经营营，这是是旅游目目的地运运营的一一种重要要手段，其其市场运运作的关关键，是是旅游房房地产开开发。其其中，特特色商业业休闲街街区等旅旅游商业业房地产产的开发发，具有有凝聚人人气和提提升地价价的带动动作用；而旅游游度假房房地产的的开发，可可以有效效地推动动旅游目目的地品品牌营销销。一、城市
2、市经营及及其手段段城市经营营，就是是地方政政府以城城市土地地为基础础，采取取直接或或间接手手段，改改变城市市投资环环境和生生活条件件，吸引引社会资资金投资资开发城城市。我国地方方政府的的城市经经营模式式，主要要的推动动手段大大体上分分为4方方面：1、财政政手段运运用财政来源源于税费费收入、政政府借贷贷、上级级专项资资金和一一般转移移支付。改改革开放放以来，地地方政府府运用财财政资金金开展经经济建设设的条件件发生了了变化，拥拥有了多多种促进进经济的的财政手手段：一一是减免免税费，包包括后来来的财政政补偿(贴)；二是直直接投资资形成成投资环环境与条条件；三三是资金金扶持给予予一定的的无偿或或有偿支
3、支持；四四是剥离离消化负负债与人人员为企业业减负。一般的财财政手段段，表现现为地方方政府制制定的招招商引资资优惠政政策上。2、公共共工程建建设公共工程程是对区区域整体体发展有有益，而而又无法法实现直直接盈利利的建设设项目。公公共工程程对于区区域经济济中的收收益个体体，完全全是不平平衡的，这这就为一一部分企企业创造造了巨大大的商机机。道路建设设是最大大的公共共工程投投资项目目。特别别是非收收费性的的城市公公路，对对于土地地价值的的提升，具具备了特特别重要要的作用用。城市市公共配配套设施施包括供供水、供供气、供供热、排排污、医医院、学学校、商商业等，是是社区发发展的核核心要素素。政府府在城市市扩展
4、中中的规划划及配套套工程的的建设速速度，直直接影响响房地产产商的投投资收益益率及回回收时间间。3、土地地运营土地一级级市场利利润丰厚厚，公共共工程带带动效应应显著，形形成了良良性滚动动结构，增增长空间间大。因因此，新新区开发发、旧城城改造等等都形成成了巨大大的商业业机会。4、国有有资产运运营国有存量量资产是是政府可可以运营营的一张张重要的的牌。随随着国退退民进战战略的实实施，国国资退出出竞争性性领域，为为政府运运营经济济提供了了政策空空间。宾馆、餐餐厅、景景区民营营化已经经成为主主流运营营方式，社社会投资资介入后后，效益益明显改改善。资资源开发发包括矿矿产资源源(温泉泉等)、风风景名胜胜资源、
5、文文物文化化资源等等等，都都是政府府控制的的可运作作资产。二、旅游游城市经经营获评全国国优秀旅旅游城市市，可以以说已经经跨入了了旅游城城市的门门槛。但但实际上上，旅游游产业形形成一定定规模，成成为全国国性观光光旅游目目的地或或区域休休闲会展展旅游目目的地，才才能够称称为真正正意义上上的旅游游城市。或或者说，以以旅游为为主导产产业的城城市，是是旅游城城市。第第一类是是因旅游游而形成成和发展展起来的的城市，比比如桂林林、张家家界、丽丽江、三三亚等，第第二类是是旅游产产业发达达，但其其他产业业也很不不错的综综合性城城市，比比如青岛岛、大连连、杭州州、昆明明等。旅游城市市应该进进行旅游游产业导导向的城
6、城市经营营，应该该把旅游游产业与与城市发发展结合合起来规规划和运运作。第第一，在在满足本本地居民民生活和和经济产产业的同同时，必必须发展展旅游交交通、集集散、接接待服务务、游憩憩、旅游游购物、夜夜间娱乐乐等旅游游目的地地综合配配套功能能。第二二，旅游游城市的的风貌，应应该追求求独特性性艺术景景观风貌貌，比如如形成民民俗、民民族特色色，形成成本地化化的、情情趣化的的、游乐乐化的、特特色化的的景观环环境。第第三，旅旅游城市市的旅游游产业经经营，应应该追求求城市旅旅游本身身吸引力力的建设设，发展展综合性性旅游产产业构架架。政府旅游游城市经经营，应应该运用用多种手手段，通通过规划划、投资资、扶持持社会
7、投投资，引引导旅游游城市向向旅游目目的地集集散中心心发展，使使区域旅旅游获得得最大支支持的同同时，城城市旅游游形成综综合吸引引能力，逐逐步由观观光旅游游目的地地向休闲闲度假会会展康体体旅游目目的地全全面过渡渡，成为为具备抗抗风险能能力的旅旅游经济济城市。三、旅游游商业地地产旅游与商商业结合合，形成成了“旅游商商业地产产”的概念念。这实实际上非非常普遍遍。比如如，商业业步行街街区(北北京王府府井、上上海豫园园、南京京夫子庙庙、成都都春熙路路等)，开开放式风风景休闲闲区(杭杭州西湖湖、北京京什刹海海、昆明明翠湖)、古城城古镇古古街区(丽江、大大理、凤凤凰、平平遥、周周庄、上上海新天天地、成成都锦里
8、里等)：民俗民民族风情情街区(阳朔西西街、昆昆明回族族餐饮街街等)。城市休闲闲中的核核心项目目城市市中央游游憩区和和城市商商业休闲闲区，已已经成为为大型城城市的必必需功能能结构。而而旅游城城市的特特色商业业休闲街街区，已已经成为为所有旅旅游集散散城市必必需发展展的项目目。可以以说，特特色商业业休闲街街区，是是旅游城城市经营营的灵魂魂夜间间娱乐游游乐的中中心、旅旅游购物物的基础础、城市市人气的的象征、挽挽留游客客的关键键。旅游城市市经营，应应该对旅旅游商业业房地产产，给予予最大程程度的政政策支持持。开发发的具体体模式有有很多，其其中古街街区、民民俗民族族风情街街区、特特色商品品街区、特特色服务务
9、街区、综综合商业业休闲园园区、特特色餐饮饮街区等等模式，有有很多可可以借鉴鉴的经验验。比如如成都的的锦里是是一条人人工打造造的仿古古商业休休闲街区区、重庆庆的泉水水鸡一条条街、北北京三里里屯的酒酒吧街、阳阳朔西街街都是成成功的休休闲商业业街模式式。大力推广广政府经经营城市市中开发发休闲商商业街区区，一个个非常重重要的因因素就是是休闲商商业街区区最终是是一个房房地产项项目，可可以有房房地产商商通过成成熟的商商业铺面面销售与与转让升升值模式式进行开开发运作作，商业业模式非非常清楚楚，容易易操作，有有广泛的的成功经经验。四、旅游游度假地地产旅游度假假地产包包括度假假者因消消费而购购买的地地产和投投资
10、者以以升值为为目标购购买的地地产。对对于今天天的中国国经济水水平，度度假消费费地产的的规模还还相对较较小，法法律环境境较差，减减低了交交易水平平。我国目前前的度假假地产，形形成了滨滨海度假假别墅、温温泉度假假别墅公公寓、高高尔夫别别墅、景景区避暑暑别墅、城城郊景观观别墅五五类。国际化销销售的包包括滨海海度假别别墅、高高尔夫别别墅两大大类；量量最大的的是城郊郊景观别别墅，特特别是北北京、上上海、广广州、深深圳等城城市，郊郊区别墅墅发展非非常火爆爆。温泉泉别墅是是近几年年发展最最快的类类型，南南北各地地，凡有有温泉的的地方，都都发展起起温泉别别墅和公公寓，其其中投资资型购买买较多。景景区别墅墅差异
11、较较大，发发展很不不平衡，以以避暑需需求较大大的长江江流域大大城市需需求最旺旺。产权酒店店发展很很快，但但法律问问题较多多，很不不规范。分分时度假假基本上上没有发发展起来来，还需需要法律律体系的的完善。旅游度假假地产，是是旅游小小城镇发发展的最最佳手段段，是旅旅游城市市经营中中可以面面向全国国乃至世世界市场场进行推推广的重重要产品品。拥有有休闲度度假型旅旅游资源源的城市市，比如如滨海城城市、湖湖滨城市市、避暑暑山区等等地区，应应该把旅旅游地产产的发展展放在一一个战略略性的位位置，通通过引进进房地产产资金，通通过依托托旅游小小城镇，可可以形成成区域性性的整体体开发局局面。而而旅游地地产的营营销，
12、将将把区域域的休闲闲度假资资源包装装之后，推推向全国国。这样样的推广广，是促促进旅游游产业转转型的极极好的办办法由观光光向休闲闲、会展展、度假假过渡。旅游小镇镇近期期旅游房房地产的的主流方方向一、 云云南旅游游第二次次创业的的“重头戏戏”云南省委委、省政政府提出出“云南旅旅游第二二次创业业”的号召召，在全全国旅游游界引起起了广泛泛的关注注。云南南旅游面面对四川川旅游的的崛起，感感到压力力很大。因因此，老老旅游大大省提出出新目标标，是深深刻反省省的结果果。四川旅游游的崛起起，模式式非常简简单：旅旅游是四四川的“一把手手政治”！四川以党党政主导导，强力力推进，坚坚持不懈懈，轮流流发展的的方式，以以
13、一把手手抓旅游游为要务务，形成成了“旅游大大会”模式，成成效显著著，成为为“党政主主导旅游游发展”的经典典。云南如何何面对竞竞争，创创新模式式发展呢呢？我们们可以从从云南很很抓“旅游小小镇”中，找找到新的的政府运运营理念念以城城市经营营的成功功经验为为借鉴的的理念以土土地开发发带动旅旅游产业业发展的的理念。据有关报报道，云云南近期期旅游业业的“重头戏戏”，是建建设旅游游小镇。为为此，云云南省将将给予资资金、土土地和户户籍三大大扶持，并并专门成成立旅游游小镇建建设协调调领导小小组，全全面推进进该项建建设。首先，从从今年起起，从全全省项目目贴息资资金、城城镇规划划资金和和旅游市市场开拓拓资金中中安
14、排一一定额度度，专门门用于旅旅游小镇镇建设项项目贴息息、规划划补助和和市场营营销。其其次，旅旅游小镇镇发展用用地将突突破目前前土地供供应瓶颈颈，而在在州（市市）、甚甚至省内内进行土土地的占占补平衡衡；并通通过迁村村并点，土土地整理理，开发发利用荒荒地和废废弃地等等挖潜措措施，盘盘活土地地存量。第第三，放放开农民民进镇的的户口限限制，逐逐步实施施城乡统统一的居居民户籍籍管理制制度，分分步取消消旅游小小镇农业业户、非非农业户户及其他他类型户户的划分分和各种种涉及户户籍变更更的收费费，降低低农民到到小镇落落户的门门槛；凡凡是愿意意进镇落落户的农农民，征征得管理理部门同同意后，可可根据本本人意愿愿登记
15、为为“居民户户”，并在在子女入入学、参参军、就就业福利利补贴、社社会保障障等方面面与城镇镇居民享享受同等等待遇。到到年，云云南将对对全省旅旅游小镇镇建设进进行评比比，对成成绩突出出的小镇镇将颁发发“云南旅旅游名镇镇”牌匾，给给予重奖奖。二、 “旅游小小镇”的商机机何在？旅游地产产的兴起起，是旅旅游小城城镇特别别是旅游游城市开开发的一一个主动动力。将将旅游区区域开发发与城市市经营全全面结合合起来，是是能够形形成政府府资金来来源和企企业利润润构成的的关键。旅游小镇镇开发，实实际上，就就是以旅旅游产业业为主导导产业的的小城镇镇建设。小城镇建建设是中中国城市市化进程程中非常常重要的的一个部部分，是是大
16、多数数农民转转化为城城镇居民民的基本本模式。因因此，国国家给予予小城镇镇建设大大量的资资金、土土地等等等政策支支持。特特别重要要的是，小小城镇的的土地，不不仅仅为为国有土土地开发发，还为为集体土土地流转转开了口口子，是是一个地地产领域域的缺口口。但是，小小镇开发发中，房房地产价价格非常常低，本本地居民民购买力力不强，商商业性房房地产企企业不太太有兴趣趣。只有旅游游房地产产，对于于拥有旅旅游资源源的小镇镇建设而而言，意意味着巨巨大的商商机因为旅旅游房地地产的卖卖家，不不是本地地居民，而而是全国国各地的的度假游游客和度度假房地地产投资资人。以地价获获取的小小镇土地地为依托托，面向向全国乃乃至国际际销售风风景旅游游地的度度假物业业，利差差极大，一一旦销售售成功，获获利丰厚厚。
