《房地产投资分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资分析报告（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产投融资实务课程结业报告题 目 杭州市“绿城西溪融庄”投资分析报告 姓 名 顾 玲 班 级 房地产经营与估价12（1）班 系（部） 经营管理系 得 分 2015年6月9日目 录一、 项目概况1（一）地理位置1（二）项目简介2二、 投资环境分析2（一）硬环境分析2（二）软环境分析5三、 市场分析9（一） 需求分析9（二） 供给分析12（三） 价格分析13四、 项目竞争性及SWOT分析14（一）竞争楼盘分析14（二）项目SWOT分析16五、 投资成本分析17（一）开发成本估算17（二）总成本费用分摊20六、 项目财务效益及指标分析21（一）资金筹措及投资计划21（二）静态财务分析23（三）动态
2、盈利分析25七、 敏感性及投资风险分析27（一） 敏感性分析27（二） 投资风险分析28参考文献31附 件32 杭州市“绿城西溪融庄”投资分析报告房地产经营与估价12（1）班 顾 玲 内容摘要：绿城西溪融庄，是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目，项目位于西溪板块核心，距离西溪湿地国家公园300米，三面环水，拥享西溪绝版景观资源及便捷的生活配套，是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品，本文将通过投资环境分析、房地产市场分析、财务分析、项目敏感性分析及风险分析对项目做一份投资潜力分析报告，并分析出“绿城西溪融庄”的投资潜力，为项目投资商提供参考。关键词：环境分析
3、市场分析 财务分析 投资决策分析一、 项目概况（一）地理位置项目位于杭州市荆长大道与文二西路口南侧300米，西城广场以西4.5公里，文一、文二西路可直达;距离市中心文教区仅15分钟车程。此外，周边天目山路、荆长大道、绕城公路等辅助道路体系完善。周边商业配套齐全，西溪印象城、海港城、西城广场、保利国际影城、西溪悦榕庄、西溪喜来登度假酒店就在附近。毗邻国家西溪湿地公园，自然景观优美。可说绿城西溪融庄地理位置绝佳。图 1：区位交通图（二）项目简介绿城西溪融庄，是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目，也是绿城在留庄、翡翠城、溪上玫瑰园、西溪诚园后入驻西溪的第5个项目。项目位于西溪
4、板块核心，距离西溪湿地国家公园仅300米，三面环水，拥享西溪绝版景观资源。周边海港城、西溪印象城、西溪慢生活街区、淘宝城等众多商业配套环饲，浙大紫荆港、绿城育华等名校云集。绿城西溪融庄，提粹绿城两大经典产品玫瑰系经典法式排屋、法式花园洋房 。法式排屋，秉承绿城10余年别墅营造经验，以法国经典官邸及宫廷建筑为原型，是绿城城市别墅的经典代表作品之一。法式花园洋房，以绿城平层官邸经典之作留庄为建筑形态摹本，是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品。项目类型为住宅，产权70年；建筑面积124151平方米，占地面积59360平方米，总户数435；容积率为1.3；绿化率为30%，项目特色为公园地产
5、。二、 投资环境分析 （一）硬环境分析1.杭州市基础设施环境2014年，全市实现地区生产总值9201.16亿元，比上年增长8.2。其中第一产业增加值274.36亿元，第二产业增加值3858.9亿元，第三产业增加值5067.9亿元，分别增长1.8、8.1和8.5。人均生产总值103757元，增长7.7。按国家公布的2014年平均汇率折算，为16891美元。三次产业结构由上年的3.142.654.3调整为2014年的3.041.955.1。2014年全年杭州市完成基础设施投资1005.53亿元，增长18。地铁建设力度加大，2号线东南段开通运营，4号线首通段建成。城市快速路初步成网，彩虹快速路滨江段
6、、秋石三期高架主线、东湖路德胜路立交建成通车；萧山机场高速公路改建、文一路地下通道、环城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加速推进。大江东、下沙、之江等新城的市政基础设施和公共服务设施项目建设加快。奥体博览城国际博览中心项目主体结构通过验收，主体钢结构安装完成。市政配套的进一步完善，对于房地产行业的发展也是明显利好。（数据来源于杭州统计调查信息网）2.杭州市交通配套近年来，杭州市加大了交通设施的建设力度，2014年杭州地铁2号线东南段全线贯通，1号线下沙延伸段和4号线首通段车站主体工程完工。地铁累计完成工程投资393.19亿元，其中2013年完成78.11亿元，整治建设延安路、同协路、之江东路等
7、城市主次干道130条，打通断头路13条。德胜高架、彩虹大道（滨江段）全线贯通。城西污水处理厂（一期）主体工程建成。闲林水库大坝主体工程完工。副城、组团与主城交通连接进一步改善，综合承载力提高。地铁和高架的交通网络覆盖率大大提升，也将缩短杭州其它区域与主城区的距离，对于看重区位条件的客户来说，也解决了本项目位于余杭区并非主城区的这一顾虑。下附杭州交通线路图。（数据来源于杭州统计调查信息网）图 2-1 杭州市交通线路图3.供水、供电状况 随着萧山东部区域供水（江东水厂）一期工程、清泰水厂技改工程、余杭仁和水厂供水工程等一批重点项目的陆续上马，杭州市的供水能力大大增强，截至2014年末，全区供水能力
8、达到80万吨/日，全年销售水量1.39亿吨。全区供电容量为467.75万千伏安，全年累计完成供电量71.74亿千瓦时。全社会用电量74.58亿千瓦时，下降0.3%，其中工业用电量47.40亿千瓦时，下降2.4%；城乡居民生活用电11.77亿千瓦时，下降5.8%。余杭电网有220kV变电站6座，容量228万千伏安；110kV变电站31座，容量265.8万千伏安，线路419.4千米；35kV变电站7座，容量24万千伏安，全长212.3千米；10kV配变14692台，容量440.5万千伏安，线路603 条，线路总长5704千米；2013年，全区全社会用电量68.29亿千瓦时，同比增长2.98%；供电
9、量67.4亿千瓦时，同比增长2.88%；售电量 65.51亿千瓦时，同比增长3.58%；电网最高负荷132.3万千瓦，同比增长1.6%。城镇电网供电可靠率99.988%，农网供电可靠率 99.9126%，农网综合电压合格率99.92%。生活中水电是必须品，余杭区良好的供水供电环境，使居住在余杭区的人民无后顾之忧。（数据来源于杭州市余杭统计调查信息网）3. 余杭区城市交通余杭穿境而过的两条高速铁路（沪杭高铁、杭宁高铁）及杭州地铁1号线、两条铁路（沪杭、宣杭）、两条国道（G320、G104）、七条高速公路（沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉沪杭、杭长高速公路、杭州绕城高速
10、公路）、两条主要河流（东苕溪、京杭大运河）和五条省道（S101、S102、S201、S304、S205），把余杭和长江三角洲各大城市紧紧相连。余杭区公路通车里程达到了2179.262公里。余杭区等级公路通村率、硬化率达到100%。区境内有航道里程350公里，其中干线30公里，支线320公里，一个遍布余杭区镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网络已经形成。全区重点实施了320国道至104国道连接线工程（疏港公路）、320国道至申嘉湖杭新市互通连接线工程余杭段（荷禹路延伸）及综合整治工程、104国道余杭马头关至勾庄段改建工程、余杭15省道至临安02省道连接接线工程，年度计划总投资14.19亿元，累计
11、完成投资17.18亿元。四通八达的城市交通配套将会极大地带动本区域内房地产市场的发展，给其带来极大的升值空间。（数据来源于杭州市余杭交通信息网）4. 医疗配套截至2014年末，全区共有各类医疗卫生机构360家，其中区属医院7家，社区卫生服务中心20家。医院、卫生院共有各类医疗病床3655张，其中区属医院2236张。医院、卫生院共有卫生技术人员5960人，其中执业医师1954人，注册护士2354人，分别增长2.76%、8.56%和8.93%。方便的就医环境使得消费者更加愿意定居于余杭区。（数据来源于杭州市余杭统计调查信息网）图2-2 余杭区医疗卫生信息图（二）软环境分析1.政策法规环境在转方式、
12、调结构背景下，房地产进入质量型、差异化为主为主的发展阶段。过去的一年，限购政策基本放开，差别化信贷适时微调应对需求变化，在高库存的压力下，限购调整呈现多诺米效应；央行发布“央五条”，“930”等信贷政策鼓励释放需求，部分省市也纷纷出台信贷相关政策，刺激市场需求；金融政策方面，降息、定向降准等金融政策持续发力，央行时隔两年半降息利好房地产供需两端，多轮动作释放流动性，再融资放开，优先试股点，中期票据发行放松，定向降准扩宽房企融资渠道；财税政策方面，各地加大公积金、财税支持力度，2014年10月9日，住建部、财政部、央行联合发文调整公积金政策，支持首套和改善型自住住房，调整公积金政策，加大公积金支
13、持力度，地方政府也通过契税减免，财政补贴等手段鼓励自住型需求，综上可看出，中央对房地产市场的行政调控力度将区域弱化，市场化趋势愈加明显。（资料来源于汉嘉地产顾问公众网站）2015年5月10日，央行再次宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。这是近半年以来央行的第三次降息，并伴随两次降准。降息后，5年以上贷款基准利率仅为5.65%，5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%，均创下自2000年以来的新低。次降息意在为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。 3月份贷款加权平均利率为6.56%，比去年
14、12月下降0.22个百分点；个人住房贷款利率为6.01%，比去年12月下降0.23个百分点，将再次降低购房者的财务成本，进而刺激市场成交的进一步回升。 (资料来源于中原地产集团中原研究数据网站）2.杭州市余杭区的经济环境概况余杭区地处浙江省北部，位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端，是长江三角洲的圆心地，是“中华文明曙光”良渚文化的发祥地，素称“鱼米之乡，丝绸之府，花果之地，文化之邦”。2001年2月2日，经国务院批准，撤销余杭市，设立杭州市余杭区。撤市设区后，余杭成为大都市杭州的一个新区。全区实现生产总值（GDP）934.41亿元，按可比价计算（下同），同比增长10.2%，增幅高于全国（7.7%
15、）、全省（8.2%）、全市（8.0%）平均水平。图2-3 地区生产总值增长趋势图由图可见，余杭区生产总值逐年递增，说明整个余杭区经济不断在发展，地区经济的进步有助于促进该地区的房地产行业发展。居民消费价格指数（CPI）全年累计上涨1.6%。从构成看，八大类商品累计涨幅呈现“五涨三跌”的运行态势，其中，食品类、居住类、衣着类、医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类分别累计上涨3.5%、2.1%、1.5%、1.5%、0.2%；家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类、交通和通信类分别下降0.1%、0.5%、0.7%。详见下表：（数据来源于杭州市余杭区统计信息网）表 2-1 居民消费指数（CPI）项目2014年2013年居民消费价格指数（上年=100）101.6102.61、食品类103.5104.62、烟酒及用品类100.2100.63、衣着类101.599.44、家庭设备用品类99.9100.45
